上诉人赵某某因租赁合同纠纷二审民事判决书

赵某某
王振江
王飞
涉县涉城镇南关村民委员会
张瑞金（河北恒星律师事务所）
石彦东

上诉人（原审被告）赵某某（赵英明）。
委托代理人王振江，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人王飞，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）涉县涉城镇南关村民委员会。
法定代表人周晓华，系该村村主任。
委托代理人张瑞金，系河北恒星律师事务所律师，该村民委员会法律顾问。
委托代理人石彦东。
上诉人赵某某因租赁合同纠纷一案，不服涉县人民法院（2011）涉民初字第660号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

本院认为，1998年11月10日，被上诉人南关村委与上诉人赵某某订立的《南关戏院承包合同》系双方真实意思表示，合同签订后，被上诉人即将南关戏院场地交上诉人经营。县政府1999年城建拆迁，拆迁指挥部召开会议解决上诉人经营场地和二处宅基地安置问题，经涉城镇领导协调，1999年9月11日，上诉人与被上诉人签订了《南关戏院承包合同》，将南关戏院在原承包合同基础上延长承包时间，合同签订后，双方亦按合同约定交纳、收取了费用，该合同已实际履行。诉讼中，被上诉人南关村委对1999年9月11日签订的《南关戏院承包合同》中村委印章真实性无异议，故被上诉人南关村委以未签订过1999年9月11日合同为由请求确认合同无效的理由不能成立。关于《南关戏院承包合同》合同性质问题:首先，虽然上诉人与被上诉人签订的合同名称为承包，费用收据注明系承包费，但合同约定承包范围系戏院东西大门以内场地，其实质内容为对场地的租赁，土地租赁在租赁合同中属于特殊种类的租赁，一审认定双方之间形成房屋租赁关系显系不妥。《农村土地承包法》对土地租赁合同的最长期限作出了特殊规定，即参照《农村土地承包法》土地承包期限一般为30年，该合同并未超过30年；其次，双方签订的《南关戏院承包合同》承包期限文字表述为三十年，而三十年期限的由来涉及县政府拆迁补偿，经涉城镇领导协调，被上诉人南关村委、上诉人赵某某协商同意，决定第一个十年到期再延续二十年，共计三十年，同时第一个十年合同收回作废，上诉人宅基地不再补偿所拆门面房不按商住楼补偿，按民用房补偿。该合同是对上诉人拆迁损失的补偿，是十年合同和二十年合同的两个合同在同一个合同的体现。合同签订后，被上诉人交付了场地，上诉人缴纳了费用并进行了扩建经营。一审认为超过20年的合同约定无效适用法律不当。综上所述，被上诉人主张1999年9月11日《南关戏院承包合同》无效的事实和理由均不能成立，故其主张合同无效的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  第三项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费80元，由涉县涉城镇南关村民委员会负担。
二审案件受理费80元，由涉县涉城镇南关村民委员会负担。本判决为终审判决。

本院认为，1998年11月10日，被上诉人南关村委与上诉人赵某某订立的《南关戏院承包合同》系双方真实意思表示，合同签订后，被上诉人即将南关戏院场地交上诉人经营。县政府1999年城建拆迁，拆迁指挥部召开会议解决上诉人经营场地和二处宅基地安置问题，经涉城镇领导协调，1999年9月11日，上诉人与被上诉人签订了《南关戏院承包合同》，将南关戏院在原承包合同基础上延长承包时间，合同签订后，双方亦按合同约定交纳、收取了费用，该合同已实际履行。诉讼中，被上诉人南关村委对1999年9月11日签订的《南关戏院承包合同》中村委印章真实性无异议，故被上诉人南关村委以未签订过1999年9月11日合同为由请求确认合同无效的理由不能成立。关于《南关戏院承包合同》合同性质问题:首先，虽然上诉人与被上诉人签订的合同名称为承包，费用收据注明系承包费，但合同约定承包范围系戏院东西大门以内场地，其实质内容为对场地的租赁，土地租赁在租赁合同中属于特殊种类的租赁，一审认定双方之间形成房屋租赁关系显系不妥。《农村土地承包法》对土地租赁合同的最长期限作出了特殊规定，即参照《农村土地承包法》土地承包期限一般为30年，该合同并未超过30年；其次，双方签订的《南关戏院承包合同》承包期限文字表述为三十年，而三十年期限的由来涉及县政府拆迁补偿，经涉城镇领导协调，被上诉人南关村委、上诉人赵某某协商同意，决定第一个十年到期再延续二十年，共计三十年，同时第一个十年合同收回作废，上诉人宅基地不再补偿所拆门面房不按商住楼补偿，按民用房补偿。该合同是对上诉人拆迁损失的补偿，是十年合同和二十年合同的两个合同在同一个合同的体现。合同签订后，被上诉人交付了场地，上诉人缴纳了费用并进行了扩建经营。一审认为超过20年的合同约定无效适用法律不当。综上所述，被上诉人主张1999年9月11日《南关戏院承包合同》无效的事实和理由均不能成立，故其主张合同无效的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  第三项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费80元，由涉县涉城镇南关村民委员会负担。
二审案件受理费80元，由涉县涉城镇南关村民委员会负担。本判决为终审判决。

审判长：武志红
审判员：杨海山
审判员：宋世忠

书记员：李暘