东方奥某（北京）商业管理有限公司与浙江九洲红家具股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：东方奥某（北京）商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：杨长立，经理。

委托诉讼代理人：丁宝利，男，东方奥某（北京）商业管理有限公司职员。

委托诉讼代理人：王洪艳，北京市响宇律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江九洲红家具股份有限公司，住所地浙江省东阳市白云街道歌山路北339号西面新厂区（自主申报）。

法定代表人：黄秋奇，董事长。

委托诉讼代理人：谢婧，北京天驰君泰律师事务所律师。

上诉人东方奥某（北京）商业管理有限公司（以下简称奥某公司）与被上诉人浙江九洲红家具股份有限公司（以下简称九洲红公司）房屋租赁合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院于2019年1月24日作出（2019）京0105民初11036号民事判决书，九洲红公司不服该判决，提出上诉。本院于2019年4月30日作出（2019）京03民终5876号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。重审后，北京市朝阳区人民法院于2020年5月25日作出（2019）京0105民初61537号民事判决书，奥某公司不服该判决，提出上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人奥某公司法定代表人杨长立及其委托诉讼代理人丁宝利、王洪艳，被上诉人九洲红公司之委托诉讼代理人谢婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

奥某公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持奥某公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决未查清案涉地点是否因未取得规划许可证而不能办公进而影响案涉房屋租赁合同效力的事实。因九洲红公司隐瞒北京大成尚品家居科技有限公司（以下简称大成尚品公司）在案涉地点办理了工商登记的事实，导致一审判决认定错误。九洲红公司为大成尚品公司的股东且九洲红公司与大成尚品公司法定代表人同为黄秋奇。2017年4月25日九洲红公司在与奥某公司签订案涉租赁合同的同时，为其控股的公司使用案涉地点办理了工商登记。一审没有查明九洲红公司的搬离时间、对案涉租赁房屋上锁的一方以及案涉合同的在先违约方等事实。九洲红公司应于2018年5月25日向奥某公司支付租金，但逾期交纳房租构成违约，且九洲红公司多次违反其支付租金的承诺，采用欺诈方式一边承诺支付欠缴租金，一边偷偷搬出租赁房屋内的物品。大成尚品公司在案涉地点办理工商登记，说明其对案涉租赁物的使用情况和产权情况明知，且九洲红公司是在租赁期限内自行搬走，九洲红公司构成违约，故其无权行使合同解除权。不能认定九洲红公司2018年8月17日之后已腾退案涉房屋。九洲红公司自2017年4月25日开始承租案涉房屋，在该处申请了营业执照，并在该处经营两年有余，且本案经历了原审一、二审程序，九洲红公司均未对案涉租赁房屋未取得规划许可提出异议。二、一审判决适用法律错误。案涉房屋未取得规划许可手续部分并不当然导致该部分无效。违反法律禁止性规定的合同无效，但规划手续是行政许可，是管理性规定，不是法律禁止性规定，违反管理性规定并不当然导致合同无效。本案中，未取得规划许可手续部分的房屋并不因此而影响九洲红公司使用。九洲红公司的控股公司在案涉地点办理了工商登记、领取了营业执照、案涉地点消防验收合格均说明不存在导致合同无效的情形，一审判决合同无效错误。一审判决九洲红公司向奥某公司支付65万元违约金适用法律错误。奥某公司主张120万元违约金不属于过高需要法院依法酌定减少的情形。双方对违约金约定明确，租赁期限长达4年，租金总额在1700万元以上，且合同期限届满后，案涉租赁关系很可能续签。双方约定的以当年房屋租金的30%作为违约金计算标准并不足合同总价款的10%，不属于过高情形。一审判决未阐述清楚奥某公司返还九洲红公司房屋使用费的原因，该判项无事实和法律依据。另，奥某公司是否已事实收回案涉房屋不影响九洲红公司承担违约责任和赔偿奥某公司损失。若九洲红公司不违约，至2018年12月16日奥某公司可以有房租收入。因九洲红公司忽然单方不履行合同，奥某公司不得不将案涉房屋另行出租并给新租户免租期，该免租期的租金损失由九洲红公司违约造成，故应由其赔偿2018年10月11日至2018年12月16日的租金损失。双方约定3个月免租期的前提是九洲红公司正常履约。现因九洲红公司违约，免租期条款不再适用，故九洲红公司应支付2017年4月25日至2017年7月25日期间的租金。一审判决认定奥某公司要求九洲红公司给付免租期租金缺乏合同依据系认定事实和适用法律错误。另请二审法院依法惩处九洲红公司在诉讼中隐瞒其明知事实的不诚信行为。

九洲红公司辩称，同意一审判决，不同意奥某公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求驳回奥某公司的上诉请求。

