上诉人金某某与被上诉人江自立等确认合同效力纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：金某某，又名金旺珍、金细望，女，汉族，湖北省崇阳县人。
被上诉人（原审原告）：江自立，男，汉族，湖北省崇阳县人。
委托代理人：林刚，湖北盈悦律师事务所律师。
原审被告：崇阳县天城镇下津村村民委员会。
法定代表人：陈达义，该村委会主任。

上诉人金某某因与被上诉人江自立、原审被告崇阳县天城镇下津村村民委员会确认合同效力纠纷一案，不服湖北省崇阳县人民法院（2015）鄂崇阳民初字第1481号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人金某某，被上诉人江自立及其委托代理人林刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，被告金某某系被告下津村委会16组的村民，讼争土地位于崇阳县天城镇迎宾大道旁，属被告下津村委会所有的农用地，被告金某某系该土地的实际承包经营权人。被告金某某在未办理批准手续的情况下，在该土地上建设房屋。被告金某某建造了部分墙体后，因与相邻的金细文家发生纠纷而停建。经下津村村民黄清龙介绍，原告江自立欲受让该建房土地及后面紧邻的被告金某某的承包耕地和已建部分的墙体，经原、被告双方协商，并经被告下津村委会、下津村十六组同意，双方达成了转让协议。原告江自立于2011年9月15日通过银行转账的方式向被告金某某支付了49.7万元。双方于2011年9月18日签订《购买土地契约》，约定：门面两个长32米，宽8.45米，面积270.4平方米，每个门面18万元，共计36万元，签订协约之日起，一次性付清，并明确了四至范围，同时约定房屋的证件，如城建、土管、房产、村、组签字等税费由乙方（江自立）自行承担办理。被告下津村委会在该契约上签字同意，并加盖了行政公章，部分群众代表亦在该契约上签字。协议签订后，原告江自立又向被告金某某支付了现金5000元，被告金某某于2011年9月22日向原告江自立出具了收条。后因该建设房屋未经相关部门批准，被强制拆除。故原告江自立起诉至原审法院，要求确认其与被告金某某签订的购买土地契约无效；同时要求判令被告金某某返还购地款及财产款50.2万元，并按月利率1.5﹪支付自2011年9月22日起至返还之日止的利息及损失13700元；并负担诉讼费。
原审同时查明，原、被告签订《购买土地契约》后，被告下津村委会向原告江自立收取了赞助款5000元，下津村十六组向原告江自立收取了管理费2700元。原告江自立因处理相邻的金细文的纠纷，向金细文支付了6000元。
原审在审理过程中，原告江自立变更“按年利率6﹪支付自2011年9月22日起至返还之日止的利息”的诉讼请求为“按月利率1.5﹪支付自2011年9月22日起至返还之日止的利息。”原告江自立于2015年12月25日放弃“确认原告因履行契约向被告金某某出具的8万元钱欠款行为无效”的诉讼请求，不违反法律规定，原审予以准许。
原审归纳本案争议的焦点。
（一）原、被告之间签订的《土地购买契约》的效力。原审认为，原、被告双方对该争议焦点虽均无异议，但原审认为仍应予以阐明，以便于明确双方的过错。首先，《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第三十一条第一款规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。本案中，根据当事人的陈述和证人黄清龙的证言，被告金某某建造房屋的土地属于农用地，其在耕地上建设房屋，擅自将农用地转为建设用地，违反了上述法律规定。其次，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，讼争土地属被告下津村委会所有，被告金某某享有承包经营权，其擅自将该土地转让给原告江自立用于建设房屋，违反了上述法律规定。再次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。被告金某某擅自在承包经营的耕地上建设房屋，并将其转让给原告江自立，其与原告江自立签订的《购买土地契约》违反了《中华人民共和国土地管理法》中的效力性强制性规定，该《购买土地契约》无效。
（二）各方当事人的过错。原审认为，导致本案《土地购买契约》无效，被告金某某的过错，在争议焦点（一）中已经阐明，不再累赘。关于原告江自立的过错。首先，原告江自立具有完全民事行为能力，其应了解国家法律对土地利用的相关规定，在明知讼争土地属农用地，国家禁止将农用地转为建设用地的情况下，仍与被告金某某签订《购买土地契约》，存在过错。其次，即或原告江自立不了解国家法律对土地利用的相关规定，依一般生活常理，受让价值达50余万元的不动产，亦应要求转让方提供合法的产权证书或者其他权利凭证。原告江自立非但没有要求被告金某某提供合法的产权证书或者其他相关权利凭证，且在该《土地购买契约》第十条中约定：房屋的证件，如城建、土管、房产、村、组等一切由其自行承担办理。由此推定原告江自立明知被告金某某出让土地的行为存在权利瑕疵，其仍予以受让，明显存在过错。
（三）原告江自立要求被告金某某返还财产50.2万元，并按月利率1.5﹪支付自2011年9月22日起至返还之日止的利息的诉讼请求应否支持问题。原审认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依此规定，原、被告签订的《购买土地契约》无效，原告江自立要求被告金某某返还财产，符合法律规定，应予支持。被告金某某对其因合同无效产生的损失，没有提供证据证明。原告江自立要求被告按月利率1.5﹪支付自2011年9月23日起至返还之日止的利息，结合的过错程度，原审酌情按中国人民银行公布的6个月期限贷款基准利率计算利息，双方各承担50﹪。
综上，原审认为，原告江自立与被告金某某签订的《购买土地契约》因违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，该合同无效。双方对因合同取得的财产，应予返还。被告下津村委会在本案中，不是合同的当事人，不承担返还财产的法律责任。原告江自立主张的其他损失13700元，与本案不是同一法律关系，本案不予审理，原告江自立可另行向其他民事主体主张权利。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款、第三十一条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告江自立与被告金某某签订的《购买土地契约》无效。二、被告金某某返还原告江自立人民币50.2万元，并按中国人民银行公布的六个月期限贷款基准利率支付自2011年9月23日起至返还之日止的利息的50﹪，限本判决生效后十日内付清。三、驳回原告江自立的其他诉讼请求。诉讼费4410元，由被告负担。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
金某某不服原审判决，上诉提出：双方签订《购买土地契约》均是被上诉人主动提出的，并且承诺自己办理建设房屋的相关证件及许可证，全部费用也由被上诉人承担。因此，没有取得行政许可导致合同无效的责任完全应由被上诉人承担。上诉人已经承担了在自己土地上建房的全部损失责任，原审判决由上诉人另外还承担订立合同的过错责任，没有事实及法律依据。请求撤销原判，依法改判上诉人不承担利息损失；案件受理费由被上诉人负担。
二审补充查明，被上诉人江自立与上诉人金某某签订《购买土地契约》后，因故将8个钢筋立柱的钢筋割断，只剩下2个钢筋立柱未割断。
一审判决查明的其他事实属实，本院继续予以确认。
本案的争议焦点为：原审判决适用法律是否正确？

