严某某与吴某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：严某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：钱明辉，上海蓝白律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王全欣，上海蓝白律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：吴某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：李勇，上海巨明律师事务所律师。
　　第三人：上海市松江区佘山镇人民政府，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：陆云峰，镇长。
　　委托诉讼代理人：陶珍妍，上海巨明律师事务所律师。
　　第三人：上海吴城机械厂，住所地上海市松江区。
　　投资人：吴某某。
　　原告严某某诉被告吴某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案受理后，依法适用简易程序处理，诉讼中，被告向本院提出反诉，原告申请追加案外人上海市松江区佘山镇人民政府(以下简称“佘山镇政府”)、上海吴城机械厂(以下简称“吴城机械厂”)作为第三人参加诉讼，本院均予以准许。后本案于2018年8月3日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)严某某及其委托诉讼代理人钱明辉、被告(反诉原告)吴某某(同时系第三人吴城机械厂的投资人)及其委托诉讼代理人李勇、第三人佘山镇政府的委托诉讼代理人陶珍妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告严某某向本院提出诉讼请求：1、被告吴某某和第三人吴城机械厂立即搬出所租赁的位于上海市松江区佘山镇新宅村鸡山XXX号建筑面积为1,060平方米的房屋；2、被告吴某某支付自2017年4月10日至2017年9月9日的厂房租金75,000元，以及自2017年9月10日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，按照每日1,060元计算；3、被告吴某某支付自2017年3月10日起至实际搬离之日的滞纳金，按日租金的5%计算；4、被告吴某某赔偿擅自转卖原告钢料的损失7,500元。事实和理由：2015年8月16日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定租赁厂房位于上海市松江区佘山镇新宅村鸡山XXX号(以下简称“涉案房屋”)，租赁期限两年，合同对于租金标准、支付方式等还进行了约定。2017年3月17日，被告仅支付了1个月的租金1.5万元，原告多次催告未果，且被告在未通知原告的情况下擅自将原告所属的约5吨废钢料私自变卖，给原告造成的经济损失约7,500元。2017年9月9日租赁期满后，原告多次催告被告返还房屋、支付租金等，但被告仍然置若罔闻。为此，原告诉至法院，请求支持诉讼请求。
　　被告吴某某辩称：对于原告起诉主体没有异议。诉请1，2017年4月涉案房屋屋顶被政府拆除，目前已无法正常使用，钥匙在被告处，不同意返还给原告，因为拆迁款还没有给被告，拿到钱之后同意搬离并返还，里面几乎没有东西了，就剩冰箱、热水器和洗衣机了；对于诉请2，2017年4月涉案房屋无法正常使用，所以2017年4月10日之后租金没有付，房屋无法正常使用也不存在使用费的问题；对于诉请3，最新签订的合同里并无约定滞纳金，所以原告的主张没有合同依据；对于诉请4，不存在该事实。
　　第三人佘山镇政府述称：对于原、被告之间的租赁合同不清楚，涉案房屋的确发生了拆迁事实，其他的应由原、被告自行解决。
　　第三人吴城机械厂述称：同意被告的答辩意见。如果本案所涉拆迁安置中有吴城机械厂应当享有的权益，因吴城机械厂是个人独资企业，上述利益均可由被告在本案中一并向原告主张，吴城机械厂并无异议。
