与房屋租赁合同纠纷二审民事判决书(1)

上诉人暨被上诉人（原审原告暨反诉被告）刘芳。
委托代理人孟晟，湖北鸣伸律师事务所律师。代理权限：特别授权。
上诉人暨被上诉人（原审被告暨反诉原告）余金兰。
上诉人暨被上诉人（原审被告暨反诉原告）吴体健。
余金兰、吴体健共同委托代理人柯炳谭、郭剑，均系湖北安格律师事务所律师。代理权限：特别授权。

上诉人暨被上诉人刘芳与上诉人暨被上诉人余金兰、吴体健因房屋租赁合同纠纷一案，均不服黄石市黄石港区人民法院（2013）鄂黄石港胜民初字第00044号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人暨被上诉人刘芳及其委托代理人孟晟、上诉人暨被上诉人吴体健及其委托代理人柯炳谭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：刘芳与余金兰、吴体健于2012年7月5日签订《房屋租赁合同》，约定：刘芳将黄石港区交通路1号门面房出租给余金兰、吴体健经营，第一年月租金2.7万元，每3个月支付一次租金计8万元整。租赁期限为2012年8月1日至2015年11月30日止，余金兰、吴体健投入的不可拆除的装修，在租期届满时归刘芳所有等内容。合同签订当日，余金兰、吴体健支付押金3万元和租金8万元，刘芳交付钥匙。此后，余金兰、吴体健投入了28万元装修房屋和投入了3.1万元增容水电和消防设备等。双方还就装修免租口头约定一个月优惠期。2012年10月14日，经双方努力共同完成了水电增容配置，余金兰、吴体健开始营业。2013年1月3日，因余金兰、吴体健拖欠了租金，刘芳指使他人将房门上锁，余金兰、吴体健因此停业。2013年1月12日，刘芳通知余金兰、吴体健解除合同。现因双方就租金损失、装修损失和停业损失的确定和责任的承担不能协商一致而形成了诉争。
原审判决认为：刘芳与余金兰、吴体健之间签订的书面门面租赁合同，包含双方超出该书面合同约定内容之外协商一致的申请书、口头协议等内容，均不违反法律规定，且是双方真实意思表示，是有效合同，双方均应当全面履行各自的义务。承租方延付租金的行为构成根本性违约，依法承担继续履行的违约责任；出租方径行锁门导致停业，是与合同法第二百二十七条之规定相悖的不当自力救济行为，对因该不当行为造成的损失，也应当承担相应民事责任。一、关于刘芳的租金请求。根据查明并认定于2012年9月1日起算租金的事实，余金兰、吴体健2012年12月之后延期未付租金的行为构成了违约，依法应当承担继续履行的违约责任。因合同已于2013年1月12日解除，故对刘芳请求判决承租方支付自2012年12月1日起到2013年1月12日止1个月零12天，按约定的月租金标准计算的租金37800元的诉讼请求，予以支持。对刘芳超出此金额的部分租金请求则不予支持。二、关于余金兰、吴体健的反诉请求。双方租赁合同终止时，因余金兰、吴体健尚欠租金37800元，押金3万抵偿后，还应支付租金7800元，故驳回余金兰、吴体健返还多收取的租金51111元的反诉请求。余金兰、吴体健主张其为经营所需投入消防设备和配电增容费用计3.1万元应由刘芳承担，并提供了相应发票，对此予以支持。因余金兰、吴体健未能提供营业收益损失的计算标准和依据，故对自2013年1月3日锁门停业至解除合同的2013年1月12日止共9天期间，按租金标准计算，认定停业期间的营业收益损失为8100元。余金兰、吴体健为经营所需投入了装修费用28万元，应当予以认定。根据租赁合同约定，该装修价值应在租赁期间届满时折旧归零；约定的租赁期间从起算租金的2012年9月1日起计算为39个月，在2013年1月12日解除合同前已经历了约5个月，装修价值折旧剩余价值计算为：280000元×（39-5）／39＝244102元。该装修价值余额，是余金兰、吴体健的直接损失，但合同因承租方延付租金的根本性违约行为而解除，承租方对其装修损失应承担主要责任，刘芳不当自力救济行为还应承担相应责任因此对余金兰、吴体健的装修损失承担30%的赔偿责任，即244102元×30%＝73230.6元。对余金兰、吴体健超过此金额的部分请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决：一、余金兰和吴体健给付原告刘芳租金37800元；二、刘芳退还余金兰、吴体健押金30000元；三、刘芳赔偿余金兰、吴体健配置消防设备和配电增容费用损失31000元＋按已计算收取的租金标准计算的停业9天的营业收益损失8100元＝39100元；四、刘芳补偿余金兰、吴体健装修损失73230.6元；上述第一项与第二项、第三项、第四项相冲抵后，刘芳仍应向余金兰、吴体健支付人民币104530.6元，在判决生效之日起十日内付清；五、驳回刘芳的其他诉讼请求；六、驳回余金兰、吴体健的其他反诉请求。
本院经审理查明：原审判决认定的事实属实。

