上诉人绿地集团大庆置业有限公司与上诉人穆某某、原审被告绿地地产集团有限公司商品房预约合同纠纷二审民事裁定书

绿地集团大庆置业有限公司
梁红玉（黑龙江高盛律师事务所）
艾忠原
穆某某
徐秀伟
绿地地产集团有限公司

上诉人（原审被告）:绿地集团大庆置业有限公司，住所地:黑龙江省大庆市高新区新科路12号科技创业园A座204室，现办公地点:大庆市高新区孵化器3号楼16层。
法定代表人:樊华，该公司总经理。
委托诉讼代理人:梁红玉，黑龙江高盛律师集团事务所律师。
委托诉讼代理人:艾忠原，该公司客服专员。
上诉人（原审原告）:穆某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，大庆市嘉亿聚鑫经贸有限公司职工。
委托诉讼代理人:徐秀伟，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
原审被告:绿地地产集团有限公司，住所地:上海市黄浦江区打浦路688号。
法定代表人:张玉良，该公司董事长。
上诉人绿地集团大庆置业有限公司（以下简称绿地大庆公司）因与上诉人穆某某、原审被告绿地地产集团有限公司（以下简称绿地地产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2016）黑0691民初546号民事判决，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
本院认为，首先，在上诉人绿地大庆公司与上诉人穆某某签订《认购协议书》时，绿地大庆公司尚未取得涉案地块的土地使用权证，未办妥涉案建设项目的立项、规划、报建等审批手续，开发项目尚未开工。
可见，签订《认购协议书》时并不具备商品房预售条件。
其次，《认购协议书》符合房屋买卖合同中的预约合同特征。
双方均承认签订《认购协议书》时表示再行签订商品房买卖合同。
上诉人绿地大庆公司与上诉人穆某某签订的《认购协议书》，协议中仅写明房屋坐落、面积、房屋单价及总价，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件及日期，办理产权登记有关事实、解决争议的方法和违约责任等主要条款，该协议是为双方将来签订正式商品房买卖合同而订立的意向性协议，属预约性质，应认定为商品房买卖预约合同。
从《认购协议书》内容看，并无违反法律、法规强制性的规定，当事人意思表示真实、自愿，故该合同应认定为有效。
因《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规范的是商品房买卖的本约合同，上诉人穆某某主张该协议未取得商品房销售许可证而无效不能成立。
原审原告起诉主张认定合同无效，一审法院认定合同有效正确，但未对当事人进行释明即判决解除合同，一审法院超出当事人的诉讼请求进行判决。
本案在二审释明后，上诉人穆某某仍坚持认为合同无效，且二审调解未果。
因此，本案一审严重违反法定程序，应发回重审。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（四）项  之规定，裁定如下:
一、撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2016）黑0691民初546号民事判决；
二、本案发回黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院重审。
二审案件受理费，由上诉人绿地集团大庆置业有限公司预交4733元、上诉人穆某某预交7300元均予以退回。

本院认为，首先，在上诉人绿地大庆公司与上诉人穆某某签订《认购协议书》时，绿地大庆公司尚未取得涉案地块的土地使用权证，未办妥涉案建设项目的立项、规划、报建等审批手续，开发项目尚未开工。
可见，签订《认购协议书》时并不具备商品房预售条件。
其次，《认购协议书》符合房屋买卖合同中的预约合同特征。
双方均承认签订《认购协议书》时表示再行签订商品房买卖合同。
上诉人绿地大庆公司与上诉人穆某某签订的《认购协议书》，协议中仅写明房屋坐落、面积、房屋单价及总价，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件及日期，办理产权登记有关事实、解决争议的方法和违约责任等主要条款，该协议是为双方将来签订正式商品房买卖合同而订立的意向性协议，属预约性质，应认定为商品房买卖预约合同。
从《认购协议书》内容看，并无违反法律、法规强制性的规定，当事人意思表示真实、自愿，故该合同应认定为有效。
因《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规范的是商品房买卖的本约合同，上诉人穆某某主张该协议未取得商品房销售许可证而无效不能成立。
原审原告起诉主张认定合同无效，一审法院认定合同有效正确，但未对当事人进行释明即判决解除合同，一审法院超出当事人的诉讼请求进行判决。
本案在二审释明后，上诉人穆某某仍坚持认为合同无效，且二审调解未果。
因此，本案一审严重违反法定程序，应发回重审。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（四）项  之规定，裁定如下:
一、撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2016）黑0691民初546号民事判决；
二、本案发回黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院重审。
二审案件受理费，由上诉人绿地集团大庆置业有限公司预交4733元、上诉人穆某某预交7300元均予以退回。

审判长：张智源

书记员：李美鸥