中国人民解放军武汉疗养院温某康某疗养区与武汉嘉某某投资有限公司合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：中国人民解放军武汉疗养院温某康某疗养区，住所地湖北省咸宁市咸安区。主要负责人：孟宪勇，该疗养区主任。委托诉讼代理人：谈建国，湖北英达律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉嘉某某投资有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区台北路153号。法定代表人：付正清，该公司总经理。委托诉讼代理人：傅浩，湖北炽升律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹述杰，湖北炽升律师事务所律师。

解放军温某疗养区向本院提出诉讼请求：1.确认原湖北省军区后勤部与嘉某某公司于2009年7月28日签订的《土地租赁合同》无效；2.判令嘉某某公司向其移交按合同承租的位于咸宁市××温某××山路××号营区内的310亩土地及地上附着物；3.判令嘉某某公司向其赔偿因履行合同而拆除原有17907.45平方米房屋造成的损失，暂定为895.3725万元（每平方米房屋价值暂按1000元计算，确切价值待评估鉴定后由法院确定，双方各承担损失总额的50%）；4.判令嘉某某公司向其赔偿案涉土地的租金损失3387.48万元（按合同约定标准计算至2017年9月8日，再扣去一次性支付租金的剩余款项），后续租金损失按前述标准计算至移交案涉310亩土地及地上附着物为止；5.判令嘉某某公司承担本案全部的诉讼费、评估鉴定费。事实和理由：2009年7月28日，原湖北省军区后勤部与嘉某某公司签订合同，将解放军温某疗养区位于咸宁市××温某××山路××号营区内的约310亩土地出租给嘉某某公司，用于建设休闲、康某、会所等项目，不超过咸宁市对“温某谷”整体规划要求范畴。合同租期自2009年9月30日起，分为三个阶段：第一阶段为18年，租金共计1500万元，于合同生效之日起15个工作日内一次性支付，主要用于解放军温某疗养区建设工程前期启动资金，若嘉某某公司未承建解放军温某疗养区的建设项目，则在确定的开工之日起30个工作日内一次性支付；第二阶段为18年，租金共计2000万元；第三阶段为4年，租金共计500万元。土地租赁期限为18年，自解放军温某疗养区将红线范围内的土地交给嘉某某公司之日起租，土地交接日期为2009年9月30日，届时因故无法交接，起租时间顺延。嘉某某公司所租赁的土地，由其自主规划、设计和投资开发建设，但全部建筑物及设施、设备等的产权归湖北省军区后勤部所有，租赁有效期内，嘉某某公司拥有自主管理经营权和使用权，保证所建建筑各类设计方案（图纸）及其建筑物符合国家建筑规范，符合咸宁市城市规划要求，做到合法、安全、规范。湖北省军区后勤部按约定拆除了租赁土地上的房屋，清理了场地，并将该310亩土地交给嘉某某公司。嘉某某公司分6次向湖北省军区后勤部支付租金共计1100万元，余下400万元至今未付。嘉某某公司至今未按约定办理任何规划审批手续，也未开工建设休闲旅游、康某、疗养、会所等项目。2016年2月，中央军委发出《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发〔2016〕58号），要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动。鉴于此，双方多次协商终止合同事宜，但未能达成一致。2016年9月，根据中央军委命令，解放军温某疗养区从湖北省军区后勤部转隶至联勤保障部队，成为解放军武汉疗养院下属副团级单位。因本案土地租赁合同产生的一切权利义务关系，由其概括承受。嘉某某公司辩称，1.本案的租赁合同没有违反法律法规的强制性规定，属于有效合同；2.解放军温某疗养区从未向其交付租赁土地及地上附着物，要求其返还土地及地上附着物没有事实依据；3.租赁合同并没有履行，解放军温某疗养区也没有移交租赁土地及地上附着物，不应赔偿拆除的地上附着物损失；4.租赁合同没有实际履行，解放军温某疗养区要求其支付土地租金没有法律依据；5.解放军温某疗养区没有向其交付租赁土地及地上附着物，其在没有取得土地使用权的情况下，无法办理相关的规划审批手续。综上，解放军温某疗养区的诉讼请求没有法律依据，请求驳回解放军温某疗养区的全部诉讼请求。