上诉人陶某与被上诉人李某房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

上诉人（原审原告）陶某，男，满族，农民。
被上诉人（原审被告）李某，男，汉族，农民。
委托代理人于婷婷，黑龙江民声律师事务所律师。

上诉人陶某因与被上诉人李某房屋买卖合同纠纷一案，原由逊克县人民法院审理并于2013年5月15日作出（2013）逊民初字第64号民事判决。判决宣判后，陶某向本院提起上诉。本院于2013年9月10日作出（2013）黑中民终字第216号民事裁定，撤销原审判决，发回重审。逊克县人民法院依法另行组成合议庭进行审理，于2013年12月5日作出（2013）逊民重字第12号民事判决。判决宣判后，陶某不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陶某，被上诉人李某及其委托代理人于婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告陶某在原审法院诉称，陶某于2011年11月1日将其所有的房屋（住宅、车库、地下室）以350，000.00元的价格出售给李某，并与李某签订合同。合同约定2011年10月10日李某给付陶某定金30，000.00元，2011年11月1日李某给付陶某房款170，000.00元，2013年1月1日李某再给付陶某房款150，000.00元及利息10，500.00元，共计160，500.00元。合同同时约定，如果李某没有按合同规定日期交付房款，每逾期一天按所欠房款的百分之一收取违约金；逾期30天，陶某有权解除合同并收回房屋，李某已付的全部房款将作为对陶某损失的赔偿。李某于2011年10月10日给付陶某定金30，000.00元，在2011年11月1日又给付房款170，000.00元，待到2013年1月1日李某以无钱为由拒不给付陶某剩余房款160，500.00元，后来陶某又多次催要，李某拒付。重新开庭审理时陶某诉讼请求为：一、李某故意违约致使合同解除，自陶某给李某送达解除合同通知书之日起李某双倍支付租赁费，李某给付陶某的定金30，000.00元不予返还；二、李某恶意违约，按照合同约定，给付陶某违约金85，500.00元，已给付陶某的全部房款170，000.00元作为李某给付陶某的损失补偿；三、赔偿陶某因防止损失扩大支付的合理费用20，000.00元；四、完好归还房屋及当时所带的家具及家用电器；五、承担诉讼费用。
原审被告李某在原审法院辩称，陶某的请求都是建立在合同有效的前提下，本案中双方所签订的合同是无效合同，所以合同中约定的定金条款因主合同无效而无效，合同无效系双方的过错，所以陶某的请求李某都不同意。李某的意见是合同无效双方都有责任，作为陶某应将李某所交购房款200，000.00元返还李某，同时支付占用期间的利息。李某的义务是返还房屋及合同订立时记载的室内物品，同时李某还应按正常市场价格支付使用陶某房屋的租赁费。
原审法院判决认定，陶某与李某于2011年11月1日签订《房屋买卖合同》，约定李某购买陶某位于逊克县美好家园小区三号楼房产证编号为050102陶某采用工商银行按揭贷款13万余元购买的81.83平方米住宅，带地下室和车库，房屋总价款为350，000.00元，2011年10月10日李某支付陶某定金30，000.00元，2011年11月1日李某支付陶某房款170，000.00元，2013年1月1日李某向陶某支付购房余款150，000.00元，并支付迟延支付房款一年零两个月的利息10，500.00元。陶某于李某最后一次付清全部房款时将房照和所有购房手续交给李某。陶某用该房屋办理的按揭贷款于2017年1月11日前全部还清，并承诺在2017年1月11日至2017年3月11日期间协助李某将房屋过户至李某名下。如陶某不能按合同约定偿还完银行全部贷款造成房屋纠纷，陶某自行解决纠纷，但需保证李某对房屋的占有和使用，同时赔偿李某300，000.00元。如李某未按合同约定日期交付房款，每逾期一天按所欠房款的百分之一计算收取违约金。逾期超过30天，陶某有权解除合同并收回房屋，李某支付的全部房款作为对陶某损失的补偿。
李某于2011年10月10日向陶某支付了定金30，000.00元，并依约于2011年11月1日向陶某支付了房款170，000.00元，陶某将住宅于2011年11月1日交付李某使用，地下室和车库分别于2012年1月18日和2012年10月10日交付李某使用。至2013年1月1日陶某向李某索要剩余房款及利息160，500.00元时，李某因担心陶某不能按时偿还贷款导致银行实现抵押权拍卖房屋自己遭受损失而拒绝支付。陶某向法院起诉主张解除合同，要求李某向陶某支付违约金。陶某起诉后，李某以房屋存在抵押，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的第一百九十一条第二款的规定《房屋买卖合同》无效为由，拒绝支付违约金，但同意将房屋返还陶某，但李某要求陶某返还已支付的房款200，000.00元，并支付占用房款期间的利息。
