严海某与何某某、何某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

严海某
陈元春（湖北黄石黄石港区来讯法律服务所）
田锡平
何某某
王敏（湖北人本律师事务所）
何某某
何彩琴
何健
何娅琴

原告（反诉被告）严海某。
委托代理人陈元春，黄石市黄石港区来讯法律服务所法律工作者。
代理权限:一般代理。
委托代理人田锡平。
代理权限:一般代理。
被告何某某。
被告（反诉原告）何某某。
被告（反诉原告）何彩琴。
被告（反诉原告）何健。
被告（反诉原告）何娅琴。
四被告共同委托代理人王敏，湖北人本律师事务所律师。
代理权限:特别授权。
原告（反诉被告）严海某诉被告（反诉原告）何某某、何彩琴、何娅琴、何健及被告何某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年12月8日公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）严海某及其诉讼代理人陈元春、田锡平，被告何某某，被告（反诉原告）何某某、何彩琴、何娅琴、何健共同委托诉讼代理人王敏到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原告严海某诉称:2004年8月10日，原告与被告何某某口头协商，被告何某某将其坐落于黄石市石灰窑区（现西塞山区）工农村70034号私有房产以24000元价格出售给原告。
随即，原告向被告支付了24000元购房款，被告何某某收到24000元购房款后，便让其子何健向原告出具收条一份，并将该房屋房产证、土地证、公证书、房屋钥匙一并交于原告，原告自2004年8月入住至今。
由于当时没有约定房屋过户事宜，原告在入住该房屋后多次找被告协商过户事宜，被告均以各种理由搪塞拖延，致使该房屋至今无法过户。
另被告何某某共育有四子女，即何彩琴等另四名被告，何某某配偶陈碧涛已与2002年1月16日病故。
综上，原告认为被告的不诚信行为损害了其合法权益，故诉至法院，请求判令:1、依法确认原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，将座落在黄石市石灰窑区工农村70034号私有房产判归原告所有；2、五被告继续履行房屋买卖合同义务，将座落在黄石市石灰窑区工农村70034号私有房产协助过户到原告名下。
原告严海某为支持其主张，向本院提交了以下证据:
证据一、原告严海某居民身份证、户籍、被告何某某、何彩琴、何某某、何健、何娅琴户籍证明，拟证明原、被告主体资格。
证据二、大冶钢厂职工登记表2份，拟证明被告何某某之妻陈碧涛共生育何彩琴、何健、何娅琴等子女。
证据三、冶钢集团有限公司离退休人员死亡动态通知单、黄石市调整企业退休人员基本养老金审批表，拟证明被告何某某之妻陈碧涛于2002年1月16日病故。
证据四、被告何某某购买石灰窑区工农村70034号房屋收款收据、石灰窑区工农村70034号房屋所有权证、（2000）黄证字第47144号公证书，拟证明:1、被告何某某购房事实；2、被告何某某取得了石灰窑区工农村70034号房屋所有权。
证据五、收条、买房经过、社区证明，拟证明:1、被告何某某将其所有的房屋卖给了原告，即此房屋转让事实；2、原告买房事实经过，即此房屋转让事实；3、原告购房后一直居住在此房屋内，即此房屋转让事实。
证据六、夏某证人证言，拟证明房屋买卖的经过。
被告何某某口头答辩称:原告诉称不实，卖房子的时候我父亲何某某并不知情，是我自己做主卖的。
当时一个叫夏某的邻居听说我们家要卖房子，她说有人要买，后来就以23600元将房子卖给原告的母亲了，卖房的事情我事后打电话告诉我弟弟何健了，何健当时没有表态，没有说同意也没有说不同意。
后来我就跟原告的母亲说赶紧将房子过户，但因我弟弟及姐姐一直在外地，所以过户手续一直未办理。
卖房的钱是我和我妹妹何娅琴一起去拿的，钱给了何娅琴，她知道是卖房的钱。
我姐姐何彩琴当时不知道卖房的情况，也是后来听我说的。
被告何某某在法定期限内，未向本院提交任何证据。
被告何某某、何彩琴、何娅琴、何健答辩并反诉称:1、原告严海某诉状所列“被告何某某”主体错误，依法应裁定驳回起诉。