本院认为：一、关于合同租金起算时间如何确定的问题。本案中，双方签订合同时明确约定租期从2012年8月1日计算，随后又口头约定装修优惠期一个月，对此双方均不持异议。刘芳单方认为优惠期是附条件的主张，因缺乏事实依据，不能成立。因合同双方当事人就合同未尽事宜可以口头协商确定，刘芳认为必须以书面方式约定才能认可该优惠期的理由不能成立。至于刘芳将实际交付房屋后至双方约定租期2012年8月1日开始起算这一期间视为装修优惠期，因双方签订合同确定租期起算点在前，口头约定装修优惠期在后，二者显然不可混淆，刘芳该理由亦不成立，并且一审中刘芳主张拖欠租金时就认可租金的起算点为2012年9月1日。故刘芳认为租金起算点应为2012年8月1日的主张，本院不予支持。同时，就余金兰、吴体健一方而言，其以刘芳未及时履行配电增容的义务为由，将完成配电增容的日期作为租金基准日，再加上一个月装修优惠期，而认为应当从2012年11月14日开始计算租金，该主张也不能成立。因为作为实际经营者，余金兰、吴体健对自身的经营需要应当清楚明确，其在签订合同时未提出经营业务对房屋配电的特殊要求，按照正常人的理解，刘芳向其交付能够正常使用的房屋即视为已经履行了合同约定的义务。因此在合同约定不明或者没有约定的情形下，余金兰、吴体健应对出租房屋能否满足其自身的经营需要负有事先审核义务，其怠于履行该义务，而在装修过程中才提出，事后反以此为由，作为否认合同约定租金起算点的依据，理据不足，本院不予支持。故原审认定双方口头约定了一个月优惠期，从而认定租金起算点为2012年9月1日正确，对此本院予以确认。
二、关于合同解除时间及拖欠租金如何计算的问题。刘芳认为余金兰、吴体健拖欠租金，遂以锁门方式进行不当自力救济，随后余金兰、吴体健搬离相关经营设施离场，最终导致刘芳以书面方式解除合同。本案基于认定租金自2012年9月1日起算，结合余金兰、吴体健已经交纳8万元租金的客观事实，依合同约定第二次租金交纳时间应为同年12月份。至2013年1月，余金兰、吴体健未继续交纳租金系毫无争议之事实，故依照合同约定，余金兰、吴体健拖欠租金已构成违约。2013年1月3日，刘芳以锁门之不当自力救济，欲行追要租金之事，客观上也造成余金兰、吴体健经营受阻并因此离场。但双方之间的纷争系拖欠租金而导致的连锁反应，无法单独就其中刘芳锁门环节，或余金兰、吴体健离场环节，来认定其中一方有解除合同之意思表示。故原审以刘芳书面通知解除合同的时间，确定2013年1月12日双方合同解除，并作为租金结算之日，并无不当，本院予以确认。按约定的月租金标准，计算余金兰、吴体健2012年12月1日起到2013年1月12日止1个月零12天期间拖欠的租金为37800元，原审对刘芳的该部分诉讼请求予以支持，并无不当。但刘芳采取锁门的行为失当，其对此理当应承担相应责任，故原审对2013年1月3日刘芳锁门至同月12日解除合同共9天停业期间的营业收益损失8100元，予以冲抵，亦无不当，本院予以维持。
