上诉人芦某某因与被上诉人海南地恒实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书

上诉人（原审原告）芦某某。
委托代理人孙悟钧，北京大成（海口）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）海南地恒实业投资有限公司。
法定代表人庄建川，总经理。
委托代理人王铭涛，海南威盾律师事务所律师。
委托代理人谭伦，该公司法律顾问。

上诉人芦某某因与被上诉人海南地恒实业投资有限公司（以下简称地恒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2015）万民初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭审理了本案。上诉人芦某某的委托代理人孙悟钧、被上诉人地恒公司的委托代理人王铭涛、谭伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年5月30日，原告与被告在海南省万宁市兴隆开发区签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的，位于万宁市兴隆旅游区鑫桥酒店南边规划道路南侧（编号为万让2009-11号地块）的兴隆美丽春天温泉度假公寓房屋，房号为A4幢四层11号，购房款为人民币270420元，约定的交房日期为2012年12月30日前。合同签订后，原告已按约定支付全部购房款。期限届满后，因为政府政策调整、恶劣天气等不可抗力，被告未能如期交房。2013年7月，被告向所有小区业主（包括原告）发送致歉信，阐明延期交房的原因。后于2013年9月30日通过邮寄向原告发送入伙通知书，要求原告2013年10月10日前来收房。原告于2014年3月18日前来收房并开始装修使用，居住至今。原告于2014年12月18日以被告违反合同约定为由，向法院提起诉讼，请求判令：1、被告履行合同约定的交房义务；2、被告履行合同约定的天然气管道安装入户义务；3、被告因逾期交房而向原告支付逾期670天违约金人民币36236.28元（暂计至2014年10月31日，全部违约金算至房屋验收合格并能正式入住时止）；4、被告立即按合同约定办理房产证，承担原告未能及时取得该房屋有关权证的全部违约责任，支付违约金人民币803.85元（暂计至2014年10月31日，全部违约金计至实际交付房产权证之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。另查明，被告于2013年11月7日向万宁市住房和城乡建设局提交一期项目验收申请，万宁市住房和城乡建设局于2015年7月30日完成项目竣工验收备案工作。
以上事实，有原告提供的证据：1、身份证；2、《商品房买卖合同》；3、收据；4、致歉信；被告提供的证据：1、万宁市住房和城乡建设局关于美丽春天温泉度假公寓项目的情况说明；2、地恒万宁分公司与万宁合安爆破服务有限公司签订的《合同书》；3、2010年至2014年海南万宁国家一般气象站逐日极大风速资料、2010年至2014年海南万宁国家一般气象站逐日降水量资料；4、批复及方案；5、竣工验收备案证；以及双方当事人的庭审陈述予以证实。
原审法院审理认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应确认合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。本案争议的焦点主要为：被告有无按照合同约定履行交房义务及应否安装天然气管道；被告是否存在逾期交房、逾期办证的违约行为以及应否承担违约责任。一、被告有无按照合同约定履行交房义务及应否安装天然气管道。本案中，被告于2013年9月30日通过邮寄向原告发送入伙通知书，要求原告2013年10月10日前来收房，原告在收到后三日内并没有提出异议，根据双方签订的合同第十一条“买受人接到出卖人发出的《入住许可通知书》之日起三日内，没有提出异议的，视为商品房已经交付”的约定，应认定原告于2013年10月10日收房，被告已按合同约定履行了交房义务。关于原告主张被告应履行合同约定的天然气管道安装入户义务，合同附件三第14条约定：“以上装饰设备标准如有不符，以现房现状为准”，据此，被告交房时天然气管道尚未安装，原告拿钥匙时并未提出异议，随即对房屋进行装修，视为已认可房屋现状，故原告要求被告履行合同约定的天然气管道安装入户义务，法院不予支持。二、被告是否存在逾期交房的违约行为以及是否应当承担违约责任。按照合同约定，被告应于2012年12月30日前交房，但被告提出，根据该合同第八条第二款“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实在合理的期限内予以延期：……2、遭遇不可抗力，自发生之日起30日内告知买受人的。3、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料的日期为准），等待验收或丈量所需的时间除外。……6、因政府法规政策调整所致的。……”的规定，2011年1月至2012年12月，万宁市兴隆镇长春路二期工程施工，临时占用了涉案小区的部分土地，造成原告施工延误。法院认为，合同签订的时间为2012年5月30日，在签订时，道路已经被占用，被告应在签订合同时考虑到该因素，因此对被告的该项意见，法院不予支持。被告认为工程受爆破影响，但是该证据无法证明其受爆破影响共多长时间，因此，对被告的该项意见，法院不予支持。2012年涉案小区的规划建设因相邻的山水云间小区部分业主的采光权等受影响而遭到投诉，将其中F1、F2、F3三幢楼的高度由七层调整为五层，该规划设计从2012年6月申请至2013年5月审批通过，造成小区施工的延误，共11个月。法院认为，规划的变更，确实影响到工程的施工，符合合同第八条“可以延期事由”的第六项约定，即因政府法规政策调整所致。因此对被告提出的该11个月法院予以支持。被告在施工建设期间，从合同签订后，至2013年10月交房止，万宁市确系受到台风、暴雨天气影响，导致工程施工的中断，法院酌情支持30天，且被告地恒公司也已发函在致歉信中告知原告。以上因素符合合同第八条第二款约定中的“特殊原因”，被告可以在合理的期限内延期，所延误的期限应予以扣除。故被告并未逾期交房，对原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，法院不予支持。三、被告是否存在逾期办证的违约行为以及应否承担违约责任。