上诉人黑龙江省林某药业有限责任公司与被上诉人伊某技师学院、被上诉人伊某市南岔区宏达木器厂排除妨害纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：黑龙江省林某药业有限责任公司，住所地黑龙江省伊某市南岔区东升街。
法定代表人:林春和，职务，董事长。
委托诉讼代理人:邢立志，男，该公司副总经理。
委托诉讼代理人:张霄，黑龙江新飞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:伊某技师学院，住所地黑龙江省伊某市南岔区技校路1号。
法定代表人:赵登军，职务，院长。
委托诉讼代理人:李玉华，黑龙江圣玉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:伊某市南岔区宏达木器厂，住所地黑龙江省伊某市南岔区技校路1号。
负责人:王波，职务，厂长。
委托诉讼代理人:刘新福，黑龙江兴福律师事务所律师。

上诉人黑龙江省林某药业有限责任公司（以下简称林某药业）因与被上诉人伊某技师学院（以下简称技师学院）、被上诉人伊某市南岔区宏达木器厂（以下简称宏达木器厂）排除妨害纠纷一案，不服南岔区人民法院（2016）黑0703民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林某药业的委托诉讼代理人邢立志、张霄，被上诉人技师学院的委托诉讼代理人李玉华，被上诉人宏达木器厂的委托诉讼代理人刘新福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林某药业上诉请求：一审判决错误，根据《物权法》的规定，请求二审法院依法支持上诉人一审诉讼请求。
技师学院辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。理由：1、上诉人起诉的请求是停止侵权，排除妨害，被上诉人没有侵占上诉人的房屋和土地，上诉人将我单位列为本案被告与事实和法律相悖。2、上诉人称二被上诉人存在恶意串通与本案事实不符。根据证据规则的规定，谁主张谁举证规则，上诉人没有举出任何证据证明二被上诉人恶意串通侵害的事实，所以上诉理由不能成立。
宏达木器厂辩称，1、原审认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。2、我方出具的说明具有法律效力，因为具有法律合同的补充材料，一审予以确认是正确的。3、关于该情况说明的出具时间问题。第一期租期满2014年7月前承租人依据出租方的口头约定建设彩纲棚三座，冲抵后续三年的租金，即2017年7月1日前；我方与技师学院口头约定为合同期满的租金，期满后彩纲棚交付技师学院；该情况说明是对当时口头协议的追认，并不违反事实及法律规定；关于上诉人此间举得技师学院的相关物权证明，我方不明知，其本身技师学院与上诉人的房屋买卖行为违背了承租人优先购买权，对此我们向南岔法院提出认定他们的买卖协议无效，目前我们仍然主张买卖无效。
林某药业向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决二被告立即停止侵权、排除妨害、将房屋及土地腾空后返还给原告；2、判令二被告支付房屋占有使用费及土地使用租金自2015年5月至实际腾房之日止，每月按51933.46元支付（截止起诉时17个月产生882868.82元）；3、判决二被告每月支付银行贷款利息22661.00元，自2015年5月至实际腾房之日止（截止起诉时17个月产生385237.00元）；4、判决二被告支付房产税、土地税、工业用地地租费702535.34元，自2015年5月至实际腾房之日止（截止起诉时2年发生351267.67元×2年）；5、判决二被告赔偿厂房、土地租赁损失（按二被告约定的年租金计算）；6、判决二被告承担刘贵君名下的四个房屋房产二次交易税90026.70元；7、判决二被告给付原告9385.5平方米置换土地的垫付土地租金、土地使用税168000.45元，至实际腾房之日止；8、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2015年5月11日，原告通过拍卖程序依法获得技师学院的财产，缴纳相关费用后已经办理完土地证、房屋产权证。原告取得房产和土地后用于扩大生产经营，在购得房屋和土地时向黑龙江格润药业有限责任公司借款4204320.00元，格润药业有银行贷款，按本案原告购买伊某技师学院总价款每年需要支付银行利息271933.84元（5.655%×4808732.88元），月利息为22661.00元；宏达木器厂占用原告房屋及土地需要支付原告房屋使用费及土地使用租金每月51933.46元。被告强行占用原告房屋及土地，给原告生产经营造成经济损失，需要赔偿原告土地、厂房租赁损失按照二被告约定的年租金计算。原告每年需要交房产税39035.52元（4647086.36×70%×1.2%）、土地税89464.80元（22366.20平方米×4元/㎡）、工业地租222767.35元，因房屋和土地由被告占有使用，该笔费用应当由被告承担。原告购买技师学院财产其中有4户是由刘贵君名下变更到技师学院，产生二次交易税90026.70元，该笔费用应当由被告承担。原告和被告有置换土地9385.5㎡，依据约定该置换土地的土地租金、土地使用税应当由被告交，被告未缴纳该笔费用，原告替被告垫付168000.45元。上述费用截止到起诉时共计2228668.31元。技师学院作为原产权人有义务协助原告取得拍卖物（物权、土地使用权），被告不履行该义务，导致房屋及土地被被告宏达木器厂占用至今，二被告对原告的损失应当承担赔偿责任。