三、关于装修损失如何承担的问题。本案中，余金兰、吴体健拖欠租金显然违反合同约定，刘芳在租金事宜未妥善解决时，采取锁门行为亦属不当之举，对装修剩余价值的损失双方应各自承担50%的责任。理由是：根据刘芳在公安机关询问笔录中的陈述，双方发生租金纠纷时，吴体健与之进行过协商，要求相应减免租金，刘芳对此并未完全拒绝，而仅仅是对于减免租金的具体数额未达成一致意见。由此可见，作为承租人，余金兰、吴体健并非完全不愿意履行合同，换言之，刘芳作为出租人收取租金的合同目的，并未出现完全不能实现的后果。而且，合同订立之初，余金兰、吴体健交付押金3万元，此时足以起到保障刘芳合同利益实现的作用。刘芳却采取锁门的措施，阻止余金兰、吴体健正常经营，对于本处于租金纠纷中的双方当事人而言，显然恶化了履约的不安定状态，也客观上导致余金兰、吴体健搬离相关设备退场，最终形成刘芳书面解除合同的结果。因余金兰、吴体健拖欠租金在先，刘芳锁门不当、解除合同在后，故双方互负50%的违约责任为宜。原审认定余金兰、吴体健为经营所需投入装修费用为28万元，但对余金兰、吴体健就配电增容和添置消防设施投入的费用3.1万元，未作为装修的添附部分，予以摊销，本院对此予以纠正。故余金兰、吴体健投入装修总费用为31.1万元，按照租赁期39个月摊销，扣除实际租赁的5个月，折算装修剩余价值为271128元。对于双方当事人违约责任问题，原审认定余金兰、吴体健延付租金构成根本性违约而导致合同解除，判令其承担装修损失的70%，存有不当，本院予以纠正，即双方应各自承担135564元的装修损失。
四、关于合同约定的押金应否退还的问题。刘芳认为余金兰、吴体健故意拖欠租金已构成根本违约，并致其采取锁门方式自力救济，后借机搬走设备，解除合同，违反了合同法诚实信用的基本原则，依约押金不应退还。虽然合同约定，如余金兰、吴体健违约，则3万元押金不予退还，但因合同双方均存在违约的行为，不能仅要求余金兰、吴体健一方以3万元押金承担相应的违约责任。故刘芳不予退还押金的主张，本院不予支持，原审法院将押金抵扣相应租金，并无不当，本院对此予以支持。
综上，原审判决事实部分认定清楚、但对违约责任定性不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持黄石市黄石港区人民法院（2013）鄂黄石港胜民初字第00044号民事判决主文第一、二、五、六项；
二、变更黄石市黄石港区人民法院（2013）鄂黄石港胜民初字第00044号民事判决主文第三项为：刘芳赔偿余金兰、吴体健停业9天的营业收益损失，按租金标准计算该损失为8100元；
三、变更黄石市黄石港区人民法院（2013）鄂黄石港胜民初字第00044号民事判决主文第四项为：刘芳补偿余金兰、吴体健装修损失135564元，上述第一项与第二项、第三项、第四项相冲抵后，刘芳应向余金兰、吴体健支付人民币135864元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2440元、由刘芳负担1540元，由余金兰、吴体健负担900元，反诉受理费费4285元，由刘芳负担1500元，余金兰、吴体健负担2785元；二审案件受理费6725元，由刘芳负担3900元，余金兰、吴体健负担2825元。
本判决为终审判决。

审　判　长　　刘红斌 审　判　员　　柴　卓 代理审判员　　南又春

书记员：黄显珠