嘉某某公司向本院提出反诉请求：1.判令解放军温某疗养区支付其工程款27416862.39元及利息；2.判令解放军温某疗养区返还其租金1100万元及利息；3.判令解放军温某疗养区赔偿其经济损失5196万元；4.本案的全部诉讼费用由解放军温某疗养区承担。事实和理由：2009年7月28日，嘉某某公司与解放军温某疗养区签订一份《土地租赁合同》，约定将位于咸宁市××温某××山路××号约310亩土地出租给嘉某某公司，合同期限自2009年9月30日起，第一阶段18年，租金合计1500万元。合同还约定，解放军温某疗养区在保留的110余亩土地上进行疗养房建设，由嘉某某公司以租金的形式出资建设。合同签订后，嘉某某公司为保障顺利履行合同义务，通过自筹或向案外人借款的方式筹集完成巨额资金。所筹集的资金中，向解放军温某疗养区支付土地租金1100万元，同时出资为解放军温某疗养区建设完成其保留地范围内的疗房改造工程并交付其使用，工程款总计27416862.39元并提交工程结算书。解放军温某疗养区一直未向嘉某某公司支付工程款，也未将租赁土地交付给嘉某某公司。现解放军温某疗养区提起民事诉讼，要求确认合同无效并收回土地及附着物，解放军温某疗养区以其行为明确表示不再履行《土地租赁合同》，并给嘉某某公司造成巨大经济损失，为维护合法权益，遂提起反诉。针对嘉某某公司的反诉请求，解放军温某疗养区辩称，1.签订《武汉疗养院温某康某疗区疗房整治工程施工合同》的主体是中建七局安装工程有限公司，嘉某某公司并非合同的相对方，嘉某某公司没有提供充分证据证明其享有结算工程款的权利，对于其支付工程款的反诉请求，不应予以支持；2.其已将土地及其地上附着物移交给了反诉原告；3.造成合同无效的主要原因在于反诉原告，对于反诉原告的经济损失应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及本院审核确认的相关证据，本院认定事实如下：2009年7月28日，湖北省军区后勤部作为甲方与乙方嘉某某公司签订了一份《土地租赁合同》，约定甲方自愿将位于解放军温某疗养区约310亩土地出租给乙方使用，所租赁土地主要用于建设休闲旅游、康某、疗养、会所等项目，不超越咸宁市对“温某谷”整体规划要求的范畴；合同限期自双方商定的土地交接日期2009年9月30日起，第一阶段为18年，租金共计1500万元，于合同生效之日起15个工作日内一次性向甲方支付，主要用于甲方建设工程前期启动资金，若乙方未承建甲方的建设项目，则在甲方确定的开工之日起30个工作日内一次性支付，第二阶段为18年，租金共计2000万元，第三阶段为4年，租金共计500万元；乙方所租赁的土地，由乙方自主规划、设计和投资开发建设，但其全部建筑物及设施、设备等的产权归甲方所有，租赁有效期内，乙方拥有自主管理经营权和使用权，租赁期满后，租赁地域内的全部土地、建筑及设施、设备等由甲方无偿收回；甲方在保留的约110余亩土地上进行疗房建设，所新建的医院办公、治疗、疗养楼及其他附属设施，共分三期进行实施，由乙方以租金形式出资建设；甲方负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》；乙方在租赁地域内的建设项目，若需办理规划报建及其他相关手续，所需费用由乙方支付。甲方可为乙方办理租赁土地的使用（或租用、续租）、建设、施工等审批手续，费用由乙方承担。2009年8月5日，解放军温某疗养区为履行上述土地租赁合同，做好开发建设及疗房改造准备工作，与咸宁市三明房屋拆迁有限责任公司签订《旧房拆除合同》，约定将该单位确认的旧房予以拆除，拆除面积为17907.45平方米（含租赁土地上的旧房）。合同签订后，咸宁市三明房屋拆迁有限责任公司对合同中约定的旧房进行了部分拆除。本案诉讼过程中，解放军温某疗养区委托湖北国泰房地产估价咨询有限公司对租赁土地上的已拆除房屋进行价值评估，湖北国泰房地产估价咨询有限公司经现场查勘，于2018年1月23日出具国泰[2018]估（市）字第005号房地产咨询报告，确认解放军温某疗养区出租土地上的18栋旧房已拆除，面积为6036.05平方米，以房屋拆除之日2009年8月15日作为评估价值时点，认定拆除房产的重置价值为386.85万元。2009年8月6日，嘉某某公司借用中建七局安装工程有限公司名义与湖北省军区后勤部签订《武汉疗养院温某疗养区疗房整治工程施工合同》，约定湖北省军区后勤部将解放军温某疗养区疗房整治工程发包给中建七局安装工程有限公司施工，工程日期为2009年8月9日至2010年5月6日，合同总价款为2070万元。