上诉人黑河市天工房地产开发有限公司与被上诉人刘某某买卖合同纠纷一案民事判决书

上诉人（原审被告）黑河市天工房地产开发有限公司。
法定代表人张友军，该公司总经理。
委托代理人赵文英，黑龙江启明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘某某，男，汉族，个体业主。
委托代理人崔喜玲，黑龙江启明律师事务所律师。

上诉人黑河市天工房地产开发有限公司（以下简称天工房地产公司）因与被上诉人刘某某买卖合同纠纷一案，不服孙吴县人民法院（2014）孙民初字第251号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天工房地产公司的委托代理人赵文英，被上诉人刘某某及其委托代理人崔喜玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告刘某某在原审法院诉称，2013年8月7日，刘某某在天工房地产公司处购买了A区109、110、111号及B区110号摊位四处，刘某某每个摊位交付定金5，000.00元，当时约定2014年5月1日交付摊位。2014年8月12日，刘某某分别交纳了摊位制作费2，000.00元和摊位费10.000.00元。每个摊位总价款为17，000.00元。现市场其他业户的摊位均已交付使用，因天工房地产公司没有完成建设，无法交付刘某某使用，天工房地产公司违约。刘某某多次与天工房地产公司进行协商，天工房地产公司以各种理由推脱，故诉至法院，要求天工房地产公司双倍返还定金40，000.00元、摊位款68，000.00元、安电费1，500.00元，合计109，500.00元。
原审被告天工房地产公司在原审法院辩称，合同第七条有规“出卖人2014年5月1日前将摊位交付使用，但是出卖人如遇不可抗力和政府特殊调整等特殊情况，出卖人可据实延期”。动迁属于不可抗力，可以据实延期。“应当”不是“必须”。
原审法院判决认定，2013年8月7日，刘某某与天工房地产公司孙吴逸城家园项目部协议，刘某某在天工房地产公司处预购孙吴县早晚市场A区109、110、111号及B区110号摊位四处，刘某某每个摊位交付定金5，000.00元，天工房地产公司给刘某某出具了定金收据。2014年8月12日，双方签订了书面的摊位买卖合同，约定每个摊位总价款为17，000.00元。刘某某分别交纳了摊位制作费2，000.00元和摊位款10.000.00元，并交纳了安电费用1，500.00元。用途为经营生鲜，并约定2014年5月1日交付摊位，如遇不可抗力和政府政策调整等特殊原因，出卖人可据实予以延期。并约定了其他事项，由孙吴县城市管理行政执法局在合同上见证盖章。2014年5月1日时，天工房地产公司因动迁原因没有按时完成摊位的制作和建设任务，无法向刘某某交付约定的摊位。现刘某某诉至法院，要求解除与天工房地产公司签订的孙吴县早晚市场A区109、110、111号及B区110号摊位买卖合同，双倍返还定金40，000.00元、摊位款68，000.00元、安电款1，500.00元。庭审中，刘某某以起诉时计算有误为由，要求在定金中扣除多算的20，000.00元，诉讼请求总额变更为89，500.00元。天工房地产公司以不能按时交付摊位及摊床的原因为动迁受阻，影响施工进度系不可抗力为由，不同意解除合同，要求继续履行合同。
原审法院判决认为，刘某某与天工房地产公司孙吴逸城家园项目部签订的合同交易标的物孙吴县早晚市场A区109、110、111号及B区110号摊位，合同及收款收据中明确载明了定金数额、交款方式及交付摊位的时间，双方应按约定及时履行合同约定的义务，刘某某如约履行了自己的义务，天工房地产公司亦应按约定完成建设和安装摊位的义务。不能履行合同约定的义务，应承担违约责任。天工房地产公司在与刘某某签订合同时，动迁没有完毕，可能存在动迁阻力及动迁户不配合等诸多风险因素，从而导致市场建设进度迟延，但天工房地产公司没有充分考虑潜在的经营风险，收取刘某某定金并签订合同承诺交付时间的行为所产生的法律后果应由天工房地产公司自行承担。因此天工房地产公司述称因动迁原因导致摊位不能按时交付的事实，不属于不可抗力的情形，属于天工房地产公司在决策建设市场时及与刘某某签订合同时对风险预测不足。故天工房地产公司的抗辩理由不成立，法院不予支持。本案中，双方签订的合同明确载明刘某某经营内容为生鲜，天工房地产公司因预期未完工致使合同不能按时履行，合同目的无法及时实现，故刘某某要求解除合同、返还摊位价款及双倍返还定金的理由成立，法院予以支持。但双方约定的定金数额过高，超出法律规定的20%的标准，超出部分法院不予支持，可按摊位价款原额返还刘某某。因天工房地产公司孙吴逸城家园项目部不具备法人资格，故本案中天工房地产公司孙吴逸城家园项目部的法律责任应由天工房地产公司承担。据此判决，一、解除刘某某、天工房地产公司签订的孙吴县早晚市场A区109、110、111号及B区110号摊位买卖合同；二、天工房地产公司于判决生效之日返还刘某某摊位款68，000.00元、安电费用1，500.00元、定金13，600.00元，合计83，100.00元；三、驳回刘某某的其他诉讼请求。案件受理费2，490.00元，减半收取1，245.00元，由刘某某负担300.00元，由天工房地产公司负担945.00元。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实基本一致。另查明，刘某某所购买的孙吴县早晚市场部分摊位已于2014年7月15日前完工交付。又查明，《市场摊位买卖合同》第五条约定，摊位的使用权限为30年，即从2014年5月1日至2044年4月30日。

本院认为，刘某某与天工房地产公司于2013年8月12日签订四份《市场摊位买卖合同》，均是双方真实意思的表示，亦不违反法律的禁止性规定，合法有效。合同签订后，刘某某按约定将其购买天工房地产公司建设的孙吴县早晚市场A区109、110、111号及B区110号摊位款项交付天工房地产公司。天工房地产公司虽未按合同约定，于2014年5月1日前将四个摊位交付刘某某，但根据刘某某与天工房地产公司在合同中约定刘某某对摊位使用年限为30年，以及刘某某所购买的孙吴县早晚市场部分摊位已于2014年7月15日前完工交付的事实，天工房地产公司未于2014年5月1日前向刘某某交付诉争摊床的行为，不必然导致双方所签订的合同目的无法实现。且双方所签订的合同中并未约定在天工房地产公司未按期交付摊床的情况下刘某某有权解除合同，故刘某某要求解除四份《市场摊位买卖合同》的请求无约定和法定事由。天工房地产公司认为迟延交付行为并不导致合同目的无法实现的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。原审法院判决认定事实基本清楚，但适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

撤销孙吴县人民法院（2014）孙民初字第251号民事判决；
驳回被上诉人刘某某的诉讼请求。
一、二审案件受理费3，123.00元、邮寄费60.00元，由被上诉人刘某某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　于卫平 审　判　员　　沈洋洋 代理审判员　　张　岩

书记员：仇长城