中国人民解放军宜昌陆某预备役高射炮兵旅与宜昌环生英尔达医院有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：中国人民解放军宜昌陆某预备役高射炮兵旅，住所地宜昌市伍家岗区。法定代表人：王小平，该旅旅长。委托代理人：乔雁，湖北三峡律师事务所律师。被告：宜昌环生英尔达医院有限公司，住所地宜昌市伍家岗区，统一社会信用代码91420500579880106A。法定代表人：程文武，该公司总经理。委托代理人：肖发红，湖北民基律师事务所律师。委托代理人：肖庆，湖北民基律师事务所律师。

原告解放军高炮旅向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即腾退占用的位于宜昌市××××号的房屋。2、请求判决被告支付合同期内拖欠租金50万元，支付逾期支付租金违约金2.92万元（按年息6%计算），支付逾期腾房占有使用费31.2360万元（自2017年5月17日起至2017年12月31日止按日租金1370元的标准计算）。3、请求判令被告支付自2018年1月1日起至腾退房屋之日止按日租金1370元计算的逾期腾房占有使用费。4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年5月16日，原告委托中国人民解放军湖北省军区后勤部与宜昌英尔达肛肠医院有限公司（2017年2月8日变更名称为宜昌环生英尔达医院有限公司）签订了《军队房地产租赁合同》。合同约定原告将位于宜昌市伍家岗区八一路建筑面积1860平方米，场地面积100平方米的房屋出租给被告开设肛肠专科医院，租赁期限自2012年5月16日至2017年5月16日，租金为每年10万元，合同同时还约定了租金需于每年一月前十日内交付、以及违约金条款等。合同签订后，由于原告实际交付使用的场地面积为700平方米，建筑面积为2900平方米，故原被告双方执行的租金标准为每年50万元，其他条款均按照约定不变。2017年5月16日，合同期满，被告拒不腾退房屋，2016年5月16日至2017年5月16日的租金50万元，被告也迟迟不予支付，被告的行为已严重侵害原告合法权益，请求法院判如所请。被告宜昌英尔达医院辩称：1、原告诉请没有法律和事实依据，请求法院依法驳回原告诉请。2、原被告实际履行的是2010年12月15日签订的租赁合同，根据政策的要求成立民营医院必须要有场地，所以以武汉市英尔达公司的名义跟原告签订了租赁合同，这份合同约定的租赁期限是18年，从2010年3月1日到2029年3月1日止。武汉市英尔达公司和后来成立的宜昌英尔达肛肠医院的法人都是统一的，年租金是50万元，被告一直是按年租金50万元缴纳的租金。2012年因医院已经注册成立，原告为了少向上级部门交付提成款就跟被告商量签订了修改合同以应付上级机关，实际履行的还是2010年12月15日签订的合同。原被告之间合同租赁期限并未到期，被告合法占有租赁房产，请求法院依法驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2010年12月15日，原告解放军高炮旅（甲方）与武汉市英尔达科技有限公司（乙方,以下简称“武汉英尔达公司”）签订一份《军队房地产租赁合同》，合同约定“甲方自愿将坐落在宜昌市××××号的房屋建筑面积2900平方米，场地面积700平方米，出租给乙方使用。租赁用途为开设肛肠专科医院，租赁期限自2011年3月1日起至2029年3月1日止。房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等为人民币伍拾万元。租金按年结算，乙方于每年1月的前十日内交付甲方……”。双方还对合同的解除和终止、违约责任等条款进行了约定。武汉英尔达公司于2010年12月28日向原告交纳50000元租房保证金。2011年8月18日，宜昌英尔达肛肠医院有限公司在宜昌市工商行政管理局登记成立，公司登记住所为“宜昌市伍家岗区八一路6号”。宜昌英尔达医院使用的标的物实为原告与武汉英尔达公司所签订租赁合同中涉及的房屋及场地。2012年2月23日，被告向原告交纳“公寓房屋租金”250000元。同时查明，宜昌英尔达肛肠医院有限公司成立时的原始股东为武汉市英尔达科技有限公司全资，出资500万元占100%股份，法定代表人原为何俊彦，2016年8月17日变更为程文武。2012年5月16日，原告委托中国人民解放军湖北省军区后勤部（甲方）与被告宜昌英尔达肛肠医院有限公司（乙方，后被告于2017年2月8日更名为“宜昌环生英尔达医院有限公司”）签订一份《军队房地产租赁合同》。