嘉某某公司借用中建七局安装工程有限公司名义承包该项工程后，实际履行合同中又转包他人进行施工，工程款由嘉某某公司支付。2011年1月9日，工程完工后，嘉某某公司将建设工程交付解放军温某疗养区使用至今。本案诉讼过程中，中建七局安装工程有限公司出具书面声明，内容为：该公司未参与该项目施工和管理，该项目债权、债务与该公司无关。诉讼中，根据嘉某某公司的申请，本院委托湖北嘉信工程造价司法鉴定所对嘉某某公司为解放军温某疗养区垫资建设的房屋造价进行工程造价鉴定，湖北嘉信工程造价司法鉴定所根据双方提交的施工材料，于2017年12月27日作出嘉鉴字[2017]第007号《关于武汉嘉某某投资有限公司为中国人民解放军武汉疗养院温某康某疗养区垫资建设的房屋工程造价司法鉴定意见书》，鉴定结果为：嘉某某公司为解放军温某疗养区垫资建设的房屋工程造价为24384835.26元。此外，嘉某某公司为履行施工合同支付基础勘察费2万元、测绘费1万元、工程造价咨询费2万元。另查明，嘉某某公司为履行土地租赁合同，自2009年5月18日起至2013年2月6日止分六次向湖北省军区后勤部支付土地租金共计1100万元。其中，2009年5月18日支付200万元，2009年8月17日支付200万元，2010年12月22日支付200万元，2011年9月8日支付200万元，2012年1月19日支付200万元，2013年2月6日支付100万元。还查明，2010年1月10日，嘉某某公司与北京时代天闻文化传媒股份有限公司签订《咸宁潜山温某谷温某度假村项目可行性研究报告编制合同书》，约定合同价款为150万元，嘉某某公司于2010年4月15日向北京时代天闻文化传媒股份有限公司支付100万元，剩余50万元未支付。另嘉某某公司分别向李波、ＸＸ、周秀荣支付树木移栽和养护费共计10.5万元。此外，嘉某某公司陈述为履行合同，该公司对外借款六笔，共3290万元，月息4分，至今尚欠巨额借款本金及利息无力偿还，请求按借款本息计算损失。诉讼中，湖北省军区后勤部出具一份《情况说明》，内容为：解放军温某疗养区原系湖北省军区后勤部下属副团级单位，2016年9月根据中央军委命令划归联勤保障部队序列，原湖北省军区后勤部与嘉某某公司签订的《土地租赁合同》所产生的权利义务由解放军温某疗养区概括承受。庭审中，嘉某某公司对合同的权利义务转让不持异议，同意解放军温某疗养区作为适格诉讼主体参加诉讼。
原告（反诉被告）中国人民解放军武汉疗养院温某康某疗养区（以下简称解放军温某疗养区）与被告（反诉原告）武汉嘉某某投资有限公司（以下简称嘉某某公司）合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭于2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）解放军温某疗养区的主要负责人孟宪勇及其委托诉讼代理人谈建国，被告（反诉原告）嘉某某公司的委托诉讼代理人傅浩、尹述杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，涉案《土地租赁合同》约定嘉某某公司租赁土地主要用于建设休闲、康某、疗养、会所等项目，并由其自主规划、设计和投资开发建设，但其全部建筑物及设施、设备等产权归解放军温某疗养区所有，租赁有效期内，嘉某某公司拥有经营权和使用权，租赁期满后，租赁土地内的全部土地、建筑物及设施、设备等由解放军温某疗养区无偿收回，嘉某某公司租赁土地实际以房屋利用为主，而非以土地利用为主，涉案《土地租赁合同》实质是以租代建合同，性质应定性为房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案涉案的租赁土地不能在规定的时间内取得建设工程规划许可证或者主管部门的批准文件，故《土地租赁合同》违反法律的禁止性规定，为无效合同。合同无效，双方均有过错，各自承担相应的责任。鉴于解放军温某疗养区及湖北省军区后勤部未根据合同约定按照《军队空余房地产租赁管理规定》办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》，是导致合同无效的主要原因，应承担主要责任，嘉某某公司在未办理建设工程规划许可证情况下签订合同，未尽审慎注意义务，亦有过错，应承担次要责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案应根据上述法律规定对涉案财产及损失进行处理。