　　同时被告吴某某向本院提出反诉请求：1、原告支付附属设施、设备搬迁和安装无法恢复使用的设备费242,523元(参照评估协议)；2、原告支付停产停业损失423,715元；3、原告支付其他综合一次性补偿20万元；4、原告返还押金1万元。事实和理由：2010年9月10日，原、被告签订《租赁合同》，约定租赁涉案房屋事宜，租期5年，自2010年9月10日至2015年9月9日，合同到期后，双方于2015年8月6日又续签了《厂房租赁合同》一份，租期二年，自2015年9月10日至2017年9月9日止。2015年5月，涉案房屋所在地的鸡山村村委会到厂里，告知涉案房屋系违章建筑拆除并可以进行补偿。2016年5月23日，第三人佘山镇人民政府委托上海地维房地产估价有限公司到涉案房屋处，对厂房进行补偿估价。2017年4月，村委会到厂房所在地告知厂房必须拆除。2017年4月，原告通知被告租金不再缴纳，租赁期限延迟至实际拆除之日止。因双方在2017年4月份后无法达成厂房搬迁补充协议，2017年12月27日，原告书面通知被告在2017年12月31日前搬离。被告认为，原告与第三人佘山镇政府达成的《上海市集体土地上征地房屋补偿协议》中属于补偿被告的费用，应当支付给被告。为此，被告提出反诉，请求依法判决。
　　原告严某某针对被告的反诉辩称：诉请1，不是双方租赁合同约定的名目，要求原告承担没有合同依据，附属设施、设备第三人还在使用，没有腾空搬离厂房，事实上不存在该损失；诉请2、同前项答辩意见；诉请3、没有依据，第三人还在使用厂房；诉请4、确认付过1万，但是第三人还在使用，考虑到拖欠租金的情况，押金应没收。
　　第三人佘山镇政府述称：同本诉述称意见。
　　第三人吴城机械厂述称：同意被告的反诉请求。
　　经审理查明：2010年9月10日，原告及其妻子张佩玉作为出租方(甲方)、吴城机械厂作为承租方(乙方)，双方签署了《租赁合同》一份，约定甲方出租位于松江区佘山镇新宅村鸡山XXX号所在的厂房，其中占地面积为2,116平方米，(注明：原地址与新地址是同一地方，新名称为佘山镇天马工业区天鸡支路XXX号)，租赁期限自2010年9月10日至2015年9月9日，共计五年；租金先付后用，年租金为12万元，每年分二次支付，第一次付款时间为每年的9月10日，第二次付款时间为每年的3月1日，逾期10日不付租金，乙方必须向甲方交纳滞纳金，为日租金的5%；押金1万元。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。张佩玉代表二人签署了名字，被告在落款处也签署了名字。
　　2015年8月16日，原告严某某作为出租方、被告吴某某作为承租方，双方签订了《厂房租赁合同(续签协议)》一份，约定原租赁合同五年期满，出租方严某某与承租方吴某某经再次协商达成如下协议：1、厂房，厂址，厂房面积不变；2、续签期限两年(2015年9月10日至2017年9月9日)；3、厂房租金18万元，但考虑到承租方在合同期内有少许基础设施投入以及在办理用电申请等诸方面的费用，出租方一次性补偿2万元，因此第一年收租金16万元，第二年为18万元；4、付款方式：先付租金后租用厂房，分二次付清，即合同签订之日，首付上半年8万元，2016年3月1日再付8万元，第二年租金2016年9月10日首付9万元，2017年3月1日再付9万元；前合同没有转租条款，吴某某对外转租了北侧400多平米厂房给了王老板另外使用，已成事实……；前期合同承租方支付的1万元押金，仍作第二期合同押金；承租方在生产过程中必须增设设备或工艺改造涉及到厂房改造或装潢所投入资金由承租方自负，期满后可恢复原状；如遇国家征用，城区改造须动迁等有关赔偿的，国家给与的搬迁费由承租方所有；承租方在租赁期满后，应付清全部的水、电、税金及外借资金后，出租方返还押金1万元。厂房租赁合同另对相关事宜进行了约定，第三人吴城机械厂在被告签名处也加盖了合同专用章。
　　上述合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告使用，被告支付了押金1万元，并支付了截止至2017年4月9日的租赁费用。被告在涉案房屋处经营有个人独资企业上海吴城机械厂。
