上诉人通城县银某房地产开发有限责任公司因与被上诉人葛某某、原审被告胡大明房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）通城县银某房地产开发有限责任公司（以下简称银某房地产公司）。住所地：通城县隽水镇沿河路15号。
法定代表人邱国祥，公司董事长。
委托代理人吴四国，湖北泰元律师事务所律师。委托代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告、反诉被告）葛某某。
委托代理人谭和平，湖北证本律师事务所律师。委托代理权限为特别授权。
原审被告胡大明。
委托代理人徐胜甫，通城县石南法律服务所法律工作者。委托代理权限为特别授权。

上诉人通城县银某房地产开发有限责任公司因与被上诉人葛某某、原审被告胡大明房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2014）鄂通城民初字第01051号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2012年，被告胡大明、被告（反诉原告）银某房地产公司收购原通城县卫校土地进行商品房开发，该宗地紧靠原告（反诉被告）私房。被告与原告（反诉被告）协商要求将其私房置换，2012年11月25日签订《房屋置换补偿合同》。合同约定：一、乙方（即原告葛某某）房屋的状况、所在地，占地面积约210平方米，二层共建筑面积约267平方米；二、房屋的产权及调换；甲方（被告）在所开发的原卫校地块内东南侧新建一栋三层楼房给乙方置换，房屋的朝向为座北朝南，砖混结构，占地面积110平方米，建筑面积约360平方米，另补偿乙方装修款4万元，如甲方因办不了规划手续等任何原因，不能在本协议上述约定的地点和约定时间建造给乙方的调换房屋，甲方同意无条件按100万元的价格收购乙方旧房；三、违约责任，甲方应保证按本协议约定的时间，建造给乙方的调换新房，否则，乙方可采取任何方式阻止老卫校改建（直至要求其停止施工），甲方按本协议约定的时间（2013年农历6月底）向乙方交付调换的房屋进屋装修，逾期按每天赔偿200元给乙方。在乙方向甲方提供旧房的土地证、房产证后，由甲方为乙方办理新的房产证和土地证。2012年11月26日，被告胡大明与原告（反诉被告）葛某某、葛先英（原告之父），卫校顶档房东谭平签订协议书，1、请规划按公告放线，地基规划公示图为准；2、甲（原告、谭平）乙（被告胡大明）双方协商同意层次及距离（按公示图），层次不超过20层，开发商胡大明必须保证与甲方的协议约定，否则甲方有权强行拆除，一切损失由乙方承担。同日，原告（反诉被告）与被告胡大明又签订相邻关系协议书，约定甲方（本案原告、反诉被告）房屋座落于原卫校东南面，乙方（被告胡大明）改建原卫校房屋，为防止改建工程中损害甲方房屋，达成如下协议约定：1、如乙方改建原卫校房屋造成甲方房屋侧面楼下的石勘倒塌、裂缝，由乙方修复至甲方满意为止。2、如造成甲方房屋倒塌、倾斜的，由乙方赔偿甲方100万元，赔钱后甲方的房屋和土地所有权归乙方所有。协议签订后，原告向县规划局出具证明，证明与胡大明达成协议，同意胡大明在其家北面老卫校地基进行房屋开发。2012年11月16日，原告（反诉被告）收到被告胡大明换房补偿款4万元。被告在施工过程中，因被告未能按约定的时间为原告（反诉被告）修建置换房屋、地基开挖造成原告（反诉被告）房屋安全隐患，原告（反诉被告）要求其停止施工，消除隐患；被告打桩加固，同时也为地下车库开挖做前期准备。2013年10月26日，被告胡大明在2012年11月25日房屋置换补偿合同书尾部承诺：“本协议我方认可有效，但交房时间延至2014年6月底，动工时乙方（原告）同意搬迁，提前15天打招呼”。因被告未按约履行合同义务，至今未动工承建与原告（反诉被告）置换的房屋，原告诉至本院，请求给付购房款100万元，承担违约责任和本案诉讼费用。诉讼中，被告银某房地产公司以双方当事人于2012年11月25日签订的房屋置换补偿合同已变更，且原告葛某某未履行合同义务为由提起反诉，请求解除双方当事人签订的房屋置换补偿合同，并由原告葛某某返还被告银某房地产公司补偿款4万元。
原审认为，被告（反诉原告）银某房地产公司、被告胡大明为了实现商业目的，与原告（反诉被告）签订房屋置换补偿合同，次日又签订协议书，其协议是置换合同的补充。被告二次承诺交付置换房时间，至今未将置换的房屋进行规划、施工。被告提出原告（反诉被告）拒绝腾房、干涉施工，按原、被告约定，“甲方（被告银某房地产公司、被告胡大明）应保证按本协议约定的时间，建造给乙方（原告）的调换新房，否则乙方可采取任何方式阻止老卫校改建（直至要求其工程停工）”。“本协议我方认可有效，但交房时间延至2014年6月底，动工时乙方（反诉被告）同意，搬迁提前15天打招呼”。按约定和被告的行为，不应认定原告（反诉被告）违约。被告（反诉原告）反诉称，请求依法解除原、被告签订的房屋置换协议，并判令反诉被告返还4万元补偿款，承担本案诉讼费用的诉讼请求，无事实依据，不予支持。原告（反诉被告）请求被告履行房屋置换补偿合同的诉讼请求应予支持，其要求被告承担违约责任，双方合同中无明确约定，故不予支持。本案中，被告胡大明以被告（反诉原告）银某房地产公司实施的民事行为，其法律责任应由被告银某房地产公司承担，被告胡大明不另行承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款之规定，判决：（一）被告银某房地产公司在本判决发生法律效力后30日内给付原告房屋置换款100万元（已付4万），原告收款后15日内腾出房屋给予被告。（二）驳回原告（反诉被告）葛某某的其它诉讼请求。（三）驳回被告（反诉原告）通城县银某房地产公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费13800元，反诉费800元，共14600元；由被告银某房地产公司、胡大明负担。
