严某某与刘某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：严某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：吴政励(系严某某丈夫)，住上海市闵行区。
　　被告(反诉原告)：刘某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住福建省。
　　委托诉讼代理人：唐艳，上海欧瑞腾律师事务所律师。
　　原告严某某与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案受理。本案诉讼期间，刘某提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法由审判员林叶适用简易程序于同年5月23日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)严某某及其委托诉讼代理人吴政励，被告(反诉原告)刘某的委托诉讼代理人唐艳到庭参加了诉讼。审理中，双方一致同意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。
　　严某某向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商铺铺位租赁合同》有效；2.刘某支付严某某拖欠的租金人民币(币种下同)42,713元及物业费10,050.70元，合计52,763.70元；3.刘某支付严某某违约金27,000元；4.刘某赔偿严某某商铺门的赔偿金3,000元。
　　事实和理由：刘某于2017年3月25日自愿与严某某签订《商铺铺位租赁合同》，向严某某租用上海市闵行区银都路XXX号XXX幢XXX室XXX号铺位(即本案涉案商铺)1个，租期三年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止，第一年年租金80,000元，第二年年租金90,000元，第三年年租金100,000元，先付后用，但是刘某自2017年11月起无理拒交租金，拖欠租金至今。根据合同约定，物业费应由刘某承担，现严某某已代为垫付。由于刘某突然搬离，把门拆掉，严某某只能低价出租，根据合同约定，刘某退租后商铺内固定的物品都无偿归严某某所有，该门在建材市场的估价为5,000元，算上折旧为3,000元。因此，严某某诉至法院。
　　诉讼过程中，严某某撤回上述第1项要求确认双方签订的《商铺铺位租赁合同》有效之诉讼请求。
　　针对严某某的诉讼请求，刘某辩称：严某某交付给刘某的商铺是有瑕疵的，涉案商铺有消防隐患且至今都没有完成消防整改，导致刘某至今都无法正常经营。由于系严某某违约，故刘某不需要再支付租金，且严某某应该返还租金。严某某没有证据证明其已经垫付了物业费，且该费用应该是由物业公司来收取，而不是由严某某来收取。由于系严某某违约，故刘某不应承担违约金，且违约金过高。关于门的赔偿金，严某某没有证据证明是刘某破坏的，故不予认可。
　　同时，刘某向本院提出反诉请求：1.解除严某某和刘某于2017年3月25日就上海市闵行区银都路XXX弄XXX幢XX室XXX号商铺签订的《商铺铺位租赁合同》；2.严某某返还刘某押金7,000元；3.严某某返还刘某租金40,000元；4.严某某赔偿刘某门面广告装饰损失3,000元。
　　事实和理由：2017年3月25日，严某某与刘某就涉案商铺签订了《商铺铺位租赁合同》，合同约定该商铺用途为商业，租赁期限三年，从2017年4月1日起至2020年3月31日，年租金为80,000元。合同签订后，刘某于2017年5月15日对该商铺进行了门面广告装饰。因该商铺存在重大火灾隐患，上海市闵行区人民政府及上海市闵行区公安消防支队均发出整改通知，但时至今日未整改，致使刘某一直无法正常经营，给刘某造成巨大的经济损失。2018年4月16日，刘某发送微信给严某某，告知其已经搬离商铺，合同已经解除，且严某某已经出租商铺，合同已无法继续履行，故刘某提起了反诉。
　　针对刘某的反诉请求，严某某辩称，由于刘某已经搬走，严某某只能同意解除合同，但不同意合同的解除日期为2018年4月16日。2018年4月2日双方进行调解时刘某说不返还商铺，之后没有通知严某某就搬走了，并于半夜发了微信给严某某，故双方并没有达成合意，系刘某单方面违约，且刘某至今没有通知严某某交接房屋。严某某于2018年5月10日收回房屋并重新出租，故严某某认为合同解除的日期为2018年5月10日。严某某同意在商铺交接、全部算清后返还刘某押金7,000元。由于刘某已经实际使用商铺，且双方间存在合法的合同，故严某某不同意返还租金。双方对于消防整改事前都有约定且都知道，故严某某没有违约，也不同意赔偿损失3,000元。
