上诉人越某美容公司与被上诉人和平社区居委会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）湖北省通城县越某美容有限责任公司（以下简称越某美容公司），住所地湖北省通城县隽水镇民主路286号。
法定代表人皮刚成，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）湖北省通城县隽水镇和平社区居民委员会（以下简称和平社区居委会），住所地湖北省通城县隽水镇民主路286号。
法定代表人徐幼明，该居委会主任。
委托代理人黎少云，湖北泰元律师事务所律师。
委托代理人徐洋广，男，汉族，湖北省通城县人，湖北省通城县司法局干部。

上诉人越某美容公司因与被上诉人和平社区居委会房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2014）鄂通城民初字第00598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人越某美容公司法定代表人皮刚成及其委托代理人徐洋广，被上诉人和平社区居委会法定代表人徐幼明，委托代理人黎少云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：1998年越某美容公司开始租赁和平社区居委会办公楼一楼部分门店及二楼房屋经营美容美发，后陆续接转了一楼其他门店及地下室，并于2007年重新进行了整体装修。2007年6月1日，双方重新签订了房屋租赁协议，协议约定：1、甲方（和平社区居委会）将现办公楼的地下室及一、二层房屋全部租赁给乙方（越某美容公司）经营使用，乙方从2007年起每年向甲方交纳租金61500元，以后按3000元每年递增至88500元为止，不再递增；2、考虑到乙方装修投资过大，租期定为10年，即自2007年8月1日至2017年7月30日，乙方自协议签订之日起一次性付清全年租金，以后每年必须提前一个月付清次年的全部租金，否则甲方有权终止本合同，由此造成的一切经济损失和后果概由乙方自负。后在合同履行过程中，因周边门店租金涨价，原告要求被告重新协商租金未果，原告遂于2012年11月27日至12月1日锁了被告一二楼的店门。2012年12月1日原、被告在原房屋租赁协议的基础上又签订了房屋租赁补充协议，协议约定：1、原双方签订的租赁期限继续有效。2、从2013年8月1日至2017年7月30日共4年，乙方每年向甲方交纳的租金重新定为每年160000元，且必须在每年7月1日前一次性付清。如有推迟，每天罚滞纳金1000元，超过10天，甲方有权终止协议。乙方必须无任何补偿退出门面，甲方另租他人。3、甲方因工作需要，乙方同意无偿放弃地下室的使用权，并在2012年12月30日前由甲方收回管理，乙方无异议。4、协议期间，如需转让，需经甲方同意，在租赁期内，不低于同等租赁价格的同时，双方共同合作转让。5、协议期间，乙方如需装修，必须通过甲方同意，同意后再装修。6、协议期届满时，乙方不得以任何借口收取门店转让费和装修费。在租金价格同等、条件同等的前提下，乙方有优先承租权。2013年7月因越某美容公司未按补充协议约定在7月1日前交付下一年度的租金，经原告多次催讨未果，原告又锁了一楼两间门店的大门3天后，越某美容公司于同月24日交付了2013年8月1日至2014年7月31日期间的租金160000元。
原审同时查明，2010年5月17日，越某美容公司未经过原告同意与第三人张大旭签订了合作协议，将本案系争房屋一楼两间门店交由第三人张大旭经营，协议约定：1、甲方（越某美容公司）以门面合作由乙方（第三人张大旭）经营，甲方不参与经营，帮助处理相关部门事情，不得干扰经营。经营时产生的一切责任由乙方负责，与甲方无关。2、合作期间为7年，自2010年6月1日至2017年5月31日。3、甲方以门面方式出资，由于不参与经营，所以以固定分红作为利润。合作前4年乙方每年给付甲方分红138000元，从第5年起至第7年乙方每年给付甲方分红160000元，均在每年3月1日前付清，如到期未分红，将作为乙方自行作废本协议，甲方将无条件提前至3月1日收回门面。4、乙方在合作期内无权将门面转让或出租，协议到期或未到期乙方放弃合作时，乙方不得将门面所有装修损坏。第三人张大旭于协议签订的次日付清了当年的利润，并对两间门店重新进行了装修，分别开设了通城县中天婴幼服装店和通城县七波辉运动服装店，营业执照均登记为张大旭个人经营。但双方一直对原告宣称是合作关系。此后三年，第三人张大旭均在每年4月前付清了下一年度的利润。2014年4月23日因第三人张大旭逾期未给付越某美容公司第5年的利润，越某美容公司就将第三人张大旭店内的顾客撵走，阻止其经营，第三人张大旭遂告知和平社区居委会其与被告转租的事实。被告又于同月25日和27日在其店门口先后倒了3车沙子。经第三人张大旭与和平社区居委会报警，隽水派出所接警后于同月29日进行了调处。次日，越某美容公司法定代表人皮刚成到原告处交付租金，原告以被告未将沙子运走而拒收。同年5月12日原告书面通知被告解除双方签订的租赁合同，越某美容公司认为原告解除租赁合同于法无据，应继续履行合同，而拒不腾退房屋，双方为此产生纠纷。
原审还查明，越某美容公司于2011年1月1日将二楼美发厅交给第三人王正明、陈文杰合伙经营，每月收取租金6000元，从2013年1月起降为每月5000元。第三人王正明、陈文杰在经营期间进行了部分装修和投资，但仍沿用越某美容公司的营业执照和相关手续。