1.租赁土地的返还问题。解放军温某疗养区认为根据《土地租赁合同》的约定，已于2009年9月30日向嘉某某公司交付了租赁的310亩土地。嘉某某公司认为，解放军温某疗养区和湖北省军区后勤部没有向其交付土地，并于庭审时提交了一份2011年8月18日湖北省军区营建办公室《关于催缴温某疗区土地租赁款的函》，根据该函中的表述，要等待水疗中心完工后腾退租赁土地上的房屋并移交土地。证明租赁土地当时并没有实际交付。本院认为，在2011年8月18日，解放军温某疗养区正在进行疗区工程建设，此前未交付租赁土地并占用租赁土地上的房屋进行办公，符合当时的实际情况，其后，解放军温某疗养区虽未能提供交付租赁土地的相关证据，但从嘉某某公司支付树木养护费用、在租赁土地上的房屋挂牌办公等间接证据可以证明其至少对租赁土地行使了部分的管理、使用权，该权利因合同无效而无据享有，嘉某某公司应向解放军温某疗养区返还310亩租赁土地中占有使用的土地及地上附着物。2.租金返还问题。合同无效，解放军温某疗养区应向嘉某某公司返还1100万元土地租金，鉴于解放军温某疗养区占有使用该笔租金，给嘉某某公司造成了利息损失，因租金的给付时间超过五年，本院酌定按中国人民银行五年以上贷款基准利率计算利息，由解放军温某疗养区按租金占用时间承担80%利息损失赔偿责任。3.土地占用使用费损失问题。涉案土地租赁期间，因嘉某某公司行使了部分管理、使用权，解放军温某疗养区的土地的使用权受到限制，土地闲置，无法处分、收益，由此造成了租金损失，根据合同约定的租金，解放军温某疗养区自2011年8月19日（湖北省军区营建办公室去函后）起至2018年3月20日止，租金损失为546.4万元。根据上文所述的过错责任大小，嘉某某公司应对解放军温某疗养区该项损失承担次要赔偿责任，本院酌定承担40%责任为218.56万元。4.租赁土地上的旧房拆除损失问题。解放军温某疗养区为履行土地租赁合同，对租赁土地上的陈旧房产予以拆除，由此造成损失，湖北国泰房地产估价咨询有限公司评估拆除房产的重置价值为386.85万元。鉴于解放军温某疗养区及湖北省军区后勤部对合同无效承担主要责任，且重置价格未考虑折旧等因素，该项损失本院酌情认定由嘉某某公司承担20%的责任即77.37万元。5.树木养护及移栽费用。嘉某某公司支付该笔费用所产生的价值已物化于树木之中，且树木由解放军温某疗养区所有，故应由解放军温某疗养区对该项损失承担80%的责任即84000元。6.项目可行性研究报告支付的费用。项目可行性研究报告系用于向政府审核部门进行立项申报的基础，嘉某某公司支付该笔费用具有合理理由，且证据充分。合同无效，导致该报告没有使用价值，嘉某某公司为此支付的费用100万元应作为损失，按过错责任原则，由解放军温某疗养区承担60%赔偿责任即60万元。7.建筑工程款的给付问题。涉案《土地租赁合同》约定，解放军温某疗养区保留土地上的办公楼、疗养楼等附属设施由嘉某某公司以租金方式出资建设，故本案所涉《武汉疗养院温某疗养区疗房整治工程施工合同》实际为《土地租赁合同》的从合同，且系没有资质的嘉某某公司借用有资质的中建七局安装工程有限公司所签，施工合同依法应认定无效。鉴于建设工程已经交付使用长达七年之久，嘉某某公司有权请求参照合同约定支付工程价款，故解放军温某疗养区应支付嘉某某公司工程款24384835.26元，并自2011年1月9日建设工程实际交付之日起按中国人民银行五年以上贷款基准利率支付延期付款利息。解放军温某疗养区提出嘉某某公司并非建设工程承包人，无权主张工程价款，与事实不符，本院不予支持。8.基础勘察费、基础测绘费、造价咨询费能否认定为损失的问题。此三笔费用虽为嘉某某公司履行《武汉疗养院温某疗养区疗房整治工程施工合同》所支付的费用，但根据施工合同约定，三笔费用均不包含在合同约定的工程结算价款之中，属于经营性成本支出，嘉某某公司要求解放军温某疗养区承担给付责任没有合同和法律依据。9.嘉某某公司请求按照其筹措资金进行项目建设的民间借贷本息计算损失问题。因民间借贷利率远高于人民银行贷款利率，即不属于企业正常、合理的经营费用，也不属于订立合同时当事人预见或者应当预见的损失，嘉某某公司该项请求没有法律依据。