合同约定甲方将位于宜昌市××××号的房屋建筑面积1860平方米，场地面积100平方米，出租给乙方使用，租赁用途为开设肛肠专科医院，租赁期限自2012年5月16日至2017年5月16日止，租金总额（不含水、暖、气、设备、物业等费用）人民币伍拾万元。年租金为人民币拾万元。租金按年结算，乙方于每年一月的前十日内交付甲方。合同同时还约定了合同解除的条件、方式及双方违约责任等条款。合同签订后，宜昌英尔达医院并未缩小使用面积，实际使用的租赁物仍为原告与武汉英尔达公司所签订租赁合同中涉及的房屋及场地。被告宜昌英尔达医院于2012年10月15日向原告解放军高炮旅交付房租584000元，于2013年4月15日交付房租500000元，于2014年3月31日交付房租500000元，于2015年3月18日交付房租500000元。2012年10月30日，宜昌英尔达医院时任法定代表人何俊彦向原告交纳50000元租房保证金。2015年8月20日，原告向被告宜昌英尔达医院制发“后营【2015】5号关于终止《租赁合同》事”的函件，其上载明“贵公司承租的我部位于宜昌市伍家岗区八一路6号，广鄂字第8393号部分空余房地产，房屋2900平方米、场地700平方米，年租金50万元。现因军队需要，依据双方约定，特致函贵公司于2015年12月31日前将租赁的房地产返还我部，终止《租赁合同》……。”被告宜昌英尔达医院于2015年9月29日签收该函件。嗣后，由于被告英尔达公司并未向原告交还租赁的房地产，并开始对该租赁场所内部进行施工（从现场照片上看对室内原结构有大量拆除改建情况），原告遂于2016年9月8日再次向被告发函，载明“2012年5月16日，我部（甲方）与贵公司（乙方）签订了《租赁合同》，甲方将位于宜昌市伍家岗区八一路6号，广鄂字第8393号坐落部分空余房地产。因军队政策法规重大调整，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国解放军房地产管理条例》和《军队空余房地产租赁管理规定》等相关法律法规的规定，我部于2015年8月20日通知贵单位于2015年12月31日前将租赁的房地产返还我部，终止《租赁合同》。贵单位未按通知要求返还房地产，与我部终止合同。现我部发现贵单位未按合同第八条第三款约定，未征得甲方书面同意擅自对承租的房屋进行改造装修。特通知贵单位立即停止违约行为，配合我部全面停止有偿活动工作。”被告宜昌英尔达医院时任法定代表人何俊彦于2016年9月8日签收该函件。庭审过程中，原、被告双方虽未提交工商相关注销资料，但均认可武汉英尔达公司已于2013年注销登记的事实。双方有争议的证据：被告提交2016年7月21日与北京环生医疗投资有限公司签订的收购协议，主张因原告的违约行为，导致原告与第三方签订的有高额违约金的合同无法履行，造成500万元损失。原告认为被告在2015年9月收到解除合同函件后还签订这种以超过合同租赁期限为违约条款的巨额违约金合同，合同真实性无法判断。被告提交2015年2月至2017年12月电费缴纳单据，主张因原告拒绝收取房租，被告只有通过为原告代缴电费的方式缴纳部分房租、冲抵租金。原告否认自己拒收租金，并认为双方共用同一电表，被告不缴电费无法正常营业，并提供被告方财务出具的收款收据，证明2015年11月之前原告方使用的电费共计809931.61元已向被告支付，原、被告之间并未达成以电费抵租金的合意，该证据不能达到被告的证明目的。
原告中国人民解放军宜昌陆某预备役高射炮兵旅（以下简称“解放军高炮旅”）与被告宜昌环生英尔达医院有限公司（以下简称“宜昌英尔达医院”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告解放军高炮旅的委托代理人乔雁和被告宜昌英尔达医院的委托代理人肖发红、肖庆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，双方之间争议的焦点在于案涉两份《军队房地产租赁合同》的效力问题？以及原、被告之间实际履行的是哪一份合同？1、根据审理查明的事实来看，2010年12月15日，原告与武汉英尔达公司签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定的租赁房屋建筑面积2900平方米，年租金500000元，该合同系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，武汉英尔达公司虽将租赁物实际交由被告宜昌英尔达公司开办肛肠医院使用，但此时被告宜昌英尔达公司并未成立，故与原告履行合同的相对方应认定为武汉英尔达公司。