奥某公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2017年4月25日签订的《房屋租赁合同》；2.判令九洲红公司给付违约金120万元；3.判令九洲红公司给付2018年10月11日至2018年12月16日的房租723 287.40元；4.判令九洲红公司给付2017年4月25日至2017年7月25日的房租986 301元。

九洲红公司向一审法院反诉请求：1.确认双方于2017年4月25日签署的《房屋租赁合同》无效；2.奥某公司退还2018年8月17日至2018年10月10日的房屋使用费591 780.90元；3.奥某公司赔偿装饰装修残值损失1 249 273.78元。

一审法院认定事实：2017年4月25日，奥某公司作为出租方（甲方）、九洲红公司（曾用名浙江梦想九洲红家具股份有限公司）作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：甲方向乙方出租北京市朝阳区××甲1号南的独栋楼房一、二层（以下简称涉案房屋），建筑面积为1800平米，用途为家具展厅和茶楼商业；租赁期限分为两期，分别为：2017年4月25日至2021年7月24日、2021年7月25日至2025年7月25日，免租期为2017年4月25日至2017年7月25日，装修免租期内乙方不承担房屋租金；租金第一年、第二年每年为400万元，第一年的租金支付方式为分两次支付，第一次为签订合同后8日内支付200万元，合同生效后60天内支付200万元；第二年开始每半年支付一次租金，乙方应于使用前2个月支付半年租金；乙方按约定的缴款日期支付租金，逾期超过5个工作日，甲方向乙方发出书面催缴通知，乙方收到催缴通知后10个工作日内仍不支付租金，甲方有权终止合同，一切损失乙方自负；甲方保证拥有完全的资格和权利将此房屋按本合同租赁给乙方，如因甲方原因或物业、消防、原出租方（产权人）、工商等部门客观原因导致合同无效或合同不能正常履行及租赁房屋无法正常使用，则由甲方承担全部责任（包括但不限于装修费、人员费、物业费、水电费、营业损失、租金损失等费用）；合同有效期内，双方一方因自身原因要求终止房屋租赁合同均属违约，甲方违约须向乙方退还当年已收缴的全部租金并向乙方支付当年租金总额的30%作为违约补偿，乙方违约当年所交租金剩余金额不再退还并向甲方支付当年租金总额的30%作为违约补偿。

合同签订后，奥某公司向九洲红公司交付涉案房屋；九洲红公司向奥某公司支付了2017年7月26日至2018年7月25日的租金，并对涉案房屋进行了装修，后使用涉案房屋从事商业经营。

2018年7月23日，奥某公司与九洲红公司签订《房屋租金给付商谈备忘录》，载明：九洲红公司应于2018年5月25日之前向奥某公司支付半年房屋租金，然后九洲红公司却强调因经营困难资金不足，请求逾期支付；九洲红公司承诺将于6月15日当日先支付1个月的房屋租金后再于2018年7月15日之前再支付2个月的房屋租金，所拖欠的另外3个月的房屋租金亦需延后支付； 但九洲红公司仅于6月15日当日支付了1个月的房屋租金后其余2个月的房屋租金迟至今日尚未支付，就此问题双方于7月16日再度面会进行沟通与磋商，奥某公司同意九洲红公司将本次所拖欠的2个月的房屋租金分两次支付即2018年7月20日之前支付1个月的房屋租金，2018年7月25日之前再支付1个月的房屋租金。

2018年6月5日至8月7日期间，九洲红公司分4次给付奥某公司2018年7月26日至2018年10月10日期间的租金总计85万元。

2018年8月17日，九洲红公司将放置在涉案房屋内的物品全部搬离。九洲红公司主张奥某公司于2018年8月17日将涉案房屋门上锁，将涉案房屋收回。奥某公司主张九洲红公司于2018年8月17日将涉案房屋上锁，并将钥匙交奥某公司。

2018年8月20日，奥某公司向九洲红公司发送告知函，通知九洲红公司本应于2018年5月25日之前缴纳本年度半年房屋租金，但无故拖延，通知自告知函发出48小时之内，将所欠房屋租金一次性缴清补齐。九洲红公司张翔宇在该告知函下方空白处写明：经甲乙双方协商一致同意，乙方于2018年8月22日之前将8月15日（依照双方2018年7月23日承诺函）商定房租缴清，再另行商定后续租金支付方式，以后续签署补充协议为准。

后九洲红公司未再向奥某公司缴纳房租。2018年9月7日，奥某公司将涉案房屋另行出租他人。奥某公司主张其给新的承租人100天免租期，九洲红公司造成其100天租金损失，故要求九洲红公司给付2018年10月11日至2018年12月16日期间的房租。