　　2017年12月20日，原告向上海吴城机械厂发出必须搬迁通知，载明涉案合同于2017年9月10日期满，2017年9月1日，原告到涉案房屋处口头通知搬迁，被告及第三人以还有产品扫尾工作为由，一直拖延，因再拖下去会影响动迁，故书面通知上海吴城机械厂在2017年12月31日前全部搬走所有的设备和材料，否则一切后果自负。被告及第三人在下方签署了“确认在元旦前搬迁”字样。
　　2017年12月28日，原告向上海吴城机械厂发出厂房租金催交通知，载明承租方拖欠租金且擅自变卖了原告的废钢料约5吨，计7,500元，要求被告限期付清。被告于当日签署“通知收到”字样。因被告及第三人吴城机械厂此后并未搬离涉案房屋，遂涉讼。
　　另查明，2005年4月20日，上海市松江区天马农村信用合作社作为出让方(甲方)、原告严某某作为受让方(乙方)，双方签订了《房屋转让协议》一份，约定甲方自愿将上海市松江区佘山镇新宅村村内原天马山镇鸡山村村办企业上海云山电器厂的房屋建筑面积591平方米转让给乙方，其中主厂房405平方米、办公房80平方米、简易房106平方米(包括变电房48平方米)，乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意受让上述房屋；转让价款为17万元；本协议生效后，今后发生涉及房屋的权利和义务由乙方享受和承担，与甲方无关，本合同前述的土地使用权转移至乙方，土地归乙方使用，土地使用费由乙方支付。房屋转让协议还对其他相关事宜进行了约定。
　　上海弘雄矿石机械配件厂(以下简称“弘雄矿石机械配件厂”)系个人独资企业，投资人为原告严某某。
　　2017年10月13日，本院出具(2017)沪0117民初11809号民事调解书一份，载明案外人上海斯远包装机械有限公司(以下简称“斯远公司”)曾以房屋租赁合同纠纷为由将吴城机械厂诉至本院，要求吴城机械厂归还在租赁房屋内的相关设施设备、机械零件、办公用具，并赔偿其停车停业损失28,167元。吴城机械厂也提出反诉，请求斯远公司支付2016年5月1日至8月31日的使用费3万元，自2016年9月1日至2017年9月1日的使用费9万元以及自2017年9月1日至实际搬离之日止的房屋使用费，按每日246.5元计算，并支付水电费4,000元。后经本院调解，双方达成调解协议，斯远公司需支付吴城机械厂2017年10月20日之前的占有使用费及水、电费共计55,000元；双方无其他争议。
　　2017年10月22日，上海地维房地产估价有限公司出具《松江区佘山镇新宅村上海弘雄矿山机械配件厂集体土地上房屋协议征收补偿估价报告》一份，载明估价对象为松江区佘山镇新宅村上海弘雄矿山机械配件厂(无房地产权证)建筑物【房屋共6幢，总建筑面积1,060.16平方米】、装修15项、附属设施6项及可恢复使用的机器设备16项、无法恢复使用的机器设备13项、物资等搬迁27车。土地性质为集体土地，不在本次估价范围内。估价时点为2016年5月23日(根据估价委托书确定)。评估价值为2,107,185元，折合建筑面积1,988元/平方米。其中附件估价结果汇总表载明：1、房屋，评估价格1,310,846元，2、装修，55,623元，3、附属设施354,728元，4、设备物品，63,183元(上海吴城机械厂)、303,625元(上海弘雄矿山机械配件厂)、19,180元(上海斯远包装机械有限公司)，合计2,107,185元；附属设施估价明细表载明，使用人为上海弘雄矿山机械配件厂，1、砼场地，185,793元，2、一砖围墙，27,147元，3、彩钢板棚，110,438元，4、下水道，22,200元，5、自来水管，6,300元，6、铁门，2,850元。