被告宜昌英尔达公司系武汉英尔达公司于2011年8月18日出全资注册成立，该公司成立后，被告于2012年5月16日以自己公司名义与原告重新签订一份《军队房地产租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，并报经军队房地产管理部门审核同意，亦合法有效。2、原、被告在2012年5月16日签订的租赁合同中，约定的租赁建筑面积仅1860平方米，年租金为100000元，但事实上双方均认可实际租赁面积仍沿用了2010年合同中约定的2900平方米，年租金被告亦按500000元/年的标准向原告逐年交纳至2015年3月18日，且武汉英尔达公司于2013年已注销，故本院确认原、被告双方自2012年5月16日签订重新租赁合同后，双方就该份合同开始履行，原武汉英尔达公司与原告之间于2010年12月15日签订的租赁合同即告解除，故被告以实际租赁面积与2012年签订合同的面积不符为由，提出2012年5月16日签订的是一份虚假合同、双方一直履行的是2010年合同的主张，本院不予支持。2010年12月15日至2012年5月16日之间，被告宜昌英尔达公司使用的租赁物源于原告于2010年与武汉英尔达公司签订的租赁合同，且宜昌英尔达公司于2011年8月18日已注册成立，故2012年2月宜昌英尔达公司在重新签订租赁合同前，作为实际使用者以自己名义向原告交纳租金并无不妥，被告以此主张2012年5月16日签订的是虚假合同，本院亦不予采信。3、原告早于2015年9月29日、2016年9月8日即函告被告，根据军委要求将收回租赁物，被告均予以签收，且原、被告签订的《军队房地产租赁合同》中约定的租赁期限（至2017年5月16日止）也已到期，故原告现要求被告立即腾退占用的位于宜昌市××××号房屋的诉讼请求，本院予以支持；根据审理查明的事实，被告自2015年3月18日（2015年交纳的是2015—2016年度的一年租金）后再未向原告交纳过租金，故原告要求被告向其支付合同期内2016年5月17日至2017年5月16日的欠付租金500000元，并按年息6%（原告以合同约定的违约金标准过高，自愿向法庭申请调低）的标准支付逾期付租违约金29200元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；双方签订的租赁合同到期后，被告拒绝搬出并继续使用租赁物至今，故原告诉请要求被告按合同约定的500000元年租金标准，按日租金1370元（500000元/年÷365天）计算，支付2017年5月17日起至被告腾退房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。4、被告在2015年9月收到原告提前终止租赁合同的函后，又于2016年7月21日与其他公司签订内含高额违约金条款的收购协议，与常理不符，且被告对500万元损失的实际支出并未举证，故对被告的这一主张，本院不予采信；被告主张原告2015年后拒收房租，未举出证据证明，本院不予采信；被告主张与原告达成代缴电费抵租金的合意，未举出证据证明，本院不予采信，如被告确系为原告多缴电费，原告构成不当得利，被告可另案请求返还。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、被告宜昌环生英尔达医院有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退占用原告中国人民解放军宜昌陆某预备役高射炮兵旅的位于宜昌市伍家岗区八一路六号的房屋。二、被告宜昌环生英尔达医院有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告中国人民解放军宜昌陆某预备役高射炮兵旅支付2016年5月17日至2017年5月16日一年的租金500000元、逾期付租违约金29200元。三、被告宜昌环生英尔达医院有限公司于本判决生效之日起十五日内，按日租金1370元的标准，向原告中国人民解放军宜昌陆某预备役高射炮兵旅支付自2017年5月17日起至实际腾退房屋之日止的逾期腾房占有使用费。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6108元，由被告宜昌环生英尔达医院有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　李　琳

书记员：夏梦蝶