另查，北京市朝阳区××甲1号南房屋的所有权人登记在北京市朝阳区××街道生产服务合作联社的名下，房产证载明房屋建筑面积总计565.9平方米；在该房屋的建设工程规划许可证中载明：建设单位为朝阳区××社区经济管理中心，建设规模为826.57平方米。

奥某公司主张涉案房屋中有1000余平方米房屋由其自行翻建，产权单位允许其自建房屋，并提供其作为承租方与出租方朝阳区××社区经济管理中心于2017年1月9日签订的合同。该合同载明：房屋座落于朝阳区××甲1号南，本合同标的房屋（有证有规划手续合计826.57平方米），奥某公司自2002年陆续自建房屋面积约1000平方米自用，至今逾15年，房屋用途为商用，租期2017年3月1日至2021年11月30日。奥某公司主张签约前其已将该合同交九洲红公司，九洲红公司对1000余平方米面积没有产权证知情。

九洲红公司主张奥某公司未经主管部门的批准，擅自改扩建房屋，应对租赁合同无效承担主要责任，其基于对合同合法、有效的信赖，一次性投入6 246 368.90元对涉案房屋进行装修，奥某公司应赔偿其装修残值损失；九洲红公司向一审法院提供装修工程施工合同、工程施工承包合同、购销合同、室内设计委托合同、展厅智能化系统施工合同、灯饰城订货合同、供货合同、消防改造施工协议书、银行电子回单等。奥某公司主张九洲红公司对涉案房屋的装修与其无关，并表示该装修已被拆除。

一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。奥某公司与九洲红公司签订租赁合同，奥某公司将1800平方米的房屋出租给九洲红公司，但其中973.43平方米房屋系自建房屋，未取得产权证或规划手续，故涉及该部分面积的租赁合同应属无效，其他有规划手续的部分有效。在合同履行过程中，九洲红公司未按约定支付租金，且自行从涉案房屋内搬出，导致合同有效部分无法继续履行，故奥某公司对合同有效部分享有解除权。对奥某公司要求解除租赁合同有效部分的诉讼请求，一审法院予以支持。九洲红公司的行为已构成违约，应承担违约责任。双方约定，九洲红公司违约当年所交租金剩余金额不再退还并向奥某公司支付当年租金总额的30%作为违约补偿。现奥某公司要求九洲红公司给付违约金，九洲红公司反诉要求奥某公司退还2018年8月17日至2018年10月10日期间房屋使用费，考虑到租赁合同存在部分无效情形，且九洲红公司自2018年8月17日之后已腾退并未再使用涉案房屋，由奥某公司持有涉案房屋钥匙，奥某公司在事实上已收回涉案房屋，奥某公司又于2018年9月将涉案房屋另行出租，一定程度上避免了损失扩大，故双方约定的违约责任过分高于造成的损失，一审法院根据公平原则，酌情确定违约金数额，并对九洲红公司要求奥某公司退还房屋使用费及租金的反诉请求予以支持。奥某公司要求九洲红公司给付2018年10月11日至2018年12月16日的房租，缺乏事实依据，一审法院不予支持。奥某公司要求九洲红公司给付免租期租金，缺乏合同依据，一审法院不予支持。因九洲红公司在签约前就涉案房屋产权情况应当知情，且由于九洲红公司原因导致租赁合同有效部分无法继续履行，故对九洲红公司要求赔偿装饰装修残值损失的反诉请求，一审法院不予支持。

据此，一审法院于2020年5月25日作出判决：一、确认东方奥某（北京）商业管理有限公司与浙江九洲红家具股份有限公司于二○一七年四月二十五日签订的《房屋租赁合同》中涉及973.43平方米无规划手续房屋部分无效。二、解除东方奥某（北京）商业管理有限公司与浙江九洲红家具股份有限公司于二○一七年四月二十五日签订的《房屋租赁合同》的有效部分。三、浙江九洲红家具股份有限公司于判决生效之日起十日内给付东方奥某（北京）商业管理有限公司违约金六十五万元。四、东方奥某（北京）商业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还浙江九洲红家具股份有限公司房租及房屋使用费五十九万一千七百八十元九角。五、驳回东方奥某（北京）商业管理有限公司其他诉讼请求。六、驳回浙江九洲红家具股份有限公司其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。奥某公司向本院提交了以下证据：证据一，大成尚品公司的营业执照，证明大成尚品公司是九洲红公司投资控股的子公司，该公司在案涉地点办理了营业执照，进而证明涉案地点可以作为合法经营场所正常使用，九洲红公司在签订合同时，对涉案地点的所有权人及产权性质明知。大成尚品公司的法定代表人和九洲红公司的法定代表人都是黄秋奇，故九洲红公司称不知道没有取得规划等手续属于虚假陈述。证据二，2006年5月26日北京市朝阳区公安消防支队对案涉地点出具的消防安全检查意见书，虽然该份材料的对象不是本案当事人，但是北京中蜀火锅餐饮有限公司是在案涉地点的三楼，九洲红公司在案涉地点的一楼和二楼，该意见书明确了该地点是符合消防安全条件的，所以能够证明涉案地点可以作为合法经营场所正常使用，不影响本案租赁合同的性质和效力。九洲红公司发表质证意见称：上述证据均不属于新证据，不应采信，且与本案没有关联性。本院经审查认为，奥某公司提交的上述证据，用以证明涉案房屋能够办理营业执照以及符合消防安全条件，租赁合同是有效的。本院认为，涉案租赁合同系因部分房屋未取得建设工程规划许可证而被确认无效，奥某公司提交的上述证据不足以否定这一事实认定，对其提交的证据本院不予采信。