　　2017年12月29日，上海市松江区佘山镇人民政府天马动迁办公室(以下简称“天马动迁办”)作为甲方、弘雄矿石机械配件厂作为被补偿人(乙方)，双方签订了《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》一份，载明甲方对乙方房屋进行征地房屋的补偿，该房屋位于佘山镇新宅村，房屋用途为厂房，房屋建筑面积为1,060.16平方米；评估总价为1,955,416元，其中乙方房屋补偿总价为1,159,077元，房屋装饰补偿款为55,623元，其他构筑物及附属设施补偿款为354,728元，设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新计算的费用，合计补偿款为385,988元；乙方停产、停业损失补偿计423,715元；其他补偿：1、按时搬迁奖：110,000元，2、其他综合一次性补偿：470,000元，3、重大工程配合奖：500元/平方米×591平方米=295,500元；甲方共计应向乙方支付补偿款3,254,631元；乙方应在签订本协议后30日内，即2018年1月29日前搬离原址，并负责房屋使用人也如期搬迁，房屋使用人未搬迁的，视作乙方未搬迁。协议还对其他相关事宜进行了约定。
　　同日，原告签署了《非居住房屋拆迁补偿测算单》一份，该测算表对于补偿价格的项目、金额进行了明确，其中停产停业补偿费用项目：1、481.2平方米×350元/平方米=168,420元；2、321.18平方米×250元/平方米=80,295元；3、700平方米×250元/平方米=175,000元；合计423,715元。按时搬迁奖110,000元，其他综合一次性补偿470,000元。重大工程配合奖295,500元。
　　庭审中，佘山镇政府陈述，停产停业损失按照房屋的实际面积在100元至350元每平米期间进行补偿，补偿的对象是房屋所有人，是否补偿给承租人由房屋所有人决定，如果房屋空置，该部分补偿也是有的。其他综合性一次性补偿=(动迁评估总价1,955,416元+停产停业损失423,715元)×20%，取整为47万元，最高不超过20%。房屋总价原计算为1,310,846元，其中632.12平米经航拍后按有证面积计算，金额703,768元不再折算，另外1,060.16平方米-632.12平方米为无证面积，打75折后金额为455,309元，合计1,159,077元，是最终的房屋补偿价格。动迁评估总价1,955,416元=房屋补偿价格1,159,077元+房屋装饰补偿款55,623元+附属设施补偿款354,728元+设备物品搬迁补偿款385,988元。被告的反诉请求和按时搬迁费没有关系。
　　庭审中，原、被告确认，原告出租给被告房屋时存在彩钢板棚，面积约700平方米，被告承租后于2016年底左右进行了改建，大概在2017年7月左右被政府作为违章建筑拆除了。
　　庭审中，原告向法庭提交了用电客户基本信息、2017年8月至2018年2月的电力发票、自来水抄表记录等，证明被告及第三人仍在正常使用房屋。被告及第三人吴城机械厂质证认为，供电供水正常不代表被告在正常生产经营，实际使用人是吴城机械厂，其是享有停产停业损失补偿利益的人。
　　庭审中，因涉案房屋并未取得建设工程规划许可证等合法建造审批的材料，本院向各方当事人释明，涉案合同为无效合同，合同虽然无效，但不影响各方参加合同计算损失，主张使用费用。
　　以上事实，有厂房租赁合同、通知、房屋转让协议、征地房屋补偿协议、企业工商信息、付款凭证、用电客户基本信息、水电费发票、短信记录、补偿估价报告、拆迁补偿测算单以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同为无效合同。本案中，因涉案房屋未取得合法建造审批的手续，故原、被告签订的《厂房租赁合同》无效。本院向原、被告释明无效后，原告并未再调整其诉讼请求，被告向本院提出了反诉，故本院就双方的请求进行处理。首先，合同无效后，被告及第三人吴城机械厂应当将涉案房屋返还原告，被告并应支付原告占有使用房屋期间的租赁费用。被告虽辩称因政府拆违导致其无法生产经营，但根据原告举证的水、电费凭据可知，其直至2018年初仍在使用房屋，且经原告催告、本院释明后仍未返还，理应承担相应的使用费用。考虑到原告提供的彩钢大棚已被拆除，对被告的使用产生了一定影响，且2018年初之后被告逐渐停止经营，本院酌定自2017年4月10日至实际返还房屋之日的止的使用费按照合同约定赁费用的5折计算，取整为247元/日。