　　本院经审理认定事实如下：严某某系上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室商铺的产权共有人之一，该商铺总建筑面积为907.04平方米，严某某享有的产权建筑面积为52.49平方米。
　　2016年12月22日，上海市闵行区人民政府印发“闵府[2016]147号”《闵行区人民政府关于同意对上海金盛家居市场经营管理有限公司存在重大火灾隐患开展挂牌督办的批复》，该批复印发给了闵行公安分局，批复内容如下：同意对颛桥镇银都路XXX号的上海金盛家居市场经营管理有限公司存在的重大火灾隐患进行挂牌督办。区公安消防支队应严格按照消防技术规范标准，要求上海金盛家居市场经营管理有限公司于2017年5月31日前完成全部整改工作。
　　2017年3月25日，严某某(作为出租人，签约甲方)与刘某(作为承租人，签约乙方)签订《商铺铺位租赁合同》1份，约定甲方铺位坐落于上海市闵行区银都路XXX号XXX幢XXX室XXX号商铺，该铺位用途为商业；除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；乙方承诺，服从市场统一管理，一旦政府规定作出决定市场由业主委托的第三方运营商等方式统一运营，乙方无条件服从(乙方退场或改变经营业态)；乙方承诺，政府相关部门进行拆除商铺顶棚(即拆违时)要给予配合，并自愿承担因此造成的相应损失；租赁期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止；铺位年租金合计80,000元；本合同签订之日，乙方应向甲方交付7,000元作为租赁保证金；租金每月交付，六月一日之后的租金按季付，使用前一个月的30日之前付租；甲方于本合同生效之日起次日内，将铺位交付乙方；乙方保证租赁铺位期间，依法经营，服从市场管理，按时交纳租金及其它相关费用；乙方执行政府部门及市场管理方与物业管理关于防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等规定；铺位租赁期间，水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费、市场管理费及租金税费由乙方支付，乙方应当按时向有关部门交纳费用，否则承担违约责任；租赁期届满，本合同即终止，届时乙方须将铺位退还甲方；租赁期届满，乙方交回铺位，甲方不承担乙方任何铺位改造，装潢补偿责任；在同等租赁条件下，乙方享有优先租赁权，租赁期满或本合同提前终止时，乙方应将该房屋交还甲方，租赁期满或本合同提前终止时，乙方应保证交还甲方的房屋及其设备、设施能正常使用，房屋内固定装修等设施、设备均无偿归甲方所有，租赁期满或本合同提前终止时，乙方可以在3日内拆除及收回其投入的除不可移动物之外的可移动物品，包括可移动的设备和设施，但不得损坏甲方的租赁物，如乙方逾期未予收回的，即视为乙方弃物，无偿归甲方所有，并由甲方进行处置，乙方逾期交还该房屋的，应承担相应的违约责任，且甲方有权自行或指定其他公司收回该房屋，当乙方发生逾期交还该房屋的情况，甲方有权进入该房屋，并有权决定挪动或不挪动该房屋内的物品，或将房屋恢复至提供给乙方时的状况，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿，同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、挪动前述物品和将该房屋恢复至提供给乙方时的状况所产生的所有费用，无论乙方何原因搬离该房屋，均不得要求甲方偿还其所付出的任何必要费用(包括购买内装修、附属设施和各种设备等的费用)，亦无权要求甲方支付搬迁费、腾退费等；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，乙方赔偿损失：擅自将承租的铺位转租的；擅自将承租的铺位转让、转借他人或擅自调换使用的；擅自拆改承租铺位房屋结构或改变承租铺位用途的；拖欠交付租金1个月以上的；利用承租房屋进行违法活动的；故意损坏承租房屋的；乙方如要求将租赁的铺位转让他人承租，须经甲方同意，并由甲方与之签订合同，本合同终止；当政府决定关闭市场或遭遇政府动迁时本合同终止，甲方不承担对乙方任何补偿责任；租赁期间，双方信守合同，任何一方违反本合同的规定，承担违约责任；违约金按年度租金的30%计算；承担违约责任的同时，守约方有权决定租赁合同的履行与否；合同尾部空白处手写注明：1、本合同为三年租赁合同，第一年租金8万，第二年租金9万，第三年租金10万；2、室内装修费用由乙方负责，消防隔墙喷淋及后门的费用由甲方负责；3、因配合政府整改导致停业的商铺租金按停业天数扣除；4、2017年1月1日至2017年3月31日期间，由于甲乙双方无合同约定，租金由甲方向金盛主张讨回；5、允许转让，乙方转让需甲方同意。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。