原审法院判决认为，一、关于合同效力问题。本案李某认为《物权法》第一百九十一条第二款的规定是限制合同效力的依据，即违反了法律的规定，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条第五项合同无效的法定情形。《物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”法院认为，抵押权是一种限制物权，本条的适用意在限制所有权人对物权的处分，根据物权与债权分离的原则，对物权的限制不影响债权上的流转。本案中陶某与李某存在争议的是合同之债的效力问题，引用《物权法》第一百九十一条第二款不适当。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”通过庭审得知本案双方当事人已将抵押房屋出卖的事实通知银行，银行只要求陶某每月依照贷款合同按时偿还银行贷款，陶某是否转让抵押房屋，银行不干涉，亦不出具是否同意的书面意见。所以本案不存在抵押权人对抵押物的转让不知情的情况。而且依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条的规定，“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”本案中抵押房屋已经办理了抵押登记，即便陶某出卖房屋没有通知银行，银行仍然可以行使抵押权，即对银行的利益不产生实际影响。合同的本质是合同订立双方的合意，根据民法上意思自治的原则，民事主体在从事民事活动时，可以充分表达自己的意愿，设立、变更和终止民事法律关系，民事主体在法律允许的范围内享有完全的自由，任何机关、组织和个人不得非法干涉。陶某、李某订立《房屋买卖合同》时对房屋存在抵押的情形明知，并对抵押可能出现的风险在合同订立时进行了详尽的约定，可见陶某、李某双方的意思表达充分，双方在买卖该抵押房屋的问题上达成了合意，是双方真实的意思表示。综合以上论述，法院认为陶某、李某双方签订的《房屋买卖合同》有效。
二、关于违约金与定金的问题。庭审过程中，李某称在其使用房屋的过程中陶某又带领中国邮政储蓄银行（以下简称邮储银行）工作人员到该争议房屋进行拍照，李某怀疑陶某欲以该房屋为抵押继续向银行贷款，所以拒绝向陶某继续履行付款义务。陶某亦承认2012年7月曾有邮储银行工作人员到该房屋拍照。法院认为，在订立合同时陶某、李某双方对合同条款的约定是双方真实的意思表示，合同的约定均有效。但在合同履行过程中陶某再次申请贷款，并领邮储银行工作人员去争议房屋拍照，给李某造成了心理负担，李某有理由怀疑陶某恶意用该房屋继续向银行贷款，无法按时履行房屋产权变更手续，进而使其购买的房屋产权处于不确定状态。李某因具有合理的抗辩理由，所以2013年1月1日李某未再继续履行合同义务，不视为违约。对因合同履行的中断给陶某、李某双方造成的损失，双方过失相抵，互不负责。该《房屋买卖合同》已经履行，定金30，000.00元随即转化为陶某购买房屋的房款，亦不存在定金罚则的情形。
三、关于合同的继续履行。陶某与李某签订的《房屋买卖合同》第九条约定，如李某未能按时支付房款，逾期超过30天陶某有权单方解除合同。自2013年1月1日李某未履行付清房款义务，30天后合同继续履行还是依约定解除，陶某具有选择权。2013年2月27日陶某已正式通知李某如在3月5日之前不偿还所欠房款将解除《房屋买卖合同》，宽限期内李某未付房款，该《房屋买卖合同》正式解除，无需继续履行。2013年3月5日之后李某继续占用房屋应当向陶某支付房屋租赁费。根据陶某、李某达成的租赁费计算标准，楼房租赁费按每年8，500.00元计算，平均每个月708.00元，地下室租赁费按每年5，000.00元计算，平均每月417.00元，车库租赁费按每月286.00元计算。以上楼房、地下室和车库每月租赁费合计1，411.00元。自2013年3月5日开始计算，至2013年12月5日李某应给付陶某租赁费合计12，699.00元。自2013年3月5日起陶某需向李某支付占用李某200，000.00元房款的利息，利率参照人民银行一年期贷款利率6.15%计算，自2013年3月5日至2013年12月5日利息共计9，225.00元。以上两项款项相抵，李某仍需向陶某支付3，474.00元。据此判决，一、陶某于判决生效后三十日内返还李某房款200，000.00元，并向李某支付利息9，225.00元（计算至2013年12月5日），2013年12月5日至陶某执行期内实际履行时的利息计算同该标准，利随本清。二、李某于判决生效后四十日内返还陶某楼房、地下室和车库（位置：逊克县奇克镇美好家园小区三号楼）一栋，并向陶某支付房屋租赁费12，699.00元（计算至2013年12月5日），2013年12月5日至李某执行期内实际履行时的租赁费计算同该标准。案件受理费4，300.00元，陶某、李某各承担2，150.50元。
经本院审理查明的事实除陶某于2012年10月10日将车库交付李某使用以外，其他事实与原审法院判决认定的事实一致。另查明，2012年10月1日李某接受陶某的车库。在原审法院开庭审理时，双方议价住宅使用费为每年8，500.00元、地下室使用费为每年5，000.00元，车库7个月使用费为2，000.00元。