一审法院认定事实：2009年7月1日，技师学院将其所有的位于黑龙江省伊某市南岔区东升街黎明委十一组的车间、仓库等厂房出租给宏达木器厂，双方签订了《厂房租赁合同》，约定租赁期限为五年，自2009年7月1日始至2014年7月1日止。2010年8月，双方签订了《补充协议》，约定技师学院免除宏达木器厂二年租金。2012年4月30日、2013年9月28日、2014年12月18日，宏达木器厂分别交纳10万元年租金，共计三年30万元的租赁费用。2015年1月7日，双方又签订了《关于厂房租金的情况说明》，情况说明约定:“2014年由于宏达木器厂生产需要，须投资30万元建设2000平方米彩钢棚，产权归技师学院，该建设费用冲抵2015年、2016年、2017年8月末的租金。”故宏达木器厂租赁诉争房产的期限应当至2017年8月末止。另外，在双方租赁关系存续期间，2013年12月6日，伊某市国有资产监督管理办公室委托伊某市鑫源拍卖有限公司将技师学院出租给宏达木器厂的仓库、车间等房产（建筑面积为5015.40平方米）进行拍卖。2015年5月11日，林某药业以拍卖方式购得该房产，并于2015年8月办理了房屋过户手续，依法取得所有权。现该车间、仓库等厂房由宏达木器厂租赁使用。一审法院认为，林某药业对诉争的房产依法取得了所有权，即享有要求被告停止侵权、排除妨害的请求权。宏达木器厂与技师学院于2015年1月7日签订的《关于厂房租金的情况说明》虽然不具备租赁合同的形式要件，但内容却具备了租赁合同的实质要件，且不违反法律规定，应视为双方对诉争房产租赁关系的延续，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所以宏达木器厂对诉争房产及土地的占有使用属合法占有，并无侵权行为。林某药业虽系房产所有权人，但其请求占有人停止侵权、排除妨害的诉讼请求与法相悖，不予支持。原告要求二被告支付房屋使用费、土地使用租金、支付银行贷款利息、支付房产税、土地税、工业用地地租费、赔偿租赁损失、承担二次过户费用、给付置换土地的垫付租金、土地使用税等诉讼请求与本案排除妨害的案由不属同一法律关系，无法与本案合并审理，故不予支持。技师学院、宏达木器厂的抗辩理由符合法律规定，本院予以采纳。
综上所述，南岔区宏达木器厂在租赁期内占有使用租赁房产不违反法律规定，应受法律保护，林某药业的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回林某药业要求二被告停止侵权、排除妨害、支付房屋使用费、土地使用租金、支付银行贷款利息、支付房产税、土地税、工业用地地租费、赔偿租赁损失、承担二次过户费用、给付置换土地的垫付租金、土地使用税的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人林某药业提供的黑龙江省伊某市南岔区人民法院（2015）黑0703民初520号案件的庭审笔录，笔录中技师学院陈述与宏达木器厂合同已经履行完毕。租赁关系终止，期满后不曾与其有过续租的口头协议。本案中，技师学院在一审庭审时虽对《关于厂房租金的情况说明》的内容予以肯定，但认可对情况说明是无效的，称自2013年至2014年一直没有拍卖成功，一直履行没有到期的合同。它不是合同补充协议。产生2015年的说明只是证明当时流拍房屋不能空闲，继续租赁到拍卖成功。二审庭审时，技师学院认可此情况说明真实有效。但宏达木器厂认可该情况说明系在2016年初补签了2015年1月7日的日期。根据禁反言的原则，本院认为，技师学院前后两次庭审证明的内容不同，且此情况说明又是后期出具，故本院对技师学院与宏达木器厂签订的《关于厂房租金的情况说明》认为是对续租的认可不予采信。宏达木器厂提供的2015年6月5日为技师学院下达《法律意见书》，意证明技师学院出售房屋时未尽到告知义务，宏达木器厂对林某药业拍卖取得该房产提出过异议。本院认为，此证据与本案无关联性，本院对此不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2009年7月1日，技师学院将其所有的南岔区东升街黎明委十一组的车间、仓库等厂房出租给宏达木器厂，双方签订了《厂房租赁合同》，约定租赁期限为五年及租赁期间其他约定等。2010年8月，双方签订了《补充协议》，约定宏达木器厂修建暖气等设施价值约20万元抵顶二年租金。截止2014年12月18日，宏达木器厂向技师学院共交纳三年共30万元的租赁费用，合同期满。技师学院于2013年12月9日委托拍卖，期间流拍两次。至2015年5月11日，林某药业已拍卖方式购得该房产，并于2015年8月办理了房屋过户手续，依法取得所有权。2015年9月，在南岔区人民法院受理宏达木器厂诉林某药业与技师学院，房屋买卖合同纠纷一案，同年11月10日，宏达木器厂申请撤诉并准许。二审庭审时，宏达木器厂认可《关于厂房租金的情况说明》的出具时间是2016年初补签了2015年1月7日的日期。现诉争房屋由宏达木器厂占有使用。

综上所述，林某药业上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、撤销南岔区人民法院（2016）黑0703民初566号民事判决；
二、伊某市南岔区宏达木器厂立即停止侵权、排除妨害、将诉争房屋及土地腾空后返还黑龙江省林某药业有限责任公司；
三、伊某市南岔区宏达木器厂支付黑龙江省林某药业有限责任公司17个月厂房、土地租赁损失14.17万元，本判决生效后10日内履行；
四、伊某技师学院支付黑龙江省林某药业有限责任公司刘贵君名下的四个房屋房产二次交易税9002670元，本判决生效后10日内履行；
五、驳回原审原告黑龙江省林某药业有限责任公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费24629元，二审案件受理费24629元，合计49258元，由伊某市南岔区宏达木器厂负担。
本判决为终审判决。

审判长　　韩玉红 审判员　　张紫微 审判员　　郭良富

书记员：肖尊辉