上诉人黑龙江省七台河市国家税务局与被上诉人佟某房屋侵权纠纷一案民事二审判决书

上诉人（原审被告）：黑龙江省七台河市国家税务局。
法定代表人：王国君，局长。
委托诉讼代理人：李威，男，黑龙江桃源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佟某，男，汉族，七台河市交通警察支队干部，住所地七台河市桃山区。
委托诉讼代理人：李铭，男，七台河市桃北法律服务所法律工作者。

上诉人黑龙江省七台河市国家税务局因房屋侵权纠纷一案，不服七台河市桃山区人民法院（2016）黑0903民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黑龙江省七台河市国家税务局委托诉讼代理人李威、被上诉人佟某及委托诉讼代理人李铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告父亲佟文业原系被告七台河市国税局干部。1990年6月，被告单位将位于桃山区光明街116号住宅楼以福利分房的形式分给原告父亲佟文业，1990年9月始，原告一直居住和使用该房屋，其父亲佟文业于1990年10月因病去世。1994年8月，被告单位对其分配的福利房屋进行房改，遂将该房以12834.23元的价格出售给原告的继母孙杰敏。嗣后，孙杰敏以原告不倒房对其侵害为由，提起了诉讼。经法院判决，原告返还孙杰敏房屋并将该房屋执行给了孙杰敏，孙杰敏将该房屋出卖。故原告多年上访，认为被告单位房改时，自己是实际居住人，其有优先购买权，被告错误出卖公房的行为，侵犯了其合法权益，并致使原告遭受巨大经济损失，故诉至法院。
原审法院认为，原告佟某自其父亲在世时就一直居住在该房屋，应视为原住户，被告在处分单位公有住房时，应按照《国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公有旧住房意见的通知书》第九条的相关规定，将公房出卖给一直在此房居住的原告。被告未让原告行使优先购买权，依法应承担侵权责任。鉴于该房屋已出售，无法追回，故被告应按该房屋的现有价值折价赔偿。根据该房的地理位置及现在的市场行情，确认该房屋现价值每平方米应为3,000.00元，故被告应赔偿原告房屋损失为218,940.00元（3,000.00×72.98平方米）。另原告因被告的侵权行为，导致其多年租房居住所支出的费用，亦应由被告承担。根据涉案房屋位置、面积、租赁时间及房屋租赁市场的行情，以给付原告每年4,000.00房屋租赁费为宜，经审查核实原告佟某在外租房期间为1996年1月24日至今，故被告应赔偿原告房屋租赁费为80,666.00元（4,000.00元/年×20年零2个月）。综上，原审法院作出如下判决：一、被告七台河国税局赔偿原告佟某侵权损失合计299,606.00元（218,940.00+80,666.00元），于判决生效后立即执行；二、驳回原告佟某其它诉讼请求。

本院认为：本案的焦点是：1、本案是否应由人民法院主管问题；2、上诉人黑龙江省七台河市国家税务局将佟文业生前承租的房屋处分给其遗属孙杰敏，是否侵犯被上诉人佟某优先购买权问题。
第一，关于本案是否应由人民法院主管问题。根据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，因单位内部建房、分房等引起的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围。而本案是单位出售旧房发生的纠纷，不适于上述规定，本案应由人民法院主管；
第二，被上诉人佟某父亲佟文业于1990年10月病故，1994年8月房改时上诉人将涉诉房屋卖给其遗属孙杰敏，孙杰敏于1995年以房屋侵权为由将佟某诉至原审法院，原审认为佟某侵权成立，判决佟某腾出涉诉房屋。但在佟某父亲佟文业病故到房改之前，该房始终由佟某居住，孙杰敏并没有向佟某主张权利；
第三，根据《国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公有旧房意见的通知》第二条第九项规定：“出售旧房时，原住户有优先购买权。”被上诉人佟某作为佟文业的法定继承人，原审法院认定被上诉人佟某为涉诉房屋原住户，上诉人黑龙江省七台河市国家税务局举不出有效的证据予以反驳，应予确认；
第四、原审法院认为上诉人侵犯房屋优先购买权，判决上诉人赔偿被上诉人经济损失，但没有扣除房改时应交上诉人的房款12,834.23元，适用法律不当，应予调整。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：

一、维持桃山区人民法院（2016）黑0903民初3号判决第二项，即“驳回原告佟某其它诉讼请求”；
二、撤销桃山区人民法院（2016）黑0903民初3号判决第一项，即“被告七台河市国税局赔偿原告佟文业侵权损失合计299,606.00元（218,940.00＋80,666.00元），于判决生效后立即执行”；
三、上诉人七台河市国税局赔偿被上诉人佟某经济损失286,771.77元（218,940.00元＋80,666.00元－12,834.23元），于本判决生效后立即执行。
如上诉人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费5,794.00元，二审诉讼费5,794.00元，均由上诉人七台河市国税局负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　牛　杰 代理审判员　　李金弟 代理审判员　　解　涵

书记员：焉庆玲