本院认为，上诉人金某某与被上诉人江自立签订的《购买土地契约》因违反了我国法律、行政法规效力性禁止性规定，导致该《购买土地契约》无效。原审判决确认《购买土地契约》无效所适用的法律及阐述的理由正确，本院继续予以确认。原审还认为，对于合同无效上诉人金某某及被上诉人江自立均存在过错亦符合本案的客观事实。上诉人金某某提出是被上诉人江自立主动要求购买诉争的房屋，其不应当承担过错责任，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。对于双方争议的焦点问题，即上诉人金某某是否应按其收取的价款，向被上诉人江自立支付利息损失。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，对于被上诉人江自立来说，合同被确认为无效无法履行后，其受到的是其给付货币后所产生孳息的损失，其损失相对较大。上诉人金某某出售房屋部分立柱钢筋等损失相对较小。因上诉人金某某与被上诉人江自立对于合同无效均存在过错，应根据各自的过错责任和双方的损失大小进行分担。因该房屋系未取得相关建设许可证的建筑，恢复部分立柱钢筋已无必要，上诉人金某某的钢筋损失在其应承担的责任中抵扣。上诉人金某某应承担按中国人民银行公布的六个月定期存款利率年息1.5%支付自2011年9月23日起至返还之日止的利息的50﹪。被上诉人江自立另50%利息损失，抵扣上诉人金某某钢筋建筑材料的损失后，其他损失自行承担。综上，原审认定的基本事实清楚，适用法律部分不当，本院予以纠正。上诉人金某某提出其不应承担利息的上诉理由，本院不予支持，但对于利率标准不再按贷款利率标准计算。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持湖北省崇阳县人民法院（2015）鄂崇阳民初字第1481号民事判决第一项、第三项；
二、变更湖北省崇阳县人民法院（2015）鄂崇阳民初字第1481号民事判决民事判决第二项为“被告金某某返还原告江自立人民币50.2万元，并按中国人民银行公布的六个月定期存款利率年息1.5%支付自2011年9月23日起至返还之日止的利息的50﹪，限本判决生效后十日内付清。”
一审案件受理费按原审确定的标准执行。二审案件受理费4410元，由上诉人金某某、被上诉人江自立各负担2205元。
本判决为终审判决。

审判长　赵　斌 审判员　王凯群 审判员　夏昌筠

书记员：蒋昊