原审认为，本案的争议焦点为：一、越某美容公司与第三人张大旭系合作关系还是转租关系；二、越某美容公司与第三人王正明、陈文杰系企业内部承包关系还是转租关系；三、和平社区居委会与越某美容公司之间的租赁合同应否解除。
关于焦点一，原审认为，合作经营合同双方应共同出资、共担风险，而越某美容公司与第三人张大旭之间签订的协议虽名为合作协议，但不具备合作经营合同的法律特征；在其协议中，双方以转租门店租赁权为协议内容，越某美容公司以提供门店租赁权为代价收取固定利润，符合租赁关系的法律特征，应认定为转租关系。
关于焦点二，越某美容公司虽将二楼美发厅交给第三人王正明、陈文杰合伙经营，按月收取租金，但其中包含了越某美容公司所投入装修及设备的使用价值，并且第三人王正明、陈文杰在经营过程中并未变更营业执照，仍沿用越某美容公司的营业执照和相关手续，可认定为企业内部承包关系。
关于焦点三，越某美容公司未经出租人和平社区居委会同意将一楼两间门店转租给第三人张大旭经营，侵害了原告的利益，双方一直对原告宣称是合作关系，直至2014年4月23日被告与第三人张大旭因本案系争门店的经营问题发生纠纷，和平社区居委会才由第三人张大旭告知一楼两间门店转租的事实，并且第三人张大旭在庭审作证时才提交越某美容公司与其签订的合作协议，故原告有权在知道转租事实后六个月内解除租赁合同，但鉴于越某美容公司将二楼美发厅交给第三人王正明、陈文杰合伙经营，属企业内部承包关系，一楼两间门店与二楼美发厅在使用上业已分割开，互不影响，并且越某美容公司对二楼美发厅装修及设备投入较大，租期尚有近三年之久，由越某美容公司继续租赁二楼房屋对原告利益也无实质影响，从促进当事人交易和平衡合同双方当事人利益考虑，对被告转租给第三人张大旭经营的一楼两间门店解除租赁合同，对二楼美发厅由原、被告继续履行租赁合同至租期届满。由于和平社区居委会已于2014年5月12日书面通知越某美容公司解除租赁合同，根据《合同法》第九十六条第一款：当事人一方依照合同约定或法律规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。故和平社区居委会与越某美容公司签订的租赁协议中关于一楼两间门店的租赁关系已于2014年5月12日解除。至于租赁合同部分解除后，和平社区居委会与越某美容公司关于二楼房屋租金的确定问题，因双方不能对租金协商一致，原审参照越某美容公司收取第三人王正明、陈文杰租金60000元∕年的标准，考虑其中包含了越某美容公司所投入装修及设备的使用价值，酌定房屋租金为每年30000元。
原审依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条第二款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，判决如下：一、和平社区居委会与越某美容公司签订的租赁协议中关于一楼两间门店（转租给张大旭经营的两间门店）的租赁关系已于2014年5月12日解除，二楼房屋（美发厅）的租赁关系在合同租期内继续有效。二、越某美容公司从2014年8月1日起按每年30000元的租金标准给付和平社区居委会二楼房屋的租金至合同期满。三、越某美容公司应于本判决生效后七日内腾退一楼的两间门店，并按130000元∕年的租金标准计付一楼两间门店从2014年8月1日起至门店腾退之日止的门店使用费。本案受理费5500元，由和平社区居委会负担2000元，越某美容公司负担3500元。
二审经审理查明，一审认定事实属实，二审继续予以认定。
综合上诉与答辩的情况，本院认为，本案争议的焦点，一是应否解除上诉人与被上诉人讼争房屋一楼的租赁合同，二是双方讼争房屋二楼的租金如何确定。
关于争议焦点一。本院认为，和平社区居委会系讼争房屋的所有权人，其有权将其房屋出租，越某美容公司因经营需要承租该门面房屋，双方均具有民事权利能力和民事行为能力，双方于2007年6月1日、2012年12月1日签订的房屋租赁协议及其补充协议系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律规定，因而上述两份协议均合法有效，双方当事人均应遵守协议约定，履行各自的义务。2014年4月23日，和平社区居委会知晓越某美容公司未经其同意将一楼门面转租给张大旭经营的事实后，于5月12日通知越某美容公司解除租赁合同，双方协商未果，和平社区居委会于5月16日诉至原审法院。和平社区居委会的主张符合双方合同约定的解除合同的条件，双方于2007年6月1日以及2012年12月1日签订的两份协议均应全部解除，鉴于一审仅解除当事双方讼争房屋一楼的租赁合同，而和平社区居委会对原审判决并未提起上诉，本院亦不予变更。和平社区居委会主张权利符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，系在六个月内提起诉讼并未超过时效。
关于争议焦点二。本院认为，上诉人将其场地、设备发包给第三人承包经营，每年收取的承包费收益为60000元，其中包含了越某美容公司投资装修、购置设备的收益部分。一审根据本案的实际情况，酌情判令上诉人支付讼争房屋二楼租金以30000元／年为标准并无不当。

综上，本院认为，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由越某美容公司负担。
本判决为终审判决。

审判长　赵　斌 审判员　王凯群 审判员　夏昌筠

书记员：程鹏翔