上诉人绥化市世某房地产开发有限公司与被上诉人董某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：绥化市世某房地产开发有限公司。住所地黑龙江省绥化市北林区卫东街4委18组。
法定代表人:史少军，经理。
委托诉讼代理人：张云东，该公司员工。
委托诉讼代理人:李忠盛，黑龙江晓瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托诉讼代理人:高天书，黑龙江龙程律师事务所律师。

上诉人绥化市世某房地产开发有限公司（以下简称世某公司）因与被上诉人董某某房屋买卖合同纠纷一案，不服铁力市人民法院（2016）黑0781民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人世某公司的委托诉讼代理人张云东、李忠盛，被上诉人董某某及其委托诉讼代理人高天书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
世某公司上诉请求：撤销一审判决，驳回董某某的诉讼请求。事实与理由：世某公司与董某某之间不存在房屋买卖合同关系，世某公司未将本案争议房屋出卖过，未收取过该房的房款。董某某所持的购房收据，是世某公司借给叶浩楠的，而叶浩楠与本案董某某之间存在的是民间借贷关系，并不是房屋买卖关系。叶浩楠在董某某处借款时，用在世某公司处借的争议房屋予以抵押。依据法律规定，本案应按民间借贷法律关系审理。一审法院故意混淆法律关系，判决世某公司与董某某形成房屋买卖合同关系错误。
董某某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。
董某某向一审法院起诉请求：1、要求世某公司将位于铁力林苑小区的侧4号商服房屋交付给董某某；2、要求世某公司赔偿董某某经济损失20000元。后董某某变更诉请求：要求依法确认世某公司与董某某之间的房屋买卖合同无效，世某公司返还董某某购房款400000元，赔偿利息损失20000元。事实和理由：2014年6月18日，董某某以400000元的价格在叶浩楠处购买了铁力林苑小区侧4号商服，叶浩楠为董某某出具了购房收据一份，内容：今收董某某购房款铁力林苑小区侧4号商服款400000元，此房于2015年3月20日前交付董某某使用。见证人赵长山签字。同日，董某某与叶浩楠到世某公司售楼处，世某公司工作人员将交款人为叶浩南的购房收据收回，为董某某又出具了一份购房收据，交房时间届满后，董某某到世某公司处办理入户手续，世某公司以种种理由推托，世某公司至今未履行向董某某交付房屋的义务，现董某某购买的房屋已经由世某公司租给他人使用。
一审法院认定事实：2014年6月18日，董某某向叶浩楠给付了铁力林苑小区侧4号商服购房款400000元，叶浩楠为原告出具了收据一张，内容为：今收董某某购房款铁力林苑小区侧4号商服款肆拾万元整，收款人叶浩楠，落款时间后添加：此房于2015年3月20日前交付董某某使用。见证人赵长山签字。同日世某公司为董某某出具了该房售房凭证，该售房凭证上体现的购房人为董某某，购房位置侧4号商服，应交金额为628963元，并盖有世某公司林苑小区售楼专用章。现董某某诉至法院要求依法确认董某某、世某公司之间的房屋买卖合同无效，世某公司返还原告购房款400000元，并要求赔偿利息损失20000元。另查明，本案争议房屋世某公司已经另行租赁给他人，世某公司认可本案争议房屋五证不全，无商品房预售许可证，就一个建设规划许可证，但已验收，不能办理产权证。一审法院认为，本案争议焦点为：本案系借贷关系还是房屋买卖合同关系，如系房屋买卖合同关系，董某某与谁形成了房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同效力如何，世某公司是否应返还董某某上述购房款并支付上述利息损失，董某某诉请是否合理。虽然世某公司申请证人叶浩楠到庭作证称，叶浩楠与董某某之间系借贷关系，并不存在房屋买卖关系，叶浩楠为董某某出具的收据系叶浩楠向董某某借款400000元的抵押，叶浩楠承诺二个月后归还，并提供一张董某某为叶浩楠出具的200000元的收条，因该证人证言为单一的证言材料，提供的收条上未写明收条上的款项为何款，是否与本案具有关联性，同时世某公司并未提供借据、借款合同等能证实叶浩楠与董某某之间存在借贷关系和叶浩楠为董某某出具的收据系叶浩楠向原告借款400000元的抵押物其它证据相佐证，故世某公司的上述辩解因证据不充分，本院不予支持。综上，本案为房屋买卖合同关系，因本案争议房屋世某公司称已经验收，但未能提供证据，视为未验收，尚属预售阶段，董某某虽将400000元购房款交付给叶浩楠，但世某公司却为董某某出具了售房凭证，且本案争议房屋世某公司自认尚不能办理产权证照，在出具售房凭证时该房屋仍为世某公司所有且实际占有状态，世某公司出具售房凭证的行为则应视为世某公司同意将叶浩楠作为卖方的义务转移给世某公司，而董某某接受世某公司为其出具售房凭证的行为，则应视为对这种转移行为的认可，故董某某、世某公司之间形成了预售房屋买卖合同关系，因世某公司自认本案争议房屋未取得房屋预售许可证，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。故董某某、世某公司之间的预售房屋买卖合同应认定为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后应返还因合同取得的财产价款，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，世某公司未取得商品房预售许可证即出售房屋，导致合同无效，董某某并无过错，故世某公司应返还原告本案争议房屋的购房款400000元，并赔偿董某某因此受到的损失，关于损失数额应按照返还的购房款的价格参照人民银行同期同类贷款利率从交付购房款之日即2014年6月18日计算至最后一次开庭日即2016年10月28日，经本院计算为48537元（400000元×0.0515÷365天×860天），高于董某某诉请利息损失20000.00元，故应按董某某诉请的利息损失20000元予以保护。《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第六十条、第八十四条、第八十六条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条之规定，判决：一、董某某与绥化市世某房地产开发有限公司形成的预售房屋买卖合同无效；二、世某公司于本判决生效后七日内返还董某某购房款400000元，赔偿董某某利息损失20000元。案件受理费7600元由世某公司承担。
本院二审期间，世某公司、董某某均未向本院提供证据。本院二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。

本院认为，董某某向叶浩楠支付了铁力林苑小区侧4号商服购房款400000元，叶浩楠为董某某出具了购房收据，应认定董某某与叶浩楠之间买卖合同关系成立。虽然世某公司为董某某更换了售房凭证，但世某公司并未收到董某某的购房款，不能认定董某某与世某公司之间存在房屋买卖合同关系，一审法院判决认定双方之间存在房屋买卖合同关系并返还购房款依据不足，一审法院判决认定事实不当，应予纠正。
综上所述，世某公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、撤销黑龙江省铁力市人民法院（2016）黑0781民初732号民事判决；
二、驳回原审原告董某某的诉讼请求。
一、二审案件受理费15200元，由董某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　于晓星 审判员　　张紫微 审判员　　郭良富

书记员：肖尊辉