中先国际控股有限公司与上海影虎商贸有限公司、上海吹田国际贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：中先国际控股有限公司,住所地上海市杨浦区延吉东路XXX号XXX幢XXX室。
法定代表人：张少伟,董事长。
委托诉讼代理人：王菁，女。
委托诉讼代理人：褚程益，男。
被告：上海影虎商贸有限公司,住所地上海市长宁区仙霞路XXX号XXX号楼XXX-XXX室。
法定代表人：殷杰，总经理。
委托诉讼代理人：陈荣，上海市理诚律师事务所律师。
被告：上海吹田国际贸易有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：王炽，副总经理。
委托诉讼代理人：常淑艳，女。
委托诉讼代理人：陈荣，上海市理诚律师事务所律师。

原告中先国际控股有限公司诉被告上海影虎商贸有限公司以下简称“影虎公司”、上海吹田国际贸易有限公司以下简称“吹田公司”房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告中先国际控股有限公司之委托诉讼代理人王菁、褚程益、被告影虎公司之法定代表人殷杰、被告吹田公司之委托诉讼代理人常淑艳以及两被告之共同委托诉讼代理人陈荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中先国际控股有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告影虎公司之间的《租赁合同》于2017年5月24日解除；2.判令被告影虎公司支付自2017年3月1日起至2017年5月24日止的房屋保底租金123,371.90元、物业管理费10,458.90元，以及自应当支付之日起第二日开始按照当月应付款项的千分之一计算的逾期付款违约金，逾期付款违约金主张至被告影虎公司实际支付之日止；3.判令被告影虎公司支付自2017年3月1日起至2017年5月24日的电费1,614.88元以及自应当支付之日起第二日开始按照拖欠电费的千分之一计算的逾期付款违约金，逾期付款违约金主张至被告影虎公司实际支付之日止；4.判令被告影虎公司支付解约违约金150,000元；5.判令被告影虎公司支付原告公证费3,000元；6.判令被告影虎公司支付原告房屋恢复原状费13,008.09元；7.判令被告影虎公司按照每日4,561.64元的标准支付自2017年5月25日起至2017年6月19日逾期交还房屋期间的占用费118,602.64元；8.判令被告吹田公司对上述第二至第七项付款义务承担连带责任；9.判令被告影虎公司已经支付的保证金142,500元、装修押金10,000元以及公用事业保证金2,500元予以没收，不予返还。事实和理由：2015年11月10日，原告与被告吹田公司签订《租赁合同》，约定被告吹田公司向原告承租上海市杨浦区翔殷路XXX号“上海合生国际广场”地下一层49A号房屋以下简称系争房屋。之后，原告与被告吹田公司在2016年12月5日签订《补充协议》，约定租赁期限变更至2019年4月30日止。随后，原告与两被告于2017年1月6日签订《三方转让协议》，约定被告吹田公司自2016年11月1日起将其在租赁合同项下的全部权利义务转让给被告影虎公司，且被告影虎公司对被告吹田公司于此前产生的欠费承担连带保证责任，被告吹田公司对被告影虎公司此后的履约亦承担连带保证责任。被告影虎公司自2017年3月1日起拖欠房屋租金、物业管理费及电费。原告于2017年4月18日发送律师函催讨欠款，被告未支付。2017年5月23日，原告通过律师函通知被告支付欠款，否则租赁合同将于2017年5月24日解除。后被告未支付欠款，亦未将系争房屋恢复原状交还原告。原告于2017年6月19日向上海市卢湾公证处申请保全现状公证后，自行腾空收回系争房屋，并将系争房屋恢复原状。被告的行为构成违约，故原告提起本案诉讼。
被告上海影虎商贸有限公司、上海吹田国际贸易有限公司辩称，针对诉请1，被告没有收到合同解除的律师函，所以被告虽然同意解除合同，但是不同意原告主张的解除合同的时间；针对诉请2，被告对于欠付租金和物业管理费的金额没有异议，但是对于逾期付款违约金，被告认为标准过高，请求法院进行调整；针对诉请3，被告对于欠付电费的金额没有异议，但是对于逾期付款违约金，被告认为标准过高，请求法院进行调整；针对诉请4，被告不同意支付，因为解约的律师函被告没有收到；针对诉请5、6，被告认为原告是可以通过联系被告的方式商议返还租赁房屋的事宜，无须通过公证自行行使权利，所以被告不同意支付公证费和恢复原状费，且原告用于证明房屋恢复原状费的证据材料并不充分；针对诉请7，被告在2017年5月24日已经将系争房屋交还原告，所以不同意支付该笔费用，即便需要支付该笔费用，合同约定的占用费标准过高，请求法院进行调整；针对诉请8，被告没有异议；针对诉请9，原告主张不予返还被告已经支付保证金和公用事业费保证金与原告的前述主张重复，不应重复主张，且即使被告存在违约行为，也与装修无关，装修押金原告应该返还给被告。