本院认为，2012年7月陶某虽然带领邮储银行工作人员到出售给李某的房屋内拍摄照片，但李某并未提供证据证实陶某使用该房屋进行抵押贷款，所以不构成李某行使不安抗辩权的依据。因李某未按照《房屋买卖合同》约定在2013年1月1日前给付陶某剩余房款及利息160，500.00元，李某构成违约，应承担相应违约责任。李某应赔偿自接收陶某房屋、地下室、车库时至2014年5月9日的租赁费，因在原审法院开庭审理时，双方议价住宅使用费为每年8，500.00元、地下室使用费为每年5，000.00元，车库7个月使用费为2，000.00元，所以李某应给付自2011年11月1日接受该房屋至2014年5月9日占用该房屋期间的租赁费，地下室自2012年1月18日至2014年5月9日的租赁费，车库自2012年10月1日至2014年5月9日的租赁费，所以李某应给付陶某房屋、地下室、车库租赁费38，152.14元。
关于陶某认为李某应按每年9，000.00元支付房屋租赁费的问题，因李某与陶某在原审法院议价住宅使用费为每年8，500.00元，但陶某要求李某按每年9，000.00元给付使用费，且陶某未提供证据予以证实，故陶某的该项上诉请求，本院不予支持。
关于陶某认为不应返还李某支付的定金30，000.00元的问题，因李某按照《房屋买卖合同》的约定支付了房款170，000.00元，该《房屋买卖合同》已经履行，李某先期支付的定金30，000.00元已转化为购房款，故陶某的该项上诉请求，本院不予支持。陶某与李某均同意解除《房屋买卖合同》，李某应返还陶某出售给其位于逊克县美好家园三号楼的房屋、地下室、车库各一户，陶某应返还李某给付的房款200，000.00元。
综上，原审法院判决认定基本事实清楚，但适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销逊克县人民法院（2013）逊民重字第12号民事判决；
二、被上诉人李某于本判决发生法律效力后十日内返还上诉人陶某位于逊克县奇克镇美好家园小区三号楼的楼房、地下室、车库各一户；
三、上诉人陶某于本判决发生法律效力后十日内返还被上诉人李某房款200，000.00元；
四、被上诉人李某于本判决发生法律效力后十日内给付陶某房屋、地下室、车库租赁费38，152.14元。
以上三、四项相抵后，上诉人陶某给付被上诉人李某161，847.86元。
一、二审案件受理费8，600.00元，由上诉人陶某负担7，092.40元，由被上诉人李某负担1，507.60元；邮寄费80.00元，由上诉人陶某负担64.00元，被上诉人李某负担16.00元。
本判决为终审判决。

审　判　长　　王伟才 代理审判员　　张　岩 代理审判员　　沈洋洋

书记员：仇长城