　　2017年7月5日，上海市闵行区公安消防支队发出《重大火灾隐患整改通知书》，上载：闵行区银都路XXXX弄20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41号一层全体商铺业主：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，于2017年6月30日对上述商铺进行了消防监督检查，发现存在下列火灾隐患：1.一层营业区均未设置自动喷水灭火系统；2.一层营业区均未设置火灾自动报警系统。上述隐患已构成重大火灾隐患，责令于2017年9月30日前改正。
　　2018年4月16日，刘某向严某某发送微信，称：“银都路XXX弄XXX馆XXX铺已搬离，店铺归还”，同时还发送了一张照片。
　　2018年4月19日，严某某以诉称之理由向本院提起诉讼。
　　另查明，案外人上海景瑞物业管理有限公司银都路XXX弄客户服务中心于2018年5月21日向严某某发出《催交物业服务费通知单》，通知严某某缴纳2017年4月至2018年5月10日的物业服务费共计10,050.70元。严某某于2018年5月21日向案外人上海景瑞物业管理有限公司支付了涉案商铺自2017年4月至2018年5月10日的物业服务费共计10,050.70元。
　　还查明，案外人上海景瑞物业管理有限公司银都路XXX弄客户服务中心于2018年5月21日出具《关于银都路2688弄消防整改情况说明》1份，上载：2017年7月5日，闵行区公安局消防支队对上海市银都路XXX弄20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41号总共20栋一层640个商铺开具了重大火灾隐患整改通知书(沪闵公消字2017第0101号)，主要存在下列火灾隐患：1、一层营业区均未设置自动喷水灭火系统；2、一层营业区均未设置火灾自动报警系统。为了使商铺正常运转，一层640个商铺业主自筹资金于2017年8月14日委托上海景瑞物业管理有限公司与上海环昱建设(集团)有限公司签订了消防整改合同，经过环昱公司的加班加点，整改工程于2017年10月20日施工完毕，并在2017年11月21日通过了由商铺业主代表委托上海沪平消防设施检测有限公司的检测，同时出具了《建设消防设施竣工检测报告》，之后闵行区颛桥镇市场管理办公室也接到了闵行区公安消防支队通知，于2017年11月30日确认了整改工作的完成，消防支队同意对该区域重大火灾隐患予以撤销，并于2018年1月24日在银都路2688弄张贴了公告。整改期间，银都路2688弄所有一层营业区域均未收到任何部门关于停业整改的通知，均可保持正常营业。
　　诉讼中，双方确认刘某已向严某某交付了押金7,000元及租金46,662元，严某某表示同意返还上述押金，并在庭审中确认其于2018年5月10日收回商铺并另行出租，明确其在本案中主张的租金为2017年11月1日起至2018年5月10日的租金，刘某认为其已于2018年4月16日搬离商铺，也已告知严某某，但严某某没有来办理交接手续，并确认其未交付过物业费。另外，严某某在庭审中表示，涉案商铺确实进行过消防整改，但涉案商铺并未停止营业。刘某对此认为其在整改期间陆续停业长达半个月的时间。
　　以上事实，由严某某提供的《上海市房地产权证》、《商铺铺位租赁合同》、《关于银都路2688弄消防整改情况说明》、《催交物业服务费通知单》、物业服务费发票及支付凭证、微信记录，刘某提供的《商铺铺位租赁合同》、《闵行区人民政府关于同意对上海金盛家居市场经营管理有限公司存在重大火灾隐患开展挂牌督办的批复》、《重大火灾隐患整改通知书》、微信记录、照片以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，刘某还提供了《工程报价明细单》以证明其承租时在房屋内进行广告装修并以此作为损失要求严某某进行赔偿。严某某对该明细单的真实性表示无法确认，并认为刘某事先并没有告知，且合同也约定了刘某的装修与其无关。