根据合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率补偿买受人损失”的规定，可以得知，被告以承担违约金的形式按已付房价款的银行同期活期存款利率补偿原告损失的前提是：1、原告未能在规定期限内取得房地产权属证书；2、原告未能在规定期限内取得房地产权属证书是因为被告的责任，即被告存在过错。根据该条后款，被告承担责任的前提一是必须有规定取得房屋权属证书的时间；二是必须是因被告的责任导致逾期办证。然而合同并未明确“规定期限”的起止日期，该条款也未约定何时办理好房地产权属证书，原、被告双方亦未就“规定期限”达成合意作为合同的补充条款，也就无法确定被告是否逾期办证。故原告要求被告支付逾期办证违约金的主张，法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：驳回原告芦某某的全部诉讼请求。案件受理费726元，由原告芦某某负担。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案争议的焦点是：一、被上诉人是否已按合同约定履行了交房义务及应否安装天然气管道；二、被上诉人是否存在逾期交房的违约行为及应否承担违约责任；三、被上诉人是否存在逾期办证的违约行为及应否承担违约责任。
一、关于被上诉人是否已按合同约定履行了交房义务及应否安装天然气管道的问题。首先，关于被上诉人是否履行交房义务的问题。被上诉人于2013年9月30日向上诉人发送入伙通知书，通知上诉人于2013年10月10日前来收房，上诉人收到通知后，并未提出异议。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条中关于“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知或者电话通知买受人办理交接手续。买受人接到出卖人发出的《入住许可通知书》之日起三日内，没有提出异议的，视为商品房已经交付”的约定，2013年10月10日应当视为商品房交付时间。据此，被上诉人已按合同约定履行了交房义务，上诉人亦已前来收房并装修使用，其诉请被上诉人履行交房义务显属无理，本院不予支持。其次，关于被上诉人应否安装天然气管道的问题。被上诉人虽未按合同约定安装天然气管道，但根据双方《商品房买卖合同》附件三第14条“以上装饰设备标准如有不符，以现房现状为准”的约定，交付的房屋应以现状为准，而上诉人在收房时并未提出异议，应当视为其已认可房屋现状，其诉请被上诉人履行合同约定的天然气管道安装入户义务缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
二、关于被上诉人是否存在逾期交房的违约行为及应否承担违约责任的问题。双方的《商品房买卖合同》第八条约定，被上诉人应当在2012年12月30日前将经验收合格的商品房交付上诉人，被上诉人的实际交付时间为2013年10月10日，该交房时间已超出合同的约定。但该合同第八条第二款亦规定：“（交付期限）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实在合理的期限内予以延期：1、经双方同意需对该商品房进行再修整，修整所需要的时间。2、遭遇不可抗力，自发生之日起30日内告知买受人的。3、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料的日期为准），等待验收或丈量所需的时间除外。4、买受人在订立合同后，对本合同或主要条款提出变更、修改意见的。5、买受人未按本合同的约定履行义务的。6、因政府法规政策调整所致的。7、如买受人采用按揭付款方式购房，本条款上述约定的交房时间早于银行按揭款到账时间的，以银行按揭款到账的时间为交房时间。”因此，如遇上述约定的特殊情形，被上诉人的交房期限是可以合理顺延的。根据查明的事实，2012年涉案小区项目的规划建设因相邻的山水云间小区部分业主的采光权等受影响而遭到投诉，经过政府处理后，该项中的F1、F2、F3三幢楼的高度由七层调整为五层。该调整后的规划方案于2012年6月向政府职能部门提出申请，至2013年5月获得审批通过，共历时11个月。该项目规划的调整变更，必然造成小区施工的延缓，导致本案争议房屋无法及时交付。本院认为，商品房的规划、设计，系房地产开发商依据市政规划作出，并经主管部门的审核批准。在房地产开发过程中，未经许可，该规划、设计不能随意变更，如确需变更，应在获准之后进行。具体到本案，被上诉人对小区项目作出的规划是经过审批的，其后的相应调整也是在政府要求下作出，而非擅自更改，因此被上诉人在调整规划建设的过程中不存在过错。该项目规划调整方案审批历时11个月，造成施工延误，责任不应归因于被上诉人。该情形造成的交付期限延迟，符合双方合同第八条第二款第6项“因政府法规政策调整所致的”的约定，据此，应当将交房的期限合理顺延11个月。此外，从合同签订后，至2013年10月交房止，万宁市确实存在台风、暴雨天气，受其影响，必然导致工程施工延缓，被上诉人亦向上诉人发出致歉信做了告知，该情形亦符合双方合同第八条第二款第2项的约定。原审法院依据该约定酌情将交房期限顺延30天符合客观实际，本院予以采纳。综上，被上诉人的交房期限应合理顺延12个月，即顺延至2013年12月30日前交房，因此，被上诉人2013年10月10日交房并未逾期，其不应承担违约责任。上诉人主张被上诉人采取隐瞒事实真相的欺诈方式诱使上诉人签约，不应适用双方合同关于顺延交房期限的规定，该主张缺乏事实根据，本院不予采信。
三、关于被上诉人是否存在逾期办证的违约行为及应否承担违约责任的问题。上诉人主张依据双方《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率补偿买受人损失”的约定，被上诉人应承担逾期办证违约责任。但该合同条款仅约定了违约责任，并未约定取得房产证的具体时间，此后双方并未就该“规定期限”达成补充约定，因此双方对取得房产证的时间约定不明，上诉人据此主张被上诉人逾期办证缺乏事实根据，本院不予采信。故其请求被上诉人支付逾期办证违约金，本院不予支持。
综上，上诉人上诉无理，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费726元，由上诉人芦某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　梁振文 审判员　　白玉琳 审判员　　黄声泽

法官助理谢婷婷 书记员邱飞丽