经审理查明，原告中先国际控股有限公司为系争房屋产权人。
2015年11月10日，原告甲方、出租方与被告吹田公司乙方、承租方签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租上海市杨浦区翔殷路XXX号“上海合生国际广场”地下一层49A号房屋，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为50平方米。商场暂定于2015年12月15日开业，具体日期以甲方统一书面通知上载明的时间为准。租赁期含装修期为三年零一个半月，自2015年10月31日至2018年12月14日，从2015年12月15日起至2016年12月14日为第一个租赁年度，其后各租赁年度以此类推。甲方同意给予乙方自系争房屋交付之日起1.5个月的装修期，即2015年10月31日至2015年12月14日，乙方无须承担装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费，但在装修期内乙方应承担除上述三项费用外本合同约定的其他费用包括装修管理费、装修垃圾运输费以及能源费用等。双方暂约定房屋交付日为2015年10月31日，甲方可以提前交付系争房屋，甲方通知的交付日期为系争房屋交付日。系争房屋的起租日为2015年12月15日，自起租日起，乙方须支付租金、物业管理费、宣传推广费、公用事业费等其他一切费用。若甲方不能在本合同约定的交付日向乙方交付该房屋，甲方有权书面通知乙方后另行选择一个日期作为交付日，并相应调整与交付日有关的装修期、开业日、起租日、租赁期等日期，而无需承担任何责任。
关于租金，合同约定：系争房屋租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取，2015年12月15日至2016年12月14日月保底租金为43,750元，2016年12月15日至2017年12月14日月保底租金为46,250元，2017年12月15日至2018年12月14日月保底租金为49,000元。乙方应按保底租金标准向甲方预付每个月的租金，乙方应于本合同签订后5日内或系争房屋交付时以日期在先者为准向甲方预付系争房屋第一个月的保底租金，于其后每月1日前向甲方付清当月的保底租金，并应于每月15日前向甲方付清上月提成租金超出保底租金的部分如有。租赁期内，如起租日所在月、租赁期届满月、提前终止月等未满一个自然月，则该未满月租金保留到小数点后两位，四舍五入=日租金×该未满月的实际租赁天数，日租金保留到小数点后两位，四舍五入=月租金×12365。
关于物业管理费，合同约定：系争房屋每月物业管理费为3,750元，乙方应于本合同签订后5日内或系争房屋交付时以日期在先者为准向甲方或管理公司预付系争房屋第一个月的物业管理费，并应于其后每月1日前向甲方或管理公司付清当月的物业管理费。
关于电费，合同约定：租赁期和装修期内有关该房屋的电费应由乙方承担，乙方应按照甲方或管理公司制定费用标准及要求予以支付，电费收费标准为1.25元kwh。
关于租赁保证金，合同约定：租赁期间内每一年的保证金相当于该租赁年度三个月保底租金和三个月物业管理费之和。第一年的保证金于本合同签订的同时缴付，之后每个租赁年度的保证金差额应在该租赁年度之前缴付。租赁关系终止时，乙方应办妥以系争房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，甲方应在乙方按照本合同约定交还系争房屋且完成其相关注销或变更手续后的六十日内，将乙方已付的租赁保证金扣除相应款项后的剩余部分如有一次性无息退还乙方。
关于其他保证金，合同约定：乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金10,000元和公用事业保证金2,500元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分如有。公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息归还乙方。