2、本案争诉工农村70034号房屋系被告何某某夫妻共有财产，何某某配偶去世后尚未办理遗产继承手续前，何某某等五被告系该房屋的共有产权继承人。
与原告进行房屋买卖的系被告何某某，其他被告是后来听何某某讲方知悉该房屋已以2万多元的价格卖给了原告，被告何某某在房屋买卖时并未取得何某某、何健等其他共有产权继承人同意，且未签订书面买卖合同，故该买卖行为应认定为无效。
3、严海某在被告何某某代管房屋期间，在没有经得房屋产权人及其他共有人同意，在没有签订书面合同的请况下进行的房屋买卖行为，应认定为代管人无权处分代管财产和共有财产的无效民事行为。
因此，何某某等其他遗产共有人有权要求严海某返还占有的工农村70034号房屋，故何某某等四被告向本院提起反诉，请求判令:反诉被告严海某立即返还占有的位于西塞山区工农村70034号房屋。
被告何某某、何彩琴、何娅琴、何健为支持其抗辩理由及反诉主张，向本院提交了以下证据:
证据一、被告居民身份证、户口本，拟证明被告何某某、何彩琴、何健、何娅琴诉讼主体资格。
证据二、房产登记证明、公证书、协议书、购房计价通知单，拟证明位于黄石市石灰窑区工农村70034号房屋属何某某与其妻陈碧涛共同所有。
证据三、社区证明，拟证明何某某配偶陈碧涛去世的事实。
反诉被告严海某答辩称:1、反诉原告陈述内容与事实不符。
事实是，2004年8月初反诉原告何某某委托邻居潘斌、夏荣枝夫妇为其出售工农村70034号房屋寻找买主，潘斌将此事告诉了反诉被告母亲王淑莲后，双方谈好价格，何某某委托其二女儿何某某夫妇、三女儿何娅琴于2004年8月10日在潘斌、夏某家办理的房屋买卖手续。
2、反诉原告的诉讼请求不能成立。
3、反诉程序违法。
反诉被告严海某为支持其反诉抗辩主张，向本院提交了与本诉相同的证据。
在本诉的经庭审质证过程中，被告何某某、何彩琴、何健、何娅琴对于原告严海某提交的证据一、二、三、四，真实性、合法性、关联性均不持异议；证据五，收条、买房经过的真实性有异议，其中“收条”并非何健本人出具，不能证明何健收款的事实。
“买房经过”系原告本人的陈述，其内容与事实不相符。
社区证明，真实性不持异议，但仅能证明原告从2004年8月至今居住在工农村70034号房屋的事实；证据六，真实性、合法性、关联性均有异议，该证言系其自己书写打印，与证人当庭陈述不一致。
被告何某某对于原告严海某提交的证据一、二、三、四，真实性、合法性、关联性均不持异议；证据五，收条，真实性有异议，不是何健写的，也不是我爱人代替我弟弟写的。
买房经过真实性有异议，卖房是我一人经手的。
社区证明证明内容有异议；证据六，真实性、合法性、关联性均有异议，该证言系其自己书写打印，与证人当庭陈述不一致。
对于被告何某某、何彩琴、何健、何娅琴提交的证据，原告严海某及被告何某某均不持异议。
在反诉的庭审质证过程中，反诉原、被告对对方提交的反诉证据的质证意见与本诉质证意见相同。
对于双方当事人均无异议的证据，本庭依法予以确认。
对于有异议的证据，本院做如下认证:原告严海某提交的证据五，其中“收条”，对其证据来源原告无法作出有效说明，无法核对其内容的真实性，故对该证据本院不予采信。
“买房经过”属于原告自己的个人陈述，对此本院将结合庭审查明的案件事实综合予以认定。
对于社区证明，该证据仅能证明原告于2004年8月至今一直居住在工农村70034号房屋的事实。
证据六，证人夏某的证言，证人夏某系本案争诉房屋的买卖中介人，整个买卖过程均由其与其配偶潘斌（已故）介绍，因此对于其当庭称述的证言本院予以采信。
本院认为:依法成立的合同受法律保护，合同各方应严格遵守合同约定，履行合同义务。
（一）关于房屋买卖关系是否成立的问题。
根据我国《合同法》第十条的规定当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
本案中，房屋买卖双方虽未订立书面的房屋买卖合同，但在出售工农村70034号房屋的过程中，该房屋登记权人何某某已与原告形成了口头上的合意，且作为合同一方当事人原告已根据口头协议的约定履行了付款义务，双方事实买卖关系成立。