本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为：根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、租赁合同的效力问题；二、违约金标准问题；三、奥某公司主张的2018年10月11日至2018年12月16日期间的租金问题；四、免租期租金问题。

关于争议焦点一，租赁合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，奥某公司将1800平方米的房屋出租给九洲红公司，但房屋的建设工程规划许可证中载明建设规模为826.57平方米。因此，涉案租赁合同有规划手续的部分有效，其余973.43平方米房屋未取得建设工程规划许可证，涉及该部分面积的租赁合同应属无效。奥某公司上诉提出涉案房屋能够办理营业执照以及符合消防安全条件，租赁合同是有效的。该上诉意见不符合法律规定，本院不予采纳。

关于争议焦点二，违约金标准问题。根据查明的事实，在合同履行过程中，九洲红公司未按约定支付租金，且自行从涉案房屋内搬出，导致合同有效部分无法继续履行，故九洲红公司构成违约，应承担违约责任。合同约定，九洲红公司违约当年所交租金剩余金额不再退还并向奥某公司支付当年租金总额的30%作为违约补偿。当年租金标准为400万元，一审法院考虑到奥某公司在事实上已收回涉案房屋的因素，酌定九洲红公司支付违约金65万元，并无不当，本院予以维持。

关于争议焦点三，房屋交接后的租金问题。奥某公司主张其在收回房屋后另行出租，给新的承租人100天免租期，九洲红公司造成其100天租金损失，故要求九洲红公司给付2018年10月11日至2018年12月16日期间的房租。本院认为，双方确认2018年8月17日房屋交接，交房后的免租期租金系奥某公司的商业安排，与九洲红公司无关。奥某公司要求九洲红公司支付该部分租金，缺乏法律依据，本院不予支持。

关于争议焦点四，免租期租金问题。奥某公司以九洲红公司违约为由，要求其支付免租期租金。本院认为，出租人之所以同意给予承租人一定期间的免租期，是基于租赁合同能够按期履行的考量，其免租期的租金，应视为分摊至各个租期内。本案中，在租赁合同非正常终止及部分无效的情况下，免租期租金应采用合理的标准折算，方显公平。具体而言，对于有效部分，在承租人违约的情况下，承租人对于合同不能履行负有过错责任，免租期租金应根据承租人实际使用时间及租赁合同总期限按比例折算；对于合同无效部分，双方对于合同不能履行均负有过错责任，免租期租金除上述因素外还应结合双方过错程度按比例折算。根据涉案租赁房屋面积、合同期限、已使用期限、租金标准、免租期以及双方过错程度等因素，本院对于奥某公司主张的免租期租金予以酌定为66万元。一审判决对于免租期租金问题认定有误，本院予以纠正。

综上，奥某公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原判有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初61537号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；

二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初61537号民事判决第五项；

三、浙江九洲红家具股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付东方奥某（北京）商业管理有限公司2017年4月25日至2017年7月25日的房租66万元；

四、驳回东方奥某（北京）商业管理有限公司其他诉讼请求。

一审本诉案件受理费30 077元，由东方奥某（北京）商业管理有限公司负担16 535元（已交纳），由浙江九洲红家具股份有限公司负担13 542元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费10 685元，由东方奥某（北京）商业管理有限公司负担4859元（于本判决生效后7日内交纳），由浙江九洲红家具股份有限公司负担5826元（已交纳）。

二审案件受理费19 196元，由东方奥某（北京）商业管理有限公司负担11 276元（已交纳），由浙江九洲红家具股份有限公司负担7920元（于本判决生效后7日内交纳）。

本判决为终审判决。

法　官　助　理　　　徐军军 书　　记　　员　　　陈　玥