上诉人绥芬河市东某房地产开发有限责任公司与被上诉人王某某商品房销售合同纠纷一案的民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）绥芬河市东某房地产开发有限责任公司。
法定代表人李守春，该公司董事长。
委托代理人张之敏，黑龙江青山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王某某，男，汉族，干部。
委托代理人王志财，男，汉族，退休干部，系被上诉人王某某父亲。

上诉人绥芬河市东某房地产开发有限责任公司（以下简称东某公司）因与被上诉人王某某商品房销售合同纠纷一案，不服五大连池市人民法院（2014）五民初字第260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人东某公司的委托代理人张之敏，被上诉人王某某及其委托代理人王志财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告东某公司在原审法院诉称，2010年1月30日，王某某在东某公司开发的东某家乐综合楼尚处于规划阶段、在拆迁尚未进行的情况下，王某某预购临街商服东数第1号门市房，并交付房款549，920.00元，由东某公司出具了标明位置和房款的收据。2013年末，该综合楼竣工即将交付使用。因东某公司与王某某未就《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要合同内容进行约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应认定双方之间商品房买卖合同关系未成立。现请求：1、确认东某公司与王某某之间的商品房买卖合同未成立。2、向王某某返还购房预售款549，920.00元。另王某某近日强行进入东某家乐综合楼东数第1户门市房，请求法院判令王某某停止侵权。
原审被告王某某在原审法院辩称，一、反对东某公司收房退款，2010年1月30日付出549，920.00元全额交款购买68.74平方米房屋，收据上标明东某商业局楼下东数第1户门市，每平方米8，000.00元，购买时房屋价格较高，东某公司无权收回。二、东某公司以《商品房销售管理办法》第十六条规定，房地产开发公司和买受人应当签订合同，并非是必须，四年前交款到现在开发商始终拒绝签订合同。三、根据《合同法》规定，当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式，开发商给开的收据所载内容有姓名、房款总数、面积、交款日期、房间位置、收款人姓名并加盖公章，完全符合《合同法》规定，相关部门都承认事实合同，所以该合同是成立的。四、为了证实收据（合同）的有效性，业户与政府及东某公司负责人协商，东某公司共同承诺2012年12月30日前保证购房者入户，否则出现一切事情由政府承担。
反诉原告王某某在原审法院反诉称，东某公司引用了《商品房销售合同管理办法》第十六条当事人没有按其规定的主要内容进行约定，明显在混淆是非。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预购等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的主要内容，出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，说明合同已经开始履行。同时根据《合同法》第三十六条规定，当事人未采用书面形式的，但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立，王某某已履行主要义务。因此双方之间买卖合同成立。王某某所购买的东某家乐小区所有的住宅、车库和部分商服的购房户已于2013年11月至12月陆续办理入户手续，根据《合同法》第六十条规定请求东某公司继续全面履行合同，尽快办理入户手续并签订正规的商品房买卖合同。并要求东某公司赔偿王某某2012年12月30日至2014年2月28日违约金数额60，667.00元（参照西二门、三门根据评估机构出具估算单的年租金52，000.00元的标准计算）。本门市购买时面积为68.74平方米，房产测绘面积65.675平方米，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条二款的规定，东某公司返还王某某3%以内减少的面积2.0622平方米的房款金额为16，497.60元（68.74平方米×3%×8，000.00元），东某公司应当双倍返还超出3%的面积1.0028平方米房款金额为16，044.80元（68.74平方米-65.675平方米-68.74平方米×3%）。东某公司应赔偿和退还王某某所有款项为93，209.00元。请求：1、判决合同成立。2、判决东某公司继续履行合同，办理入户手续，并按照法律规定返还房款。3、赔偿违约损失及减少面积应退房款总计93，209.00元。
反诉被告东某公司在原审法院辩称，答辩理由与起诉理由一致。减少的面积缺乏证据，违约以合同成立为前提。
原审法院判决认定，2010年1月30日，王某某向东某公司预订了东某公司开发建设的东某家乐综合楼1号楼东数第1号门市，全额交款549，920.00元，面积68.74平方米，每平方米8，000.00元。现实际面积为65.675平方米，减少了3.065平方米。王某某交款后曾多次找东某公司签订商品房买卖合同，但双方始终未签订书面合同。2012年5月2日，东某公司做出承诺，保证住户于2012年12月30日前入住。2013年末东某家乐综合楼竣工。2013年7月3日取得黑河市商品房预售许可证。2013年11月至12月，该综合楼售出的住宅、车库，东某公司与购买者陆续签订商品房买卖合同。王某某请求东某公司返还3%以内减少的面积2.0622平方米的房款即16，497.60元（68.74平方米×3%×8，000.00元），并双倍返还超出3%的面积1.0028平方米（3.065平方米－2.0622平方米）房款即16，044.80元（1.0028平方米×8，000.00元×2）。
原审法院判决认为，王某某于2010年1月30日向东某公司订购商服一处，并全额交款，且在收据标明该房的位置、购房人名称，后东某公司又承诺交房时间，东某公司与王某某之间的房屋买卖是双方真实意思表示，双方买卖关系成立，故对东某公司主张与王某某之间的商品房买卖合同未成立的诉讼请求，法院不予支持。因王某某预订的房屋面积比实际多，东某公司应返还给王某某房屋减少的面积款32，542.40元（16，497.60元＋16，044.80元）。王某某称东某公司应赔偿其违约损失，由于其举证房地产估算单来源不合法，对其主张不予支持。据此判决，一、驳回东某公司的诉讼请求；二、东某公司与王某某之间的商品房买卖关系成立，东某公司于判决生效后十日内将东某家乐综合楼1号楼东数第1号门市房交付给王某某。三、东某公司在判决生效后十日内返还给王某某房屋减少面积款32，542.40元；四、驳回王某某要求东某公司赔偿违约损失的诉讼请求。案件受理费9，299.00元，由东某公司负担，反诉费1，065.00元，由东某公司负担372.00元，王某某负担693.00元。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。

本院认为，王某某于2010年1月30日向东某公司订购东某公司开发建设的面积为68.675平方米的东某家乐综合楼1号楼东数第1号商服，并按每平方米8，000.00元，全额交纳购房款549，920.00元，购房款收据中载明王某某姓名，房屋位置、房屋总价款及付款时间，后东某公司又承诺交房时间，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原审法院判决认定东某公司与王某某商品房买卖合同关系成立并无不当。东某公司以房屋建成前未获得规划许可证明的上诉理由不能成立，其要求确认商品房买卖合同关系未成立，返还王某某购房款549，920.00元，并要求王某某停止侵权的上诉请求，本院不予支持。
另，王某某系按照68.74平方米的面积交纳的购房款，但经实际测绘，房屋面积实为65.675平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条第二款第（二）项规定，“买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。”原审法院判决东某公司返还王某某所购房屋减少部分面积款32，542.40元并无不当。东某公司要求驳回王某某反诉请求的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9，299.00元、邮寄费80.00元，由上诉人绥芬河市东某房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　代柳怡 审　判　员　　曹　伟 代理审判员　　张可秋

书记员：仇长城