与房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

潘国平
邵瓒（湖北润丰律师事务所）
陆能仙
吴洪建
潘春姣
王丹丹

上诉人暨
被上诉人潘国平，无固定职业。
委托代理人邵瓒，湖北润丰律师事务所律师，代理权限:特别授权。
上诉人暨
被上诉人陆能仙，个体户。
委托代理人吴洪建，代理权限:一般代理。
原审第三人潘春姣。
委托代理人王丹丹，男，系潘春姣之子，1970年3月23日出生，汉族。代理权限:特别授权。
上诉人暨被上诉人潘国平与上诉人暨被上诉人陆能仙因房屋租赁合同纠纷一案，均不服黄石市铁山区人民法院（2013）鄂铁山民二初字第00081号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人暨被上诉人潘国平及其委托代理人邵瓒、上诉人暨被上诉人陆能仙及其委托代理人吴洪建到庭参加诉讼。第三人潘春姣经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审判决认定:2008年9月，陆能仙与第三人潘春姣签订房屋租赁合同，约定潘春姣将其位于黄石市铁山区向阳路1-11号房屋出租给陆能仙从事窗帘经营，租赁期限为3年，租金为750元／月，每半年交一次，全年两次付清；陆能仙可根据经营需要，以不改变房屋结构为前提，对房屋进行装修，装修费由其自行负担；租赁期满后，如果陆能仙不再承租，可拆卸其投资的设备（包括复合地板），但不得损坏房屋，并不能以任何理由向潘春姣提出补偿。合同签订后，陆能仙对该房屋进行了装修，添置了复合地板、瓷砖、卷闸门、灯等物件，并对墙面进行刷白，与该房屋形成附合。租赁期满后，陆能仙与潘春姣续订租赁合同，合同内容与2008年9月合同一致，租赁期限从2011年9月10日至2014年9月10日止。2012年11月21日，潘春姣在其儿子王丹丹的陪同下与潘国平签订房地产买卖合同，潘春姣将其所有的黄石市铁山区向阳路1-11号、建筑面积为60.14㎡房屋作价18万元卖予潘国平，潘国平向潘春姣支付了购房款，双方办理了房屋所有权证及土地使用权证变更登记。2012年11月22日，潘国平拿着变更后的房屋所有权证向陆能仙告知房屋买卖事实及后续租赁事宜，陆能仙以不能确认房屋所有权证真假为由拒绝交谈。2013年3月10日，潘国平之妻吴海燕、陆能仙、潘春姣一起前往黄石市西塞山区找寻潘春姣的儿子王丹丹协商解决后续租赁及租金给付问题，因协商未妥，发生争执，陆能仙在明知房屋易主的情形下仍坚持将2013年3月10日至9月10日房屋租金4500元交付给潘春姣及其儿子王丹丹。次日，潘国平之妻吴海燕与陆能仙因房屋租金问题协商未果发生肢体冲突，3月13日，陆能仙头部、腹部软组织挫伤，住院治疗2天，花费医疗费1193.83元。2013年7月，潘国平诉至法院，陆能仙提起反诉，双方因而成讼。
另认定:陆能仙在得知潘春姣将出卖房屋时并未提出优先购买请求，还认为18万元购房价格过高。自2013年9月10日起，陆能仙未再给付房屋租金。
原审判决认为:一、潘春姣与潘国平之间经过平等协商，就房屋买卖达成协议并办理了房屋产权变更登记后，潘国平自2012年11月21日成为黄石市铁山区向阳路1-11号、建筑面积为60.14㎡房屋新的所有权人，并对该房屋享有相应的物权。二、潘春姣与潘国平签订房屋买卖合同时，该房屋仍处于陆能仙的租赁期限内，陆能仙与潘春姣所签订房屋租赁合同继续有效，但潘春姣所享有的合同权利及义务转移给潘国平，潘国平成了该租赁合同新的出租人。根据“买卖不破租赁”原则，陆能仙仍享有租赁期限内的承租权，但应向潘国平交纳租金。然而，陆能仙在明知房屋所有权人变更为潘国平后，仍将房屋租金交付给潘春姣实属不当，损害了潘国平对该房屋所享有的收益权利，且在2013年9月10日租金给付期限届满后至今，未再支付分文租金，故陆能仙拒交房租的行为构成了违约，导致潘国平应享有的合同权利不能实现。故原告潘国平提出解除房屋租赁合同，本院应予支持。三、第三人潘春姣在房屋出售后，仍继续收取陆能仙租金4500元属于不当得利行为，潘春姣应将此款交还给潘国平，故潘国平要求陆能仙再支付该项租金不当，陆能仙不能重复交纳该项租金。