上诉人镇红与被上诉人周某某等合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：镇红，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。
上诉人（原审原告）：镇江波，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。
上诉人（原审原告）：镇耀华，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。
上诉人（原审原告）：雷敏，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。
四上诉人的委托代理人：程艳琴，湖北开成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。
委托代理人：柯建平，湖北佳成律师事务所律师。
原审第三人：镇常运，男，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省咸宁市咸安区。

上诉人镇红、镇江波、镇耀华、雷敏因与被上诉人周某某，原审第三人镇常运合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2014）鄂咸安民初字第04768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定：1997年10月12日，原咸宁地区房地产管理部门向镇天然颁发一份房屋所有权证，该权证登记信息：所有权人为镇天然；所有权性质为私有；房屋座落于温泉马桥大道；建筑结构为钢混；层数为七层；建筑面积为1192平方米。
2000年7月21日，镇天然与被告周某某签订一份房屋抵押协议，约定：镇天然于2000年7月1日向被告周某某借款600000元，借款期限为一年，镇天然同意将房产证号为970196号房屋作借款抵押，借款到期不能偿还本息，由被告周某某自行处理变现。优先清偿借款本息。2000年7月24日，房地产管理部门向被告周某某颁发了《房屋他项权证》。其中设定期限为2000年7月1日，约定期限为2001年7月1日（后延期至2003年7月4日）。2006年10月22日，镇天然病逝。
2002年，被告周某某因第三人镇常运及其妻子沈琼霞向其借款未还向原审法院提起诉讼，2003年7月8日，原审法院作出（2002）咸民初字第1481号民事判决书，判决第三人镇常运及其妻子沈琼霞向被告周某某偿还借款743000元及其利息。
2007年5月31日，第三人镇常运与被告周某某订立和解协议，约定：第三人镇常运将诉争房屋抵偿给被告周某某，且在办理房产过户手续后，被告周某某支付第三人镇常运205000元，双方的债权债务结清，（2002）咸民初字第1481号判决书亦执行完毕。
2007年6月17日，第三人镇常运之母梁世云向咸宁市公证处申请办理诉争房屋的继承公证，梁世云向公证机关提交了镇天然的死亡证明、咸宁市咸安区马桥镇吕铺村村民委会以及咸宁市公安局咸安分局马桥派出所共同出具的“镇天然与梁世云共生育两子，大儿子叫镇定，二儿子叫镇常运（第三人）”的证明材料，且公证机关向梁世云核实时，梁世云也自述其与镇天然共生育二子，大儿子叫镇定，二儿子叫镇常运。2007年6月18日，镇定、镇常运向公证机关以书面申明的方式放弃对上述房产的继承权。2007年6月26日，咸宁市公证处作出（2007）咸证字第1281号《继承权公证书》，公证镇天然名下的诉争房屋由梁世云继承。事后，梁世云与被告周某某签订《转让协议》，约定梁世云因镇天然向被告借款并以诉争房屋作抵押，借款期限届满无力清偿，故梁世云同意将诉争房屋折价504900元代为向被告周某某清偿并协助被告周某某办理转让登记手续。
2007年7月25日，梁世云协助被告周某某办理了诉争房屋所有权转让登记手续后，被告周某某取得咸宁市房地产管理局颁发的房屋所有权证。
