东风汽车房地产有限公司物业管理分公司与王某某、逯某生物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）王某某。
上诉人（原审被告）逯某生。
委托代理人王某某。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代收法律文书。
被上诉人（原审原告）东风汽车房地产有限公司物业管理分公司。住所地：湖北省十堰市张湾区公园路93号。
代表人邵立群。
委托代理人范学振，湖北博理律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托代理人鲁鹰。代理权限：一般代理。

上诉人逯某生、王某某为与被上诉人东风汽车房地产有限公司物业管理分公司（以下简称：东风物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院（2015）鄂张湾民二初字第00014号民事判决，向本院提起上诉。本院院于2015年8月25日受理后，依法组成由审判员张静担任审判长并主审，审判员张妍、刘占省参加的合议庭，并于2015年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人王某某兼逯某生的委托代理人，被上诉人东风物业公司的委托代理人范学振、鲁鹰到庭参加了诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
东风物业公司在一审法院请求：判令王某某、逯某生支付物业服务费3838.61元（自2003年1月1日起至2014年11月30日止）及违约金7798.86元（按欠款额日千分之三计算）
一审法院认定：东风物业公司自2000年起为位于十堰市车城西路10号东风汽车公司供办小区提供物业管理服务，王某某、逯某生为该小区1-1-102号室业主。2009年12月25日，东风物业公司（乙方）与该小区业主委员会（甲方）签订《供办住宅小区物业服务合同》，合同约定：乙方为甲方多层住宅提供物业管理服务，服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，协助公共秩序维护、安全防范等管理事项的服务，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等；单个业主或物业使用人可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容双方另行商定，并由业主或物业使用人按实际发生的费用向乙方计付（业主与物业使用人约定的从其约定，业主负有连带交纳责任），乙方应当公开其收费标准；物业服务费标准为多层住宅（B类服务）0.45元每月每平方米，物业服务费按月交纳，每月28日前交纳；业主未按时足额交纳物业服务费的，应自逾期之日起按欠交物业服务费日千分之三的标准向乙方支付违约金。2010年1月6日，十堰市房地产管理局作出关于东风汽车公司供办小区第三届业主委员会备案的批复，认为该小区第三届业主委员会符合法律规定，准予备案。逯某生、王某某自2003年1月起至2014年11月30日止共计拖欠物业费113个月3838.61元，经东风物业公司多次催收未果，引起诉讼。
一审法院认为：依照《中华人民共和国物权法》之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，东风物业公司与东风汽车公司供办小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，故王某某、逯某生作为该小区业主，应受《物业服务合同》的约束。王某某、逯某生作为业主接受了东风物业公司的服务，则应当按约定向东风物业公司支付物业费，故东风物业公司诉请王某某、逯某生支付物业费3818.61元于法有据，予以支持。王某某、逯某生辩称东风物业公司未完全按合同约定的内容提供物业服务，应降低物业收费标准并解决物业服务存在的问题后方同意交纳物业费的理由，因小区内业主往往人数众多，对物业服务质量的评判标准不统一，因此，物业服务公司提供的物业服务很难让每一位业主都百分百满意，小区物业服务本身具有一定的难度。也正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务公司与业主团结合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适生活环境既来源于物业服务公司的努力工作、不断提高服务能力，也来源于广大业主对物业服务公司工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主正常交纳物业服务费用。物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础，小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例，如果物业服务费用的收取达不到物业服务公司“保本”的标准，所产生的直接后果就是服务质量的下滑。就小区内的业主个人而言，对物业服务可能会存在这样或那样的意见。因为对服务质量不满，小区业主也许会以拒交物业服务费用作为解决问题的手段，但适得其反，物业服务费用的拖延或拒绝交纳并不能解决服务质量的问题，反而可能使小区物业服务质量快速下降。同时，对于物业服务公司而言，单纯收取物业服务费而不提供足质足量、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。物业服务公司与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系。只有不断提高物业服务质量，真正地想业主所想、急业主所急、做业主想做，才能赢取广大业主的欢迎。如果物业服务公司与业主之间形成和谐共处的关系，物业服务费用的收取也就不会再是难题。就本案而言，王某某、逯某生表示因东风物业公司提供的服务存在诸多问题而拒绝支付物业费的行为并不可取，这种行为也不能解决其与东风物业公司间的矛盾，反而会影响王某某、逯某生的生活质量及居住环境，故对王某某、逯某生的该项辩称不予采信。王某某、逯某生对小区业主委员会成立的合法性及物业服务合同的真实性有异议，其可以另行主张权利。对于东风物业公司请求王某某、逯某生支付逾期缴纳物业费滞纳金的诉求，因王某某、逯某生不交纳物业费并非其主观上存在恶意拖欠之意，而在于对物业服务质量不满意，双方长期未能协商解决，结合本案的实际情况，从保障整个小区和谐发展，缓解双方矛盾的角度出发，对东风物业公司的该项诉请不予支持。但同时应当指出的是，东风物业公司在今后的物业服务过程中，应增强服务意识，加强与业主的交流沟通，对业主反映的问题及时解答，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：一、王某某、逯某生于判决生效之日起七日内支付东风物业公司2003年1月1日至2014年11月30日期间的物业费3838.61元。二、驳回东风物业公司的其他诉讼请求。如果王某某、逯某生未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91元，由东风物业公司负担61元，王某某、逯某生负担30元。
二审审理查明，一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为：根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”东风物业公司与东风汽车公司供办小区业主委员会签订有书面《物业服务合同》，该公司与东风汽车公司供办小区业主委员会之间的物业管理服务合同关系，依法成立，具有法律效力。逯某生、王某某作为该小区的业主，应当依据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。逯某生、王某某上诉主张该小区的业主委员会成立不合法，东风物业公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》无效，且东风物业公司亦未能按照物业服务合同的约定提供物业服务，逯某生、王某某因该公司提供的物业服务质量不高，造成其生活质量下降，应减半收取物业费的请求，于法无据，合同亦无约定，本院不予支持。
依据《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第四条第一款的规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”逯某生、王某某在一审期间并未针对东风物业公司的诉请提出诉讼时效抗辩，其在二审期间亦无新的证据能够证明东风物业公司的请求权已过诉讼时效，故其二审期间所提出的东风物业公司的诉请超过诉讼时效的理由，本院不予支持。
通过诉讼，保障自身的权益，于法有据，但就本案而言，业主与物业公司是一个长期相互依存的关系，良好的沟通是和谐共处的前提，对簿公堂并不利于矛盾的化解。东风物业公司作为营利性物业服务机构，其有义务，且应当努力提升自身的物业服务水平，为所服务的小区业主营造良好、优质的居住环境，小区业主亦应当按照物业服务合同的约定，及时、足额缴纳物业费用，以保障物业公司在提供物业服务时的良性运转。只有物业公司与业主双方均严格依照物业服务合同的约定，履行合同义务，才能实现共赢，才有利于共同营造出一个和谐共处、文明卫生的居民小区。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。逯某生、王某某上诉所主张的事实与理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人逯某生、王某某负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，逯某生、王某某必须履行。如逯某生、王某某拒绝履行，东风汽车房地产有限公司物业管理分公司可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。

审判长　张　静 审判员　张　妍 审判员　刘占省

书记员：黄霞