四、租赁合同第7条约定了租期届满后陆能仙不能向出租方提出装修补偿。现出租人潘国平在租期未满时提出解除合同，故陆能仙根据合同第7条的理解，要求对装修残值进行补偿应予支持，但陆能仙提交的证据材料不足以证实装修费的具体数额。根据法院对被调查人吴国卿的陈述及实地勘验情况，可综合认定房屋的装修数额为3万元。因陆能仙与潘春姣先后两次签订的租赁合同的租赁期共计6年，潘国平起诉时，陆能仙已实际使用装修物近5年，尚差1年零1个月租赁期满，租赁期限内装修物因使用而磨损，故对装修物剩余具体残值酌情计算为30000元÷72月×13月=5416.60元。陆能仙与潘国平的妻子吴海燕就房屋租金交付问题发生争执至肢体冲突报警后，公安机关至今未对双方的纠纷进行处理，且陆能仙出院后潘国平并未采取任何行为阻挠其营业，其未开门营业，发生营业损失系自身所致。该项损失不应由潘国平承担，故该项反诉请求不予支持。陆能仙提出同地段租金差价损失，因陆能仙并非房屋所有权人，不享有租金收益，且房屋租赁合同解除因其未恰当履行交付租金义务所致，陆能仙在房屋易主后仍负有缴纳租金的义务，不存在租金损失，故对其该项反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条  第（四）项  、第二百二十六条  、第二百二十七条  、第二百二十九条  、《中华人民共和国民法通则》第九十二条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，缺席判决:一、解除陆能仙与潘春姣之间签订的租赁合同。二、潘春姣退还潘国平租金收入4500元。三、潘国平给付陆能仙装修损失5416.60元。四、驳回陆能仙的其他诉讼请求。
本院认为:关于王丹丹的调查笔录效力的认定问题。根据《《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》》的规定，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。本案中，王丹丹的调查笔录系原审法院依职权调查收集的证人证言，王丹丹虽未到庭接受质证，但两次庭审质证中，陆能仙对调查笔录均表示无异议。上诉中，陆能仙又以自己缺乏法律专业知识，因而对调查笔录发表的质证意见存在语言表述错误为由，否认了其原审质证意见。但即便如此，原审庭审时，陆能仙明确表示诉争房屋出卖价格过高，以此可以推知，陆能仙在同等条件下并无购买诉争房屋之意，此与调查笔录中所述陆能仙没有主张优先购买权的事实相互印证。而且，潘国平在办理房屋所有权证后，于2012年11月22日告知陆能仙房屋买卖事实及后续租赁事宜，陆能仙当时并未主张优先购买权，对该节事实，庭审时陆能仙亦表示认可。至于，陆能仙称王丹丹系利害关系人，原审采信该证言不当的问题，因王丹丹作为诉争房屋实际管理人，也是处理房屋租赁和买卖事宜的经手人，其就房屋买卖及支付租金等案件事实所作的陈述，与庭审查明事实能相互印证。原审综合双方当事人在庭审中的陈述，对王丹丹陈述的客观事实予以采信，并无不当。故陆能仙认为该调查笔录违反证据规则、单独采信该调查笔录导致案件事实认定错误的主张，本院不予支持。
关于陆能仙是否违约以及诉争房屋租赁合同应否解除的问题。根据“买卖不破租赁”的原则，在租赁关系存续期间，所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系不产生任何影响。潘国平取得诉争房屋所有权后，陆能仙作为承租人的权利义务不发生改变，在王丹丹告知其房屋已出卖给潘国平后，陆能仙应将房租直接交与潘国平，陆能仙仍执意将租金交给王丹丹，属合同履行不当。而潘国平正基于此提起诉讼，请求解除租赁合同，并在案件审理过程中，以张贴通知的方式，催告陆能仙交纳2013年9月10日之后的租金。二审中，双方当事人虽均表示愿意解除合同，但陆能仙此后既未交纳租金，也不腾退房屋，构成违约。故陆能仙称其支付租金，不存在违约行为，该主张不能成立，对潘国平解除租赁合同的请求，本院予以支持。