我国《城市房地产管理法》关于“房地产买卖，应当签订书面的转让合同”的规定，属于合同的“管理性”强制规定，并不影响合同的效力。
因此，对于被告提出双方未签订书面买卖合同，买卖关系不成立的抗辩理由，本院不予采纳。
（二）关于房屋买卖合同的效力问题。
被告何某某、何彩琴、何健、何娅琴提出房屋买卖系被告何某某一人的行为，没有经过房屋产权人及其他共有和继承人的同意，房屋买卖合同无效。
但从本案的事实及庭审中被告的陈述来看，首先，将房屋出售给原告严海某的是该房屋的登记所有权人被告何某某本人，被告何某某、何娅琴亦参与了卖房的整个过程，24000元购房款亦由被告何娅琴代为保管。
因此，何某某、何娅琴主张其不知晓房屋买卖情况的抗辩理由不能成立。
其次，对于一个工薪家庭来说房屋买卖并非小事，2万多元在当时亦不是小数目，本案争诉房屋买卖发生在十余年前，房屋买受人原告严海某在上述房屋居住亦有十年，但在这长达十余年的时间内，何健等被告从未为此向原告主张过权利，且被告何某某庭审时亦表示在将房屋出售给严海某后就将卖房事宜告知了何健等被告。
因此，上述事实足以表明被告何某某、何彩琴、何健、何娅琴对将工农村70034号房屋出售给严海某的行为是知道并认可的，或者说是事后知悉并默许的。
现被告在房屋出售十年后而主张买卖合同无效，明显与我国法律提倡的公民在从事民事活动中应遵循公平、诚实信用的原则相违背。
再次，作为房屋买受人原告严海某在向房屋登记所有权人被告何某某购买其名下房屋时，完全有理由相信何某某对登记在其名下的房屋具有处分权利的，其支付合理对价的购房行为应理解善意。
根据《中华人民共和国关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见（试行）》第八十九条  的规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利、承担共同的义务。
在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人承担。
综上，本院认为五被告与原告严海某口头达成的房屋买卖协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。
对于被告主张该房屋买卖系无权处分，房屋买卖行为应认定为无效的抗辩理由，本院不予采纳。
结合上述事实，对于被告何某某、何彩琴、何娅琴、何健的反诉请求，本院亦不予支持。
（三）关于房屋过户费用承担问题。
原、被告双方在房屋买卖过程中对于过户费用没有明确约定。
在本案审理过程中，原告严海某向本庭出具书面承诺，表示房屋过户费用由其承担，该承诺系当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  ，《中华人民共和国关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见（试行）》第八十九条  ，《中华人民共和国物权法》第十五条  ，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下:
一、被告何某某、何彩琴、何某某、何健、何娅琴于本判决生效之日起十五日内，将位于黄石市石灰窑区（现西塞山区）工农村70034号房屋的所有权及土地使用权过户至原告严海某名下，过户费用由原告严海某负担。
二、驳回反诉原告何某某、何彩琴、何健、何娅琴的全部诉讼请求。
本案本诉案件受理费2661元，反诉案件受理费1331元，由被告何某某、何彩琴、何某某、何健、何娅琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币2661元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行:湖北农行黄石市分行团城山支行。
户名:法院诉讼费汇缴财政专户。
账号:17×××29。
上诉人在上诉期间届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
当事人签收一审裁判文书后，即视为已向当事人送达了缴纳上诉案件受理费通知书。

