中国人民解放军湖北省京山县人民武装部、湖北博林某某有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军湖北省京山县人民武装部，住所地湖北省京山县新市镇人民大道91号。法定代表人：高丛伟，该部部长。委托诉讼代理人：伍运鹏，男，该部政治委员。委托诉讼代理人：王红艳，湖北邦伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北博林某某有限公司，住所地湖北省京山县经济开发区人民大道以北。法定代表人：黄志国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：鲁运华，湖北惠山律师事务所律师。

上诉人京山人武部上诉请求：依法撤销一审判决第一、二项，改判博林公司支付京山人武部租金14万元，拆除在租赁场地内的违规建筑并恢复原貌。事实与理由：第一，原审法院认定支付2016年租金7万元合法有据，2017年租金7万元属于解除合同后的占用费，而解除合同系因国家政策调整，双方各分担一半房租明显于法无据。第二，一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项适用的前提是出租人同意承租人装饰装修，而京山人武部没有同意博林公司装饰装修或者扩建，应适用该解释第十三条的规定。第三，一审判决认定博林公司虽没有经京山人武部书面同意的直接证据，但从京山人武部没有提出异议的行为来看，应视为同意，缺乏相应依据。被上诉人博林公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审原告京山人武部向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方于2008年7月30日签订的《房屋及场地租赁合同》；2、判令博林公司支付2016年度、2017年度的租金14万元，并腾退房屋及场地给京山人武部；3、判令博林公司拆除在租赁场地内违规建筑并恢复原貌；4、由博林公司承担本案的诉讼费用。原审反诉原告博林公司向一审法院提出反诉请求：1、京山人武部赔偿博林公司经济损失509.85万元；2、由京山人武部承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实，2008年7月15日，京山人武部与博林公司签订《军队房地产租赁合同》，约定京山人武部将位于京山县胜利村的京山人武部民兵训练基地（房屋建筑面积2635.5㎡、场地面积37143㎡）出租给博林公司使用，租期为5年，自2008年7月至2013年7月，年租金7万元，5年租金一次性支付，合同签订后博林公司支付保证金5万元等内容。同年7月30日，双方又签订了一份《房屋及场地租赁合同》，约定京山人武部将位于京山县胜利村京山人武部民兵训练基地大院墙内的所有房屋（三号库除外）、场地及水电设施出租给博林公司使用，租期为20年，即2008年7月30日至2028年7月30日，年租金7万元，总租金140万元，自签订合同之日一次性支付前五年的租金40万元，自2013年至2027年，每年6月30日前，付清当年租金7万元，2027年6月30日前付清剩余租金2万元；租赁合同还约定：租赁期间，允许博林公司利用租赁的房屋及场地从事木制品生产和加工；如需修建厂房或对原有房屋、水电设施进行改造，须征得京山人武部书面同意等内容。2008年8月4日，双方再次签订《训练基地租赁合同补充协议》，约定：因2008年7月15日签订的《军队房地产租赁合同》与2008年7月30日签订的《房屋及场地租赁合同》有部分条款相违背，经双方协商，以2008年7月30日签订的合同为有效合同。上述合同签订后，博林公司缴纳前5年租金35万元，以及保证金5万元，共40万元。2014年4月8日，博林公司又缴纳了2013年7月31日至2015年7月30日两年的租金14万元。2016年，中央军委下达《中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》（军发〔2016〕58号）文件后，湖北省军区要求京山人武部必须全面停止有偿服务收回租赁房屋及场地。京山人武部按文件要求口头向博林公司发出通知解除双方的租赁合同关系，腾退租赁场地和房屋，博林公司亦同意解除，但以厂房已办理房产证为由提出900余万元的损失赔偿要求，京山人武部没有同意。2016年7月25日，京山人武部在博林公司大门口，张贴了一份《解除租赁合同通知书》，主要内容是：现因博林公司未按双方约定履行按时支付租金的义务且中央军委下发关于收回军用用房的通知后，京山人武部已通知博林公司，博林公司也多次口头及书面提交解除合同的后续事宜的商洽，由此可见，博林公司也同意解除双方租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十四条之规定，特书面通知博林公司与京山人武部的租赁合同关系至博林公司收到本通知之日起解除。望博林公司在收到本通知书后一个月内搬迁完毕，将京山人武部当时租赁给博林公司位于京山县胜利村的人民武装部民兵训练基地腾退给京山人武部。当月，博林公司收到此份《解除租赁合同通知书》。庭审中，京山人武部明确主张解除租赁合同的理由是依中央军委停止有偿服务规定精神予以解除。此后，博林公司停产。京山人武部发现博林公司在办理房产证时提供虚假材料，已被京山县国土局注销登记。双方又在县政府协调下，博林公司拆除了搭设的简易房屋，于2017年9月将设备运走予以变卖，就损失赔偿问题未达成一致意见。为此，京山人武部提起诉讼，博林公司亦在法定期限内提出反诉。