关于装修损失应否补偿以及陆能仙提出赔偿其他损失的请求能否支持的问题。潘国平提起诉讼，请求解除合同时，陆能仙向原出租人支付了当期的租金，虽然存在履行不当，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条  第（三）项  的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。潘国平起诉解除合同前，并未催告陆能仙在合理期限支付租金。在合同期限未届满而请求解除合同的情形下，影响了陆能仙对租赁房屋装修残值的利用，故原审法院判令潘国平支付给陆能仙装修损失5416.6元，并无不当，本院对此予以维持。对于陆能仙主张的潘国平存在暴力终止合同，应赔偿其营业损失、租金损失及同地段租金价差损失等问题。虽然陆能仙和潘国平的妻子吴海燕因租金交付发生冲突，其住院治疗两天，但并非陆能仙事后长期不经营店面的决定性因素和主张赔偿营业损失的理由，其主观上放弃经营才是根本原因，故陆能仙提出赔偿营业损失35436元的上诉理由不成立。对于已缴纳的半年租金损失，因陆能仙在租赁期限内仍占有、使用该门面，依约交纳租金是其应当承担的合同义务，故不存在交纳4500元租金的损失问题。因陆能仙在履行租赁合同的过程中存在履行不当以及经催讨仍不交纳租金的违约行为，故其要求赔偿同地段租金价差损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于潘国平请求支付陆能仙占用房屋期间占用费的问题。本案中，潘国平作为房屋所有权人，因陆能仙至今未缴纳租金，也未腾退诉争房屋，损害了潘国平的利益。虽然起诉时潘国平仅主张陆能仙支付拖欠的租金4500元，但其本意并非是对2013年9月10日之后租金的放弃。随诉讼进程进行，陆能仙占用房屋时间延长，导致其基于诉争房屋合法权益的损失，仍处于持续的增加状态系不争的事实。原审对此未作处理，存有不当，故潘国平二审上诉请求加判陆能仙按租金标准，支付自2013年9月11日至2014年3月10日房屋占用费4500元，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，但对2013年9月11之后房屋租金未作处理有不当之处。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:
一、维持黄石市铁山区人民法院（2013）鄂铁山民二初字第00081号民事判决主文第一、三、四项；
二、变更第二项为:潘春姣退还潘国平自2013年3月10日至2013年9月10日的租金4500元，陆能仙向潘国平支付自2013年9月11日至2014年3月10日房屋占用费4500元。
当事人应在上述判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费依照原审判决确定，二审案件受理费2092元由陆能仙负担。
本判决为终审判决。

本院认为:关于王丹丹的调查笔录效力的认定问题。根据《《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》》的规定，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。本案中，王丹丹的调查笔录系原审法院依职权调查收集的证人证言，王丹丹虽未到庭接受质证，但两次庭审质证中，陆能仙对调查笔录均表示无异议。上诉中，陆能仙又以自己缺乏法律专业知识，因而对调查笔录发表的质证意见存在语言表述错误为由，否认了其原审质证意见。但即便如此，原审庭审时，陆能仙明确表示诉争房屋出卖价格过高，以此可以推知，陆能仙在同等条件下并无购买诉争房屋之意，此与调查笔录中所述陆能仙没有主张优先购买权的事实相互印证。而且，潘国平在办理房屋所有权证后，于2012年11月22日告知陆能仙房屋买卖事实及后续租赁事宜，陆能仙当时并未主张优先购买权，对该节事实，庭审时陆能仙亦表示认可。至于，陆能仙称王丹丹系利害关系人，原审采信该证言不当的问题，因王丹丹作为诉争房屋实际管理人，也是处理房屋租赁和买卖事宜的经手人，其就房屋买卖及支付租金等案件事实所作的陈述，与庭审查明事实能相互印证。原审综合双方当事人在庭审中的陈述，对王丹丹陈述的客观事实予以采信，并无不当。故陆能仙认为该调查笔录违反证据规则、单独采信该调查笔录导致案件事实认定错误的主张，本院不予支持。
