上诉人铁力市住房和城乡建设局与被上诉人伊春区第三建筑公司抵押合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）铁力市住房和城乡建设局，住所地铁力镇正阳大街。
法定代表人孟祥民，局长。
委托代理人李德辉，男，1973年11月23日生。
委托代理人单晓秋，女，1974年8月8日出生。
被上诉人（原审原告）伊春区第三建筑公司，住所地伊春区朝阳办新丰街。
代表人赵新顺，伊春区第三建筑公司副经理。
委托代理人陈学林，黑龙江泽瑞律师事务所律师。

上诉人铁力市住房和城乡建设局（原铁力市建设局）因与被上诉人伊春区第三建筑公司抵押合同纠纷一案，不服美溪区人民法院（2012）美民再字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月27日公开开庭审理了此案。上诉人铁力市住房和城乡建设局的委托代理人李德辉、单晓秋，被上诉人伊春区第三建筑公司的代表人赵新顺、委托代理人陈学林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
再审查明，原审原告伊春区第三建筑公司开发建设“广东小区”，在1号楼、2号楼竣工验收时，因动迁不彻底：“一户（张新［兴］广）被遮光，两户（岳东辉、汽修厂）动迁不彻底”，与原审被告铁力市住房和城乡建设局签订了伊春区第三建筑公司以1号楼2层，每户61.13平方米，每平方米1，600.00元的5、6、7、8号四户商服门市房作抵押的抵押书，约定付清解决上述三户问题的款项，房产解押。原审原告与汽修厂于2003年动工前达成协议，与张新广于2003年11月25日，达成赔偿2号楼遮光赔偿金5，500.00元的协议。2004年5月24日原审被告铁力市住房和城乡建设局以通知的形式向原审原告伊春区第三建筑公司送达了要对岳东辉动迁问题进行处理的通知。2004年8月13日原审被告召开会议，会上与原审原告就广东小区1号、2号、3号楼的遗留问题进行协商，但没有达成协商意见。原审被告于2004年8月19日将抵押物中一户用以解决动迁户岳东辉的回迁问题，余下三户商服门市房以每平方米750.00元的价格自行拍卖，得款137，250.00元，用以解决了3号楼的遮光上访问题。后于2008年3月7日给原审原告出具了《关于伊春区第三建筑公司开发建设铁力市广东小区有四户商服用房用于解决遮光拆迁问题的说明》书面材料。原审原告拿到材料后向当地法院提起了行政诉讼。
再审认为，本案争执的焦点是：本案是否超过诉讼时效；原审被告铁力市住房和城乡建设局是否应承担全部赔偿责任；应如何认定赔偿数额的计算标准和利息的起算日期和标准。原审原告与原审被告抵押合同纠纷一案中，原审原告不同意原审被告将未生效抵押合同中的抵押物四户商服用房，一户解决动迁户岳东辉的回迁问题，三户自行拍卖解决3号楼的遮光上访问题。原审原告先后通过信访、与有关单位磋商等途径主张自己的请求，直至2008年3月7日原审原告拿到了原审被告给出具的《关于伊春区第三建筑公司开发建设铁力市广东小区有四户商服用房用于解决拆迁问题的说明》书面材料后，持该证据向当地法院提起了行政诉讼。因此原审认为本案没有超过法定诉讼时效，应予支持。原审原告与原审被告签订的抵押书，因抵押物未依法办理登记手续，原审被告未取得抵押权，原审被告无权拍卖抵押未生效的抵押物，其行为是对抵押物的侵权，产生的民事责任是损害赔偿责任。原审认为，原审被告应负全部赔偿责任。提供不动产作抵押的目的是以不动产的价值保证债权人将来到期债权的实现，是基于抵押物当时的价值所产生的依赖，是双方自愿缔结的合同，也就是抵押物的价值是当时双方共同承认和依赖的。不动产抵押合同未生效所造成的损失，就是这种可依赖利益的损失，因此应依据抵押协议的抵押价格，每平方米1，600.00元予以赔偿。原审认为，铁力市住房和城乡建设局赔偿伊春区第三建筑公司房款391，232.00元，应予支持。赔偿数额的利息依据中国人民银行同期贷款利率，起算日期应以对抵押未生效的抵押物侵权拍卖之日，即2004年8月19日起算。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百九十条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、一百一十七条第一款、第三款、一百三十四条第一款第一项、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第四十四第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条的规定，判决：一、维持（2011）美民初字第1号民事判决第三项；二、撤销（2011）美民初字第1号民事判决第一项；三、变更（2011）美民初字第1号民事判决第二项为原审被告铁力市住房和城乡建设局赔偿原审原告伊春区第三建筑公司房款391，232.00元，利息154，441.78元，合计545，673.78元，于判决生效后十日内给付。案件受理费9，640.2元，由原审被告铁力市住房和城乡建设局负担9，256.74元；原审原告伊春区第三建筑公司负担383.33元。
本院二审查明的事实与再审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，被上诉人先后通过信访、与有关单位磋商等途径主张自己的请求，直至2008年3月7日，被上诉人拿到了上诉人给其出具的《关于伊春区第三建筑公司开发建设铁力市广东小区有四户商服用房用于解决拆迁问题的说明》书面材料后，持该证据向法院提起了行政诉讼。2010年之后，被上诉人又向法院提起了民事诉讼。故本案被上诉人起诉未超过法定诉讼时效。
上诉人与被上诉人签订的抵押书因抵押物未依法办理登记手续，被上诉人未取得抵押权，依法“未登记的不动产抵押合同是未生效合同”，上诉人无权拍卖抵押未生效的抵押物，其行为是对抵押物的侵权，对造成的损害应承担赔偿责任。抵押物的价值是当时双方共同承认和依赖的。不动产抵押合同未生效，所造成的损失就是这种可依赖利益的损失，因此应依据抵押协议的抵押价格，每平方米1，600.00元予以赔偿。利息自上诉人拍卖抵押物之日（2004年8月19日）至判决生效确定给付之日止，并按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9，640.12元，由上诉人铁力市住房和城乡建设局负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　张　辉 代理审判员　　于晓星 代理审判员　　张紫微

书记员：高冬梅