2014年8月18日，原告向咸宁市公证处提出复查申请，认为该公证处作出的（2007）咸证字第1281号《继承权公证书》遗漏了法定继承人镇红以及代位继承人镇江波、镇耀华、雷敏。2014年9月26日，该公证处作出咸证复字（2014）第001号《公证复查决定书》、（2014）鄂咸宁证补字第001号《补正公证书》：1、追加原告镇红为第一顺序法定继承人；2、追加原告镇江波、镇耀华、雷敏为代位继承人；3、（2007）咸证字第1281号《继承权公证书》中“被继承人镇天然的上述遗产由其妻子粱世云继承”变更为“被继承人镇天然的上述遗产由其妻子粱世云、次子镇常国、女儿镇红继承，因镇常国于1995年10月先于被继承人死亡，根据《中华人民共和国继承法》第十一条的规定，镇常国有权继承被继承人的遗产份额由镇江波、镇耀华、雷敏代位继承”。事后，原告向原审提起诉讼，要求依法处理。
同时查明，2012年1月21日，第三人镇常运向被告周某某要求租赁诉争房屋居住，双方签订一份租房协议书，约定被告周某某将诉争房屋中7-8号楼房出租给第三人镇常运使用，租期自2007年至2013年1月21日止，合计500000元；第三人镇常运于2012年9月支付租金50000元，租期内的水电费由第三人镇常运承担，门窗损坏由第三人镇常运维修；第三人镇常运在租期内未付清租金的，自行退出房屋并承担违约金100000元。协议签订后，第三人镇常运在租期内向被告周某某支付了租金45000元，下欠455000元未付。为此，被告周某某诉至原审法院，请求依法处理。2014年10月27日，原审法院作出（2014）鄂咸安民初字第01867号民事判决书，判决：1、解除被告周某某与第三人镇常运签订的租房协议书，第三人镇常运于本判决生效后十五日内退出租赁房屋；2、第三人镇常运下欠被告周某某租金455000元，被告周某某下欠第三人镇常运人民币155000元，两抵后，第三人镇常运下欠被告周某某300000元。其违约和利息损失，以本金300000元为基数，自2013年1月22日起至本判决执行之日止，按中国人民银行同期贷款利率的150%计算。以上给付款项于本判决生效后三十日内清偿。该判决送达后，被告周某某与第三人镇常运均未上诉。
原审还查明，梁世云于2008年5月12日病逝。
根据原、被告的诉辩主张，原审归纳本案的争议焦点为：一、原告的起诉是否超过诉讼时效；二、被告与第三人、梁世云分别签订的《和解协议》、《转让协议》是否合法有效；三、被告取得诉争房屋所有权是否善意取得；四、梁世云将诉争房屋折价抵偿给被告，第三人是否受益。
对于焦点一：原告的起诉是否超过诉讼时效。原告的诉讼请求为确认《转让协议》无效并要求返还房屋，原告行使的是物权请求权，由于物权的支配性和排他性决定了对物权的保护应当与物权本身共始终，物权请求权不受诉讼时效限制，所以原告的起诉未超过诉讼时效。
对于焦点二：被告与第三人、梁世云分别签订的《和解协议》、《转让协议》是否合法有效。被告与第三人订立的《和解协议》是双方的真实意思表示，对此第三人在原审法院（2014）鄂咸安民初字第01867号案中，还以该协议的约定对抗被告向其主张的租金。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，第三人是否具有诉争房屋的处分权，并不影响处分合同的效力，故被告与第三人订立的《和解协议》合法有效。对被告与梁世云订立的《转让协议》，原告虽然对该协议中房屋转让价格提出异议，但并未提供证据佐证该价格低于当时市场价格，同时该协议签订后，粱世云为履行该协议协助被告过户，还按照咸宁市房地产管理局的规定与被告订立了房屋转移契约存档。由此粱世云与被告订立的《转让协议》是双方真实意思表示，且未违反相关法律规定，该协议亦合法有效。
对于焦点三：被告取得诉争房屋所有权是否善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照上述规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。据此，善意取得需要符合以下四个条件，即无权处分、买受人善意、买受人支付了合理的对价、办理了不动产变更登记。首先，梁世云处分属于其与原告共有的房屋的行为，构成了善意取得制度中的“无权处分”。其次，被告作为买受人在主观上是否构成善意。民法意义上的善意是相对于恶意而言，是指受让人不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权限。梁世云与被告订立《转让协议》前，梁世云已向咸宁市公证处申请继承公证，且梁世云获得公证机关出具的《继承权公证书》。被告基于对咸宁市公证处依公证程序制作的公证文书的信赖，签订《转让协议》时已经尽到合理的注意义务，对梁世云隐瞒其他继承人是不知情的，因此，被告在办理转让该房屋时是善意的，符合善意取得制度中的“善意”要求。其三，《转让协议》确定成交价为504900元，原告虽提出异议，认为该价格低于当时的市场价，但没有提供证据支持其异议主张，故应认定此价格符合当时的市场价格。其四，梁世云已经协助被告办理了转让登记，被告被登记为诉争房屋新的房屋所有权人。由此可见，本案被告受让诉争房屋所有权的行为符合善意取得制度的四项基本要求，构成善意取得。