审理中，博林公司就厂房设施、部分现场设备以及树木向一审法院提出评估申请，经一审法院委托的鉴定机构湖北循其本价格鉴定评估有限公司评估，以解除合同时间作为基准日即2016年7月25日确定的残值损失为1164249元。司法评估费11420元，鉴定人员出庭费用1120元。2018年2月22日，一审法院就已经清楚的事实先行进行判决，内容为：一是确认双方于2008年7月30日签订的《房屋及场地租赁合同》于2016年7月25日解除，二是博林公司于判决生效之日起十日内腾退租赁的位于京山县胜利村京山县人民武装部民兵训练基地大院围墙内的所有房屋（××库××）、场地及水电设施并××给××人民解放军湖北省京山县人民武装部。判决后，双方均未上诉。京山人武部申请强制执行，一审法院执行部门已于今年3月底前执行完毕，将租赁的场地及房屋交付京山人武部。一审法院认为，本案未判决事项部分争议焦点为：（一）博林公司是否应向京山人武部支付2016年度、2017年度租金14万元；（二）京山人武部是否应赔偿博林公司损失，如赔偿损失如何确定；（三）是否应由博林公司拆除厂房等设施恢复原貌问题；（四）京山人武部增加的诉讼请求如何处理。对于争议焦点一，博林公司是否应向京山人武部支付2016年度、2017年度租金14万元问题。对于2016年度的租金7万元，系租赁合同解除前博林公司应支付的租金，一审法院予以支持。对于2017年度租金7万元，应属于解除合同后的占用费问题，由于本案合同解除是由于国家政策调整，中央军委下达《中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》（军发〔2016〕58号）文件后，京山人武部依据此文件精神解除租赁合同，该事由不可归责于哪一方，再让博林公司承担全部占用费有失公平，考虑到博林公司也有腾退义务，2017年度占用费应由双方各分担一半。故博林公司应支付2016年度租金7万元、分担2017年度占用费3.5万元，计10.5万元。对京山人武部主张两年租金14万元的请求，一审法院予以部分支持。对于争议焦点二，京山人武部是否应赔偿博林公司损失，如赔偿损失如何确定问题。争议的2008年7月30日签订的租赁合同先行判决已认定为有效合同，租赁合同解除的理由京山人武部庭审中已明确按中央军委停止有偿服务精神文件解除合同，京山人武部诉请中陈述该理由属于不可抗力，不可归责于哪一方。虽京山人武部提到解除事由包括博林公司欠缴租金，但庭审中明确选择依中央军委停止有偿服务文件精神解除合同，且京山人武部在博林公司应缴纳2016年度租金的时间2016年6月30日前已开始协商解除合同，博林公司亦表示同意解除合同，在支付租金的条件不成就时，不能认定博林公司的行为构成违约。由于本案评估的是厂房设施的残值损失，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”，对于博林公司主张的损失，按照鉴定机构评估的损失适用公平原则进行分担。结合本案实际，合同解除的原因系政策调整所致，酌情由京山人武部分担70%的损失即814974.3元（1164249元×70%），博林公司自行分担30%损失。对博林公司主张的经济损失，一审法院予以部分支持。对于争议焦点三，是否应由博林公司拆除厂房等设施恢复原貌问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，对承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，分四种情形处理，其中第四项是“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”、第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。本案中，京山人武部要求博林公司拆除厂房的前提，重点是要审查京山人武部是否同意博林公司修建厂房设施。博林公司修建的厂房设施在争议的2008年7月30日租赁合同中约定“租赁期间，允许博林公司利用租赁的房屋及场地从事木制品生产和加工；如需修建厂房，须征得京山人武部书面同意”，京山人武部签订租赁合同时是知道博林公司租赁场地房屋的用途就是为了木制品生产和加工，博林公司进行木制品生产和加工，就必须要修建厂房和添置设备便于生产。虽博林公司没有京山人武部书面同意修建厂房的直接证据，但从京山人武部收取租金，长达10年对博林公司修建厂房没有提出异议的行为来看，应视为京山人武部同意博林公司修建厂房设施、添置设备等。故京山人武部要求博林公司拆除厂房设施恢复原貌的理由难以成立。且京山人武部已收回租赁场地及房屋，又补偿了博林公司的厂房及设备部分残值损失，由京山人武部自行拆除更为妥当。故京山人武部请求博林公司拆除违规建筑恢复原貌主张，一审法院不予支持。对于争议焦点四，京山人武部增加的诉讼请求如何处理问题。由于京山人武部是在法庭辩论终结后提出的增加部分诉讼请求，本案不作处理，京山人武部可另行起诉解决。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，判决：一、湖北博林某某有限公司支付中国人民解放军湖北省京山县人民武装部租金和占用费105000元；二、中国人民解放军湖北省京山县人民武装部补偿湖北博林某某有限公司经济损失814974.3元；三、驳回中国人民解放军湖北省京山县人民武装部其他诉讼请求；四、驳回湖北博林某某有限公司其他反诉请求。判决主文第一、二项相抵后，由中国人民解放军湖北省京山县人民武装部给付湖北博林某某有限公司款项709974.3元，限本判决生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3100元，由中国人民解放军湖北省京山县人民武装部负担775元，湖北博林某某有限公司负担2325元。反诉受理费23744.75元，由湖北博林某某有限公司负担19949.75元，中国人民解放军湖北省京山县人民武装部负担3795元。评估费12540元（含鉴定人员出庭费用1120元），由湖北博林某某有限公司负担3762元，中国人民解放军湖北省京山县人民武装部负担8778元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审查明的案件事实属实，本院依法予以确认。