关于房屋交还：乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使系争房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿或赔偿。乙方未按照合同约定交还房屋满7日的，甲方有权开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出房屋，将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的乙方财产损失不承担责任。对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用。该等物品被搬出后，甲方依据本合同约定的通知方式通知乙方领取该物品，如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品。甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费若有由乙方承担，甲方依据本合同约定通知方式发出付款通知后7日内乙方不予支付的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除。如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额。乙方逾期未交还房屋的，甲方还有权要求乙方按每日日租金三倍的标准支付逾期占用期间的占用费。
关于违约责任，合同约定：乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15日或在租赁期内累计达3次的，甲方或管理公司有权采取适当手段，因此造成的一切后果由乙方自行承担。若乙方需于本合同约定的商场营业时间内暂停或停止营业的，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业，乙方每年擅自停止营业连续三天或累计达到五天含以上的，视为乙方擅自中途退租，须按本合同12.2条承担违约责任。合同12.2条约定，双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已付的租赁保证金及乙方已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还；同时，乙方还须支付给甲方相当于解除当年三个月的租金和三个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足原告损失额与违约金之间的差额：……2逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；……
关于通知，合同约定：如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已收讫。对于发送给乙方的任何通知或联络，甲方可以向本合同约定的地址发送，在乙方接收该房屋后，任何给予乙方的通知如果该通知写明以乙方为收件人并被留在该房屋处将被认为发给了乙方，并视为由乙方于下一个工作日收到。一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方，怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。
原告于2015年10月31日将系争房屋交付被告吹田公司。之后，原告甲方与被告吹田公司乙方于2016年12月5日签订《补充协议》，约定双方经友好协商，就变更“租赁合同”的起租日，并相应顺延“租赁合同”的其他期限等事宜达成如下补充协议：一、甲乙双方确认甲方已将系争房屋交付乙方，乙方确认系争房屋符合交付标准且对交付房屋没有任何异议。二、系争房屋起租日变更为2016年5月1日，租赁期相应顺延至2019年4月30日。三、2016年5月1日至2016年6月30日月保底租金为0元，2016年7月1日至2017年4月30日月保底租金为43,750元，2017年5月1日至2018年4月30日月保底租金为46,250元，2018年5月1日至2019年4月30日月保底租金为49,000元。四、双方确认系争房屋租金的计取方式仍按照“租赁合同”约定的方式予以计取。五、本协议双方同意，除本协议明确约定的内容外，“租赁合同”所有条款在租赁期内维持不变，继续有效，对各方均有约束力，如有冲突的，以本协议为准。