本院认为:依法成立的合同受法律保护，合同各方应严格遵守合同约定，履行合同义务。
（一）关于房屋买卖关系是否成立的问题。
根据我国《合同法》第十条的规定当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
本案中，房屋买卖双方虽未订立书面的房屋买卖合同，但在出售工农村70034号房屋的过程中，该房屋登记权人何某某已与原告形成了口头上的合意，且作为合同一方当事人原告已根据口头协议的约定履行了付款义务，双方事实买卖关系成立。
我国《城市房地产管理法》关于“房地产买卖，应当签订书面的转让合同”的规定，属于合同的“管理性”强制规定，并不影响合同的效力。
因此，对于被告提出双方未签订书面买卖合同，买卖关系不成立的抗辩理由，本院不予采纳。
（二）关于房屋买卖合同的效力问题。
被告何某某、何彩琴、何健、何娅琴提出房屋买卖系被告何某某一人的行为，没有经过房屋产权人及其他共有和继承人的同意，房屋买卖合同无效。
但从本案的事实及庭审中被告的陈述来看，首先，将房屋出售给原告严海某的是该房屋的登记所有权人被告何某某本人，被告何某某、何娅琴亦参与了卖房的整个过程，24000元购房款亦由被告何娅琴代为保管。
因此，何某某、何娅琴主张其不知晓房屋买卖情况的抗辩理由不能成立。
其次，对于一个工薪家庭来说房屋买卖并非小事，2万多元在当时亦不是小数目，本案争诉房屋买卖发生在十余年前，房屋买受人原告严海某在上述房屋居住亦有十年，但在这长达十余年的时间内，何健等被告从未为此向原告主张过权利，且被告何某某庭审时亦表示在将房屋出售给严海某后就将卖房事宜告知了何健等被告。
因此，上述事实足以表明被告何某某、何彩琴、何健、何娅琴对将工农村70034号房屋出售给严海某的行为是知道并认可的，或者说是事后知悉并默许的。
现被告在房屋出售十年后而主张买卖合同无效，明显与我国法律提倡的公民在从事民事活动中应遵循公平、诚实信用的原则相违背。
再次，作为房屋买受人原告严海某在向房屋登记所有权人被告何某某购买其名下房屋时，完全有理由相信何某某对登记在其名下的房屋具有处分权利的，其支付合理对价的购房行为应理解善意。
根据《中华人民共和国关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见（试行）》第八十九条  的规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利、承担共同的义务。
在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人承担。
综上，本院认为五被告与原告严海某口头达成的房屋买卖协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。
对于被告主张该房屋买卖系无权处分，房屋买卖行为应认定为无效的抗辩理由，本院不予采纳。
结合上述事实，对于被告何某某、何彩琴、何娅琴、何健的反诉请求，本院亦不予支持。
（三）关于房屋过户费用承担问题。
原、被告双方在房屋买卖过程中对于过户费用没有明确约定。
在本案审理过程中，原告严海某向本庭出具书面承诺，表示房屋过户费用由其承担，该承诺系当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  ，《中华人民共和国关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见（试行）》第八十九条  ，《中华人民共和国物权法》第十五条  ，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下:
一、被告何某某、何彩琴、何某某、何健、何娅琴于本判决生效之日起十五日内，将位于黄石市石灰窑区（现西塞山区）工农村70034号房屋的所有权及土地使用权过户至原告严海某名下，过户费用由原告严海某负担。
二、驳回反诉原告何某某、何彩琴、何健、何娅琴的全部诉讼请求。
本案本诉案件受理费2661元，反诉案件受理费1331元，由被告何某某、何彩琴、何某某、何健、何娅琴负担。

审判长：陈俊
审判员：柯有广
审判员：程良军

书记员：叶畅