上诉人中国人民解放军湖北省京山县人民武装部（以下简称“京山人武部”）与被上诉人湖北博林某某有限公司（以下简称“博林公司”）租赁合同纠纷一案，不服京山县人民法院（2017）鄂0821民初2262号之一民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月25日公开开庭审理了本案。上诉人京山人武部的委托诉讼代理人伍运鹏、王红艳，被上诉人博林公司的委托诉讼代理人鲁运华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案的争议焦点为：一、京山人武部是否应负担2017年度的3.5万元占用费；二、京山人武部应如何赔偿博林公司的损失；三、博林公司是否应拆除相关建筑物并恢复原貌。一、关于京山人武部是否应负担2017年度3.5万元占用费的问题。本案中，京山人武部与博林公司于2008年7月30日签订的《房屋及场地租赁合同》已于2016年7月25日因国家政策调整而解除，之后博林公司未能在该租赁场所正常经营，但其仍实际占有该租赁场所而未及时腾退。一审法院综合考量上述因素，由京山人武部与博林公司各负担2017年度的占用费3.5万元，并无不当。故上诉人京山人武部关于撤销一审判决第一项、改判博林公司支付其租金14万元的上诉请求不能成立，本院不予支持。二、关于京山人武部应如何赔偿博林公司损失的问题。本案中，《房屋及场地租赁合同》已明确博林公司租赁该场所系进行木制品生产、加工，故博林公司为实现其合同目的则需改造、修建厂房、添置相关设备等。博林公司虽未如该合同约定征得京山人武部书面同意，但在其改造、修建厂房后的近十年时间内，京山人武部并未提交证据证实其对此提出过异议。综合上述情况考量，本院认为京山人武部默认了博林公司改造、修建厂房。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，京山人武部默认了博林公司改造、修建厂房，但双方就合同解除后附和的装饰装修物处理并未约定。而《房屋及场地租赁合同》系因不可归责于双方的国家政策调整原因解除，故对于博林公司主张的损失宜依公平原则进行分担。再综合考虑到博林公司改造、修建的厂房系附着于京山人武部场地的不动产，且租赁的房屋及场地已交付给京山人武部，本院认定京山人武部应补偿博林公司评估损失的50%即582124.5元（1164249元×50%=582124.5元）。故上诉人京山人武部关于撤销一审判决第二项的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。三、关于博林公司是否应拆除相关建筑物并恢复原貌的问题。本案中，京山人武部默认了博林公司改造、修建厂房，且本院已认定京山人武部应补偿博林公司损失，租赁的房屋及场地亦已交付给京山人武部，故博林公司改造、修建的相关建筑物应由京山人武部自行处置，是否恢复原貌亦应由京山人武部自行决定、处理。故上诉人京山人武部关于博林公司拆除在租赁场地内的违规建筑并恢复原貌的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人京山人武部的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持京山县人民法院（2017）鄂0821民初2262号之一民事判决第一、三项，即“湖北博林某某有限公司支付中国人民解放军湖北省京山县人民武装部租金和占用费105000元”、“驳回中国人民解放军湖北省京山县人民武装部其他诉讼请求”；二、撤销京山县人民法院（2017）鄂0821民初2262号之一民事判决第四项，即“驳回湖北博林某某有限公司其他反诉请求”；三、变更京山县人民法院（2017）鄂0821民初2262号之一民事判决第二项即“中国人民解放军湖北省京山县人民武装部补偿湖北博林某某有限公司经济损失814974.3元”为“中国人民解放军湖北省京山县人民武装部补偿湖北博林某某有限公司经济损失582124.5元”；四、驳回湖北博林某某有限公司的其他反诉请求。本判决主文第一、三项涉及到的金钱给付内容相抵后，由中国人民解放军湖北省京山县人民武装部向湖北博林某某有限公司支付477124.5元，限中国人民解放军湖北省京山县人民武装部于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3100元，由中国人民解放军湖北省京山县人民武装部负担775元，湖北博林某某有限公司负担2325元；反诉案件受理费23744.75元，由湖北博林某某有限公司负担21033.75元，中国人民解放军湖北省京山县人民武装部负担2711元；评估费12540元（含鉴定人员出庭费用1120元），由湖北博林某某有限公司负担3800元，中国人民解放军湖北省京山县人民武装部负担8740元。二审案件受理费4570元，由中国人民解放军湖北省京山县人民武装部负担3070元，湖北博林某某有限公司负担1500元。本判决为终审判决。