对于焦点四：粱世云将诉争房屋折价抵偿给被告，第三人是否受益。因第三人未到庭参加诉讼，原审无法要求被告与第三人当庭对质，确认第三人亡故父母生前将诉争房屋抵偿给被告，是否还抵偿了第三人下欠被告的借款，但根据已经生效的原审法院（2014）鄂咸安民初字第01867号民事判决书认定的事实以及被告向原审提供的证据，可证明被告与第三人均认可粱世云将讼争房屋折价转让给被告，转让的诉争房屋还抵偿了第三人下欠被告的借款本息。
综上，被告因诉争房屋转让登记获得房地产管理部门颁发的房屋所有权证，原告作为原诉争房屋的法定继承人、代位继承人就无权向被告主张权利，对原告要求确认《转让协议》无效以及返还诉争房屋的诉讼请求，原审依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告镇红、镇江波、镇耀华、雷敏的诉讼请求。案件受理费100元，由原告镇红、镇江波、镇耀华、雷敏承担。
二审经审理查明，咸宁市公证处（2007）咸证字第1281号《继承权公证书》公证，被继承人镇天然的遗产由梁世云继承。《继承权公证书》制作前一日即2007年6月25日，梁世云与周某某签订《转让协议》。2007年7月27日，诉争房屋过户到周某某名下后，周某某又将该房返租给镇常运，双方于2012年1月21日补签了一份租房协议书。
除上述事实外，一审认定的其他事实属实，二审继续予以确认。
二审还查明，原审法院（2002）咸民初字第1481号民事判决书发生法律效力后，周某某向原审法院申请强制执行。2003年11月2日，镇常运向周某某支付200000元。
2007年5月31日，镇常运与周某某达成和解协议并将本案诉争房产过户到周某某名下后，周某某、镇常运并未将和解执行情况告知原审法院。
综合各方当事人上诉与答辩的情况，本案争议的焦点是周某某是否善意取得本案诉争的房产。

本院认为，周某某取得本案诉争的房产系善意取得。理由是：一、2007年6月至7月，本案诉争房屋为梁世云、镇红以及镇常国的子女镇江波、镇耀华、雷敏共同所有。梁世云未经其他权利人同意以争议房屋抵偿镇天然生前拖欠周某某债务的行为属于部分无效的行为；镇常运以争议房屋抵偿其个人所负债务的行为属于无权处分行为。虽然如此，周某某基于对公证机关出具的《继承权公证书》的信赖，与梁世云签订《转让协议》时并不知道梁世云隐瞒了诉争房产尚有其他权利人的事实，已尽到了合理注意义务，周某某取得诉争房产是善意的；二、从当事人签订的协议来看，诉争的房产实际抵偿了两笔债务合计1247900元（镇天然的504900元、镇常运的743000），尚未包括743000元的利息。诉讼中，上诉人虽然认为房产作价过低，但仅有陈述，并未提供有效证据证明，应当认定周某某取得诉争房产时支付了合理对价，故对上诉人的此项主张不予支持；三、《转让协议》、《和解协议》签订后，周某某经房地产管理部门办理了变更登记，已经取得了诉争房产的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，本案诉争的房产为周某某所有。同时，《中华人民共和国物权法》第二款规定：“受让人依照前款规定取得不动产或动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”依照上述规定，镇红、镇江波、镇耀华、雷敏可以向侵权人主张损害赔偿。上诉人请求确认梁世云与周某某于2007年6月25日签订《转让协议》无效、判令周某某返还诉争房产的诉讼请求因无法律依据，不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由镇红、镇江波、镇耀华、雷敏负担。

审判长　赵　斌 审判员　夏昌筠 审判员　王凯群

书记员：蒋昊