2017年1月16日，原告甲方、出租方与被告吹田公司乙方、转让方、被告影虎公司丙方、受让方签订《三方转让协议》，约定自转让日2016年11月1日起至租赁期结束之日止，乙方在《租赁合同》项下的权利义务全部转让给丙方，由丙方取代乙方成为《租赁合同》的承租方。乙方根据《租赁合同》已支付的租赁保证金、装修押金和公用事业费保证金自本协议生效之日起自动转为丙方履行租赁合同所交纳的各项保证金，甲方无需根据租赁合同的约定退还给乙方，乙方也不得再要求甲方退回，租赁合同终止时，甲方将按照《租赁合同》和本协议的约定直接退还给丙方。丙方同意接受租赁合同中的全部权利义务，甲方与乙方就系争房屋签署租赁合同及其他与系争房屋相关的一切协议、备忘录等一切文件，均对丙方发生法律效力。乙方、丙方保证此次权利义务转移事宜不影响租赁合同的执行。转让日之前，《租赁合同》履行中可能存在的乙方债务以及乙方可能承担的任何后果或责任仍由乙方承担，丙方对此承担连带保证责任，其中包括但不限于乙方未交纳的租金、物业管理费、宣传推广费、水费、电费等各项费用、以及违约赔偿和实现债权的费用将由乙方在本协议签订后在五个工作日内一次性付清，丙方对前述费用的支付承担连带保证责任。乙方与丙方在合同转让及房屋交接过程中产生的一切纠纷，均由乙、丙方自行解决，与甲方无关。乙方承诺对丙方履行租赁合同项下的义务向甲方承担连带保证责任担保，如丙方逾期交纳租金、物业管理费、空调费、水电费等各项费用或丙方有其他违约、侵权等行为而对甲方负有债务时，乙方承诺于收到甲方通知后十日内承担保证责任，向甲方支付应付款项。乙方承担保证责任的期限为二年，自丙方对甲方所负债务产生之日起计算，担保的范围包括债务本金、违约金、损害赔偿金、利息以及甲方为实现债权而支出的费用等。
2017年4月18日，原告根据两被告在合同中预留的地址向两被告寄送律师函，说明原告未收到被告应付的2017年3月部分保底租金43,128.75元、2017年4月保底租金43,750元、2017年3月至2017年4月物业管理费7,500元，共计94,378.75元。原告通知两被告于2017年4月25日前支付拖欠的租金及其他费用94,378.75元和逾期付款违约金；否则，原告有权按照合同约定解除租赁合同，并要求被告影虎公司承担由此造成的一切后果，并由吹田公司承担连带保证责任。被告影虎公司和吹田公司均于2017年4月19日收到上述律师函。
2017年5月23日，原告再次向被告影虎公司寄送律师函，说明原告未收到被告影虎公司应付的2017年3月1日至2017年5月31日的保底租金133,128.75元、2017年3月1日至2017年5月31日的物业管理费11,250元、2017年3月1日至2017年4月30日的电费1,416.25元，共计145,795元。2017年5月及以后的水电费以实际账单为准。鉴于被告影虎公司拖欠租金及其他费用的时间已经远超过“租赁合同”约定的期限，构成严重违约，现通知影虎公司于2017年5月24日起正式解除与影虎公司签订的“租赁合同”及双方现有的租赁关系，并要求影虎公司承担由此造成的一切后果。该律师函于2017年5月24日显示由单位签收。原告同时给被告吹田公司寄送律师函，要求被告吹田公司就影虎公司的欠款及可能产生的违约责任承担连带保证责任。该律师函于2017年5月25日被退回。
2017年5月24日起，被告影虎公司不再经营，但未将物品搬离系争房屋，原告与被告影虎公司也未办理房屋交接手续。
2017年6月19日，原告向上海市卢湾公证处申请办理保全现状公证。上海市卢湾公证处于2017年8月30日作出2017沪卢证经字第2383号公证书，内容为：公证员于2017年6月19日来到上海市翔殷路XXX号“上海合生国际广场”地下一层四十九A号“TKFSPASSO”商铺，对广场外景、上述商铺现状及所属电表读数进行了拍照。
2017年9月20日，原告向案外人上海市卢湾公证处支付公证费3,000元。
2018年3月21日，原告向案外人上海嘉跃建筑装饰有限公司支付复原费13,008.09元。
2018年8月10日，原告提起本案诉讼。因被告下落不明，本院于2018年9月14日向被告公告送达诉状副本等应诉材料。
另查，两被告抗辩称因原告断电所以无法进入系争房屋搬离物品。原告否认对系争房屋采取过断电措施。两被告未提供证据证明原告对系争房屋采取断电措施。
以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《补充协议》、《三方转让协议》、律师函及邮寄凭证、发票、转账回单、公证书以及当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。

