中国人民解放军南京军区第一房地产管理分局与上海豪望实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：中国人民解放军南京军区第一房地产管理分局，住所地上海市静安区。
　　负责人：朱红旗，处长。
　　委托诉讼代理人：刘庆伟，上海市新华律师事务所律师。
　　被告：上海豪望实业有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：陈建兵，经理。
　　委托诉讼代理人：占作江。
　　原告中国人民解放军南京军区第一房地产管理分局(以下简称第一房地产分局)诉被告上海豪望实业有限公司(以下简称豪望公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告第一房地产分局的委托诉讼代理人刘庆伟，被告豪望公司的委托诉讼代理人占作江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。　　
　　原告第一房地产分局向本院提出诉讼请求：一、解除双方之间的《军队房地产租赁合同》；二、被告立即搬离上海市浦东新区永春东路XXX号房屋及场地；三、被告支付原告拖欠的租金人民币(币种下同)1,138,666.67元(暂计至2018年8月31日，请求按合同约定的租金标准判决至实际搬离之日止)；四、被告支付原告逾期付款违约金71,676.86元(暂计至2018年8月31日，要求按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止)。事实和理由：2015年11月，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，由原告将上海市浦东新区永春东路XXX号房屋及场地出租给被告。租赁期限自2015年11月1日至2025年4月30日，合同总租金6,564,210元，租金按年支付，被告应在每年11月10日前支付租金。合同签订后，被告自2016年11月1日起再未支付任何房租。原告认为，被告未按约支付租金，严重损害了原告的利益，故诉如所请。
　　被告豪望公司辩称：一、目前已经停止营业，同意解除合同、搬离房屋及场地。二、2016年，被告收到部队停止有偿服务的口头通知，当时称准备移交地方国资委委托管理，被告也准备了相关材料交给国资委，但国资委未及时决定是收回房屋还是委托管理，所以被告暂时未支付租金。上述情况造成被告很大损失，要求减免租金。三、由于房屋没有产权证，也没有军队房地产租赁许可证，导致被告承租房屋后无法办理营业执照，无法正常经营，要求减免租金100万元。四、未及时支付租金是上述原因造成的，不同意支付逾期付款违约金。
　　本院经审理认定事实如下：2015年11月1日，第一房地产分局(甲方)与被告豪望公司(乙方)签订编号为南[2015]3号的《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将上海市浦东新区永春东路XXX号(坐落号：南沪字第1002号)的房屋建筑面积2142平方米、场地1702平方米出租给乙方使用。租赁用途商业、宾馆、餐饮。租赁期限自2015年11月1日起至2025年4月30日止。租金总额6,564,210元，2015年11月1日至2016年4月30日租金30.50万元，2016年5月1日至2018年4月30日年租金为61万元，2018年5月1日至2021年4月30日年租金为67.10万元，2021年5月1日至2024年4月30日年租金为73.81万元，2024年5月1日至2025年4月30日年租金81.191万元。租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。自本合同签订后十日内，乙方按年租金的百分之五十向甲方支付租赁保证金305,000元。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期三十日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移。
　　合同签订后，原告交付了房屋及场地，被告支付了保证金30.50万元及截至2016年11月30日的租金。
　　2016年原告告知被告有关军队停止有偿服务的规定，并拟委托地方管理。后本案项目转为停偿清退，2018年7月底原告停止供电、强制关停，目前尚有被告财物未搬离。
　　审理中，双方确认系争房屋没有房地产权证，也没有取得建设工程规划许可证。双方同意被告已付的保证金冲抵应付租金(使用费)。被告提出，双方租赁期限10年，被告投入了装修、电力增容等费用，要求原告赔偿。原告表示，造成目前状况主要原因是被告未按约支付租金，不同意赔偿，但最终尊重法院的裁决。双方一致同意，被告提出的赔偿问题另行解决，不在本案中处理。
　　本院认为，原告出租的房屋无房地产权证，也未取得建设工程规划许可证，故本院认定原、被告签订的《军队房地产租赁合同》无效。
　　合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告要求被告从租赁房屋及场地内搬离的诉讼请求，本院予以支持。被告实际占有使用租赁物，应根据有关司法解释的规定，参照合同约定的租金标准支付占有使用费。被告提出因没有产权证及军队房地产租赁许可证，造成其无法办理营业执照，影响正常经营，要求减免租金100万元。本院认为，虽然涉案房屋没有房地产权证，但被告在签订合同时就应当对房屋的权属状况以及能否办理相关证照进行必要的审核，而且目前被告也未提供相应证据证明其实际经营受到了严重影响，故该抗辩不能成立。同时，被告主张有关方面没有及时做出委托管理还是停偿清退的决定造成其损失，也没有事实依据，不予采纳。但是，2018年8月起，涉案项目已被强制关停，被告物品尚未搬离是由于双方纠纷未完全解决造成的，故本院根据造成合同无效双方均有责任，以及本案其他相关事实等因素，酌定2018年8月起的房屋使用费。
　　因合同无效，原告要求被告支付逾期付款违约金，本院不予支持。双方同意被告已付保证金抵充使用费，本院予以准许。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
　　一、原告中国人民解放军南京军区第一房地产管理分局与被告上海豪望实业有限公司之间编号为南[2015]3号的《军队房地产租赁合同》无效；
　　二、被告上海豪望实业有限公司应于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区永春东路XXX号房屋及场地内迁出，将房屋场地移交原告中国人民解放军南京军区第一房地产管理分局；
　　三、被告上海豪望实业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告中国人民解放军南京军区第一房地产管理分局占有使用费(2016年11月1日至2018年7月31日为1,082,750元，2018年8月1日起至房屋场地实际移交之日按每月18,639元计算)；
　　四、被告上海豪望实业有限公司已付的保证金305,000元直接抵冲上述第三项判决确定的使用费金额；
　　五、驳回原告中国人民解放军南京军区第一房地产管理分局其余诉讼请求。
　　案件受理费15,693元，减半收取7,846.50元，由原、被告各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　

审判员：张卓郁

书记员：陈倩茹