经审理查明，原审查明的事实属实，二审继续予以认定。
同时查明：一、为保证2012年11月25日双方当事人签订的《房屋置换补偿合同》顺利履行，2014年1月3日，被上诉人葛某某要求上诉人银某房地产公司支付保证金26万元。经被上诉人葛某某聘请的律师谭和平与上诉人银某房地产公司代表胡大明、徐鹤龙及聘请的法律工作者徐胜甫协商，由谭和平代上诉人银某房地产公司支付被上诉人葛某某保证金26万元，谭和平为此向被上诉人葛某某出具26万元欠条一张，被上诉人葛某某出具收条一张：“今收到胡大明、徐鹤龙付2012年11月25日《房屋置换补偿合同》保证金人民币贰拾陆万元整。注：此款由谭和平代为支付。收到该金额欠条壹张。葛某某、葛先英。2014年1月3日”。同时，上诉人银某房地产公司代表胡大明向谭和平出具借条一张：“今借到谭和平人民币贰拾陆万元整。借款人胡大明。注：此款由谭和平直接代借款人支付给葛某某《房屋置换补偿合同》保证金，借款人履行房屋置换合同后，由谭和平自行向葛某某收回退还给借款人的保证金，否则由本人及本项目承担偿还义务。证明人徐鹤龙、徐胜甫。”二、上诉人银某房地产公司在工程施工过程中，因履行《房屋置换补偿合同》（建造置换房、腾退旧房及相关相邻纠纷等）与被上诉人葛某某多次发生纠纷，对上诉人银某房地产公司工程的顺利施工造成了一定的影响。2014年4月8日被上诉人葛某某与通城县老中医院及轻机厂宿舍全体居民以胡大明等开发商违规建房为由，向通城县政府、执法局、规划局举报。三、2014年3月24日，通城县城市管理执法局以上诉人银某房地产公司在老中医院的建设未经规划许可，分别向上诉人银某房地产公司下达《违法建设停建通知书》、《限期拆除决定书》。2014年4月9日通城县住房和城乡建设局以上诉人银某房地产公司在老中医院对面进行的商住楼建设未办理施工许可而下达《停止建设通知书》。
本案的争议焦点是：一、双方当事人签订的《房屋置换补偿合同》是否有效，该合同内容是否发生变更。二、上诉人银某房地产公司相关《房屋置换补偿合同》的合同目的能否实现，其请求解除《房屋置换补偿合同》以及由被上诉人葛某某退还房屋置换合同补偿金4万元的理由是否成立。
关于以上争议焦点，本院认为，一、上诉人银某房地产公司与被上诉人葛某某于2012年11月25日签订《房屋置换补偿合同》时，双方当事人均聘请了专门法律工作人员参加，合同系双方当事人在自愿协商的基础上签订，系双方当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效合同。关于该合同内容是否已变更的问题，虽双方当事人对2012年11月26日签订的两份协议在协议意思的解释上存在不一致，但在《房屋置换补偿合同》签订后的实际履行过程中，2013年10月26日上诉人银某房地产公司代表胡大明并在《房屋置换补偿合同》注明：“本协议我方认可有效，但交房时间延至2014年6月底，动工时乙方同意搬迁，提前15天打招呼”；2014年1月3日双方当事人还达成了支付26万元保证金以保障《房屋置换补偿合同》顺利履行的约定。据此，应认定双方当事人均认可《房屋置换补偿合同》并要求按该合同的约定继续履行，合同内容并未发生实质性变更。上诉人银某房地产公司认为《房屋置换补偿合同》已变更的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、上诉人银某房地产公司与被上诉人葛某某签订了《房屋置换补偿合同》后，最终取得了开发商住楼的规划和施工许可。上诉人银某房地产公司主张被上诉人葛某某存在拒绝腾退房屋、采取各种方式现场阻止上诉人施工、采取上访告状的方式以达到不法目的等严重违约行为，无论该上诉主张是否属实，上诉人银某房地产公司开发的商住楼现已建至16层，其开发商住楼的合同目的已得以实现。至于上诉人银某房地产公司主张其计划建地下车库的合同目的不能实现，因其不能举证证明其建造地下车库的规划许可，应承担举证不能的法律后果，其建造地下车库亦与本案争议缺乏关联。上诉人银某房地产公司以《房屋置换补偿合同》的目的不能实现而请求解除合同以及由被上诉人葛某某退还房屋置换合同补偿金4万元的反诉请求不能成立，本院不予支持。

此外，上诉人银某房地产公司虽主张被上诉人葛某某存在违约行为，但其反诉请求并未主张赔偿违约损失，本案对此不予审理。双方当事人签订的《房屋置换补偿合同》合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行义务。上诉人银某房地产公司未能按照合同的约定履行建造置换房与被上诉人葛某某的旧房置换的义务，则应按照双方当事人的约定履行以100万元的价格购买被上诉人葛某某房屋的义务。上诉人银某房地产公司的上诉理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14600元，由上诉人银某房地产公司负担。
本判决为终审判决。

审判长　王　力 审判员　杨三华 审判员　杨荣华

书记员：肖少鲲