本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《补充协议》、《三方转让协议》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人具有拘束力。根据合同约定，若被告影虎公司逾期支付租金等费用超过15日，原告有权解除合同。至2017年4月18日，被告影虎公司尚未向原告支付应于2017年3月1日前支付的租金，故原告于2017年5月23日发出律师函、书面通知被告因被告影虎公司根本违约、租赁合同于2017年5月24日起解除的解约行为，符合合同约定，本院确认租赁合同于2017年5月24日解除。租赁合同解除后，被告影虎公司理应支付所欠租金、物业管理费、电费。且因被告影虎公司违约，被告影虎公司还应按照合同约定支付逾期付款违约金及解约违约金。被告认为上述约定的违约金标准过高，要求调整，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素综合予以酌定。关于原告主张的公证费与恢复原状费，因租赁合同解除后被告影虎公司应将系争房屋交还原告并将系争房屋恢复原状，但被告影虎公司并未将房屋恢复原状，故原告将系争房屋恢复原状的费用以及在此过程中发生的公证费均应由被告影虎公司承担。关于原告主张的房屋占用使用费，根据合同约定，被告影虎公司应于合同解除之日向原告交还系争房屋，否则被告影虎公司应按日租金的三倍的标准支付逾期交还房屋期间的房屋占用使用费。双方的租赁合同于2017年5月24日解除后，被告影虎公司未将房屋腾空、恢复原状，根据双方合同约定，原告有权在被告影虎公司未按合同约定交还房屋逾期满7日后自行开启、更换系争房屋门锁，并将系争房屋腾空收回。根据该约定，原告在被告影虎公司逾期交还房屋满7日后应及时收回房屋，否则由此造成的损失应由原告自行承担。因此，被告影虎公司应支付原告2017年5月25日至2017年5月31日的房屋占用使用费。被告认为合同约定的房屋占用使用费标准过高，本院酌情调整为合同约定的租金标准。被告吹田公司在《三方转让协议》中承诺对被告影虎公司在合同项下的义务承担连带保证责任，本院依法予以确认。鉴于根据前述判决理由，被告影虎公司已需向原告支付租金、物业管理费、电费的逾期付款违约金以及解约违约金，足以弥补原告的损失，原告再要求没收租赁保证金、装修押金以及公用事业保证金，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条之规定，判决如下：

一、原告中先国际控股有限公司与被告上海影虎商贸有限公司之间关于上海市杨浦区翔殷路XXX号“上海合生国际广场”地下一层49A号房屋的《租赁合同》于2017年5月24日解除；
二、被告上海影虎商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中先国际控股有限公司租金123,371.90元；
三、被告上海影虎商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中先国际控股有限公司物业管理费10,458.90元；
四、被告上海影虎商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中先国际控股有限公司电费1,614.88元；
五、被告上海影虎商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中先国际控股有限公司逾期支付租金、物业管理费、电费的逾期付款违约金30,000元;
六、被告上海影虎商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中先国际控股有限公司违约金100,000元;
七、被告上海影虎商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中先国际控股有限公司公证费3,000元；
八、被告上海影虎商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中先国际控股有限公司房屋恢复原状费13,008.09元；
九、被告上海影虎商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中先国际控股有限公司房屋占用使用费10,643.85元；
十、被告上海吹田国际贸易有限公司对本判决第二项至第九项确定的被告上海影虎商贸有限公司的付款义务承担连带责任；
十一、原告中先国际控股有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海影虎商贸有限公司租赁保证金142,500元、装修押金10,000元以及公用事业保证金2,500元，上述钱款用于抵冲本判决第二项至第九项确定的被告上海影虎商贸有限公司的付款义务；
十二、驳回原告中先国际控股有限公司其他的诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10,176元，由被告上海影虎商贸有限公司、上海吹田国际贸易有限公司各负担5,088元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长 周励
审判员 陈娟娟
人民陪审员 陈铭浩

书记员： 吴剑行