原告主张的按照1,060元/日计算，缺乏依据，本院不予采纳。原告主张的滞纳金，合同无效后缺乏依据，本院不予支持。原告主张的擅自转卖钢材的损失，被告虽签收了通知，但不足以证明其对通知内容的确认，现被告不予认可，原告的主张缺乏事实依据，本院不予支持。其次，对于被告主张其应得的附属设施补偿费、设备及物资搬迁补偿费、停产停业损失补偿费、其他综合一次性补偿费，原告仅对设备及物资搬迁补偿费63,183元认可，其余的不予认可。本院认为，其一，对于附属设施补偿费，拆迁部门无法确认其权属，以所有人的名义列明，原、被告对此存有争议，现仅能确认被告对彩钢板棚进行了改建，其并未提供其他充分证据证实其他附属设施也为其建造，故本院酌情确定被告享有的该部分补偿金额为100,000元。其二，对于设备及物资搬迁补偿费，吴城机械厂的63,183元本院予以确认，斯远公司已与吴城机械厂达成调解，不再就相关设施设备、机械用具等向吴城机械厂主张，故该部分补偿费用19,180元，原告也应支付给被告。以上共计82,363元。其三，对于停产停业损失补偿费，被告及第三人吴城机械厂实际正常使用至双方约定的租期届满止，其并没有提供任何证据证明存在停产停业损失，第三人佘山镇政府对停产停业损失的补偿依据也作了明确解释，不考虑是否有实际经营情况，都给予相应的补偿。因此，原告获得的停产停业损失补偿费与被告及第三人吴城机械厂无关。其四，对于其他综合一次性补偿费，根据第三人佘山镇政府陈述的计算方法，被告可获得的奖励费应当是附属设施费补偿费、设备及物资搬迁补偿费总和的百分之二十，即(100,000元+82,363元)×20%，取整为36,473元。再次，合同无效后，原告应当将押金返还给被告，故对于被告的该项反诉请求，本院予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)严某某与被告(反诉原告)吴某某于2015年8月16日签订的《厂房租赁合同(续签协议)》无效；
　　二、被告(反诉原告)吴某某、第三人上海吴城机械厂于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区佘山镇新宅村鸡山XXX号(新地址：上海市松江区佘山镇天马工业区天鸡支路XXX号)并将其返还给原告(反诉被告)严某某；
　　三、被告(反诉原告)吴某某于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)严某某自2017年4月10日起至实际搬离上述房屋之日止的房屋占有使用费(按照每天247元的标准计算)；
　　四、原告(反诉被告)严某某于被告(反诉原告)吴某某、第三人上海吴城机械厂搬离并返还上述房屋之日起十日内支付被告(反诉原告)吴某某附属设施费补偿费100,000元、设备及物资搬迁补偿费82,363元；
　　五、原告(反诉被告)严某某于被告(反诉原告)吴某某、第三人上海吴城机械厂搬离并返还上述房屋之日起十日内支付被告(反诉原告)吴某某其他综合一次性补偿费36,473元；
　　六、原告(反诉被告)严某某于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)吴某某押金10,000元；
　　七、驳回原告(反诉被告)严某某的其余诉讼请求；
　　八、驳回被告(反诉原告)吴某某的其余反诉请求。
　　当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费1,863元，减半收取931.50元，反诉案件受理费6,281元，合计诉讼费7,212.50元，由原告(反诉被告)严某某负担2,391元(已付1,863元，余款528元于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告(反诉原告)吴某某负担4,821.50元(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：洪  飞

书记员：刘思钰