　　本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，严某某与刘某经协商，就涉案商铺的租赁事宜签订了《商铺铺位租赁合同》，该合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力。刘某认为涉案商铺存在安全隐患导致合同目的无法实现，故其行使法定解除权并已于2018年4月16日搬离涉案商铺且微信通知了严某某，严某某对此不予认可，并认为系刘某单方违约导致了合同解除。本院认为，涉案商铺存在的问题为该商铺所在的银都路XXX号市场存在重大火灾隐患需要进行整改，从双方合同尾页的手写条款也可以判断，在签订合同时，双方均知晓商铺需要进行消防整改，刘某对于消防整改期间可能对于其对商铺的正常使用和经营的影响也应有预期，在此情况下，其仍签订了《商铺铺位租赁合同》，并在合同中约定了扣减租金的具体情形，且刘某在签订合同后也实际在涉案商铺进行了使用和经营，现刘某在并未出现其无需支付租金的情形下无故不支付租金，且实际搬离了涉案商铺，构成违约，鉴于严某某已收回了涉案商铺并已另行出租，且其在庭审中表示同意双方的合同于2018年5月10日解除，故本院确认双方的合同于2018年5月10日解除。
　　合同解除后，刘某理应向严某某付清租赁期间的租金，虽然刘某认为其曾在整改期间陆续停业长达半个月的时间，但刘某未能提供足够的证据证明其曾因为消防整改实际进行了停业，故对于刘某的上述抗辩理由，本院不予采信，现严某某确认于2018年5月10日收回了涉案商铺，故其要求刘某支付自2017年11月1日起至2018年5月10日止拖欠的商铺租金以42,713元计，于法有据，本院予以支持。关于严某某主张的物业管理费，根据双方合同约定，铺位租赁期间的物业管理费由刘某支付，且双方的合同中并未对物业管理费的计费标准作出约定，故刘某应该按照实际发生的费用支付，现严某某已向案外人上海景瑞物业管理有限公司支付了涉案商铺自2017年4月至2018年5月10日的物业管理费共计10,050.70元，刘某亦确认其未支付过物业管理费，故严某某要求刘某支付物业管理费共计10,050.70元，符合双方的合同约定，本院亦予以支持。关于严某某主张的违约金，由于刘某构成违约，按照合同约定应按年度租金的30%计算违约金，现刘某提出违约金过高，本院结合合同的实际履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑违约金的金额，将违约金酌情调整为12,000元。关于严某某主张的商铺门赔偿金，由于严某某未提供充分的证据证明商铺门系由刘某拆除，且严某某也已向刘某主张了违约金，违约金足以达到补损之目的，故对于严某某的该项诉讼请求，本院不予支持。关于刘某主张的返还租赁保证金7,000元之反诉请求，严某某表示同意返还，故本院予以支持。关于刘某主张的返还租金之反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。关于刘某主张的赔偿门面广告装饰损失之反诉请求，因系由于刘某的违约行为导致租赁合同目的无法实现，且刘某的该项主张缺乏事实与法律依据，故本院亦不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)严某某与被告(反诉原告)刘某就位于上海市闵行区银都路XXX号XXX幢XXX室XXX号商铺签订的《商铺铺位租赁合同》于2018年5月10日解除；
　　二、被告(反诉原告)刘某于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)严某某自2017年11月1日起至2018年5月10日止的租金人民币42,713元；
　　三、被告(反诉原告)刘某于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)严某某自2017年4月起至2018年5月10日止的物业管理费人民币10,050.70元；
　　四、被告(反诉原告)刘某于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)严某某违约金人民币12,000元；
　　五、原告(反诉被告)严某某于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)刘某租赁保证金人民币7,000元；
　　六、驳回原告(反诉被告)严某某的其余诉讼请求；
　　七、驳回被告(反诉原告)刘某的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计人民币149.98元，由被告(反诉原告)刘某负担。反诉案件受理费减半收取计人民币525元，由原告(反诉被告)严某某负担人民币73.50元，被告(反诉原告)刘某负担人民币451.50元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：林  叶

书记员：高  燕