关于陆能仙是否违约以及诉争房屋租赁合同应否解除的问题。根据“买卖不破租赁”的原则，在租赁关系存续期间，所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系不产生任何影响。潘国平取得诉争房屋所有权后，陆能仙作为承租人的权利义务不发生改变，在王丹丹告知其房屋已出卖给潘国平后，陆能仙应将房租直接交与潘国平，陆能仙仍执意将租金交给王丹丹，属合同履行不当。而潘国平正基于此提起诉讼，请求解除租赁合同，并在案件审理过程中，以张贴通知的方式，催告陆能仙交纳2013年9月10日之后的租金。二审中，双方当事人虽均表示愿意解除合同，但陆能仙此后既未交纳租金，也不腾退房屋，构成违约。故陆能仙称其支付租金，不存在违约行为，该主张不能成立，对潘国平解除租赁合同的请求，本院予以支持。
关于装修损失应否补偿以及陆能仙提出赔偿其他损失的请求能否支持的问题。潘国平提起诉讼，请求解除合同时，陆能仙向原出租人支付了当期的租金，虽然存在履行不当，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条  第（三）项  的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。潘国平起诉解除合同前，并未催告陆能仙在合理期限支付租金。在合同期限未届满而请求解除合同的情形下，影响了陆能仙对租赁房屋装修残值的利用，故原审法院判令潘国平支付给陆能仙装修损失5416.6元，并无不当，本院对此予以维持。对于陆能仙主张的潘国平存在暴力终止合同，应赔偿其营业损失、租金损失及同地段租金价差损失等问题。虽然陆能仙和潘国平的妻子吴海燕因租金交付发生冲突，其住院治疗两天，但并非陆能仙事后长期不经营店面的决定性因素和主张赔偿营业损失的理由，其主观上放弃经营才是根本原因，故陆能仙提出赔偿营业损失35436元的上诉理由不成立。对于已缴纳的半年租金损失，因陆能仙在租赁期限内仍占有、使用该门面，依约交纳租金是其应当承担的合同义务，故不存在交纳4500元租金的损失问题。因陆能仙在履行租赁合同的过程中存在履行不当以及经催讨仍不交纳租金的违约行为，故其要求赔偿同地段租金价差损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于潘国平请求支付陆能仙占用房屋期间占用费的问题。本案中，潘国平作为房屋所有权人，因陆能仙至今未缴纳租金，也未腾退诉争房屋，损害了潘国平的利益。虽然起诉时潘国平仅主张陆能仙支付拖欠的租金4500元，但其本意并非是对2013年9月10日之后租金的放弃。随诉讼进程进行，陆能仙占用房屋时间延长，导致其基于诉争房屋合法权益的损失，仍处于持续的增加状态系不争的事实。原审对此未作处理，存有不当，故潘国平二审上诉请求加判陆能仙按租金标准，支付自2013年9月11日至2014年3月10日房屋占用费4500元，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，但对2013年9月11之后房屋租金未作处理有不当之处。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:

一、维持黄石市铁山区人民法院（2013）鄂铁山民二初字第00081号民事判决主文第一、三、四项；
二、变更第二项为:潘春姣退还潘国平自2013年3月10日至2013年9月10日的租金4500元，陆能仙向潘国平支付自2013年9月11日至2014年3月10日房屋占用费4500元。
当事人应在上述判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费依照原审判决确定，二审案件受理费2092元由陆能仙负担。

审判长：柴卓
审判员：郭生俊
审判员：南又春

书记员：黄显珠