国务院《诉讼费用交纳办法》第十二条第一款规定，诉讼过程中因鉴定、勘验、评估等发生依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。根据合同约定，建设工程完工后，应由解放军温某疗养区对工程造价进行审计，事实上工程完工后，嘉某某公司提交了结算资料，但解放军温某疗养区未依约完成审计，导致嘉某某公司于诉讼中申请鉴定，解放军温某疗养区在履行合同中具有过错，本院决定鉴定费用由双方当事人各承担一半，直接向鉴定机构支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二项、第二条、第十八条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、确认中国人民解放军武汉疗养院温某康某疗养区与武汉嘉某某投资有限公司之间形成的土地租赁合同关系无效；二、武汉嘉某某投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还中国人民解放军武汉疗养院温某康某疗养区310亩租赁土地中占有使用的土地及地上附着物；三、武汉嘉某某投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿中国人民解放军武汉疗养院温某康某疗养区租赁土地上的旧房拆除损失77.37万元及土地占用损失费218.56万元，共计295.93万元；四、中国人民解放军武汉疗养院温某康某疗养区于本判决生效之日起十日内返还武汉嘉某某投资有限公司租金1100万元，并承担80%租金占用期间利息损失（利息计算：1.以200万元为基数，按中国人民银行五年以上贷款基准利率，自2009年5月18日起计算利息至本判决确定给付之日止；2.以200万元为基数，按中国人民银行五年以上贷款基准利率，自2009年8月17日起计算利息至本判决确定给付之日止；3.以200万元为基数，按中国人民银行五年以上贷款基准利率，自2010年12月22日起计算利息至本判决确定给付之日止；4.以200万元为基数，按中国人民银行五年以上贷款基准利率，自2011年9月8日起计算利息至本判决确定给付之日止；5.以200万元为基数，按中国人民银行五年以上贷款基准利率，自2012年1月19日起计算利息至本判决确定给付之日止；6.以100万元为基数，按中国人民银行五年以上贷款基准利率，自2013年2月6日起计算利息至本判决确定给付之日止。上述利息总额由中国人民解放军武汉疗养院温某康某疗养区按80%承担赔偿责任）；五、中国人民解放军武汉疗养院温某康某疗养区于本判决生效之日起十日内赔偿武汉嘉某某投资有限公司树木养护、迁移费8.4万元及支付项目可行性研究报告费用损失60万元，共计68.4万元；六、中国人民解放军武汉疗养院温某康某疗养区于本判决生效之日起十日内支付武汉嘉某某投资有限公司工程款24384835.26元及延期付款利息（利息计算：以24384835.26元为基数，按中国人民银行五年以上贷款基准利率，自2011年1月9日建设工程实际交付之日起计算利息至本判决确定给付之日止）；七、驳回中国人民解放军武汉疗养院温某康某疗养区其他诉讼请求；八、驳回武汉嘉某某投资有限公司其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费255942元，由中国人民解放军武汉疗养院温某康某疗养区负担238422元，由武汉嘉某某投资有限公司负担17520元；反诉案件受理费246842元，由中国人民解放军武汉疗养院温某康某疗养区负担140601元，由武汉嘉某某投资有限公司负担106241元。本案工程造价鉴定费292618元，由中国人民解放军武汉疗养院温某康某疗养区负担146309元，武汉嘉某某投资有限公司负担146309元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第二十二条第二款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院。湖北省高级人民法院的开户行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69-1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审判长　　何云泽
审判员　　熊　泽
审判员　　胡应文

书记员：罗凯