上诉人王增生、程海洋因租赁合同纠纷二审民事判决书

王增生
牛武平（河北玉塔律师事务所）
程海洋
程海青
武安市聚星工贸公司
李振军（河北诚研律师事务所）

上诉人（原审原告）王增生。
委托代理人牛武平，河北玉塔律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）程海洋。
委托代理人程海青，女1968年10月6日生，汉族，系程海洋姐姐。
被上诉人（原审原告）武安市聚星工贸公司（以下辩称:聚星公司）。
法定代表人张豆的，该公司经理。
委托代理人李振军，河北诚研律师事务所律师。
上诉人王增生、程海洋因租赁合同纠纷一案，不服武安市人民法院（2010）武民初字第1593号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王增生及其代理人牛武平，上诉人程海洋及其代理人程海青，被上诉人聚星公司及其代理人李振军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审认定，武安市人民政府在原镇政府旧址，建造星聚桥商场，1998年8月28日经武安市建设安装工程质量监督站验收合格。1998年8月1日武安镇人民政府全权委托武安市聚星工贸公司管理星聚桥商场。2003年11月28日，以原告武安市聚星工贸公司为甲方、被告王增生为乙方签订《承包星聚桥市场中、西街门市的合同书》，将星聚桥市场中、西街门市整体出租给被告王增生，由乙方经营管理，但房产的所有权仍归甲方所有。二、承租范围:星聚桥市场中、西街地上部分所有门市，包括西街-1号门市、-115号门市。三、承租所限:自2004年10月1日起至2024年9月30日止，为期20年。四、承租金:承租金为每年18万元，不管市场形势如何变化，双方均不得变动。五、承租金交纳:乙方应在签定合同时，一次性向甲方交纳第一年度承租金18万元；以后要在每年的8月1日前，一次性向甲方门交清下一年度承租金。如不按时如数交纳承租金，则视为乙方不再承租，甲方有权终止合同。……十四、承租期内，乙方承租的门市需整体转包给他人，必须经甲方同意后，方可实施，否则，不得转包他人。……2004年7月26日，被告王增生与第三人程海洋签订《承租门市合同书》，被告王增生将从武安市星聚桥工贸公司承租的星聚桥市场全部门市转租给第三人程海洋。原告聚星公司与被告王增生《承包星聚桥市场中、西街门市的合同书》签订后，双方一直正常履行，2009年原告聚星公司要求解除合同。诉讼中，原告聚星公司要求被告王增生交纳2010年、2011年度租金，被告王增生除向法院交9万元外，下余租金至今不交。
原审认为，原告聚星公司与被告王增生签订的《承包星聚桥市场中、西街门市的合同书》，系当事人真实意思表示，其内容与合同的主体不违反法律规定，应确认为有效合同，双方理应按合同的约定严格履行。星聚桥商场，是在原镇政府旧址建造，并经验收合格，合同可履行并已实际履行多年，被告王增生将门市转租多年，原告聚星公司未提出异议，应当视为默认。诉讼中，被告应当积极主动交纳所欠承租金，但至今不交，根据合同第十五条“如不按时如数交纳承租金，则视为乙方不再承租，甲方有权终止合同”约定，原告要求解除与被告签订的《承包星聚桥市场中、西街门市的合同书》；要求被告及第三人所腾空租赁房屋，归还原告的诉讼请求，法院予以支持。被告与第三人所签订的转租合同，但因主合同已解除故而应终止履行。因原、被告在合同中明确约定了承租金，原告要求被告、第三人按市场价支付房屋使用费20.5（暂定）万元（市场调查价格高于20万元的按市场调查价格为诉讼标的）的诉讼请求，应当按解除合同之日（即原告诉讼日2010年7月14日）前按双方合同约定给付承租金，以后按市场调查价格给付承租金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第六十条  、第二百二十七条  之规定，遂判决:一、解除原告武安市聚星工贸公司与被告王增生签订的《承包星聚桥市场中、西街的合同书》；二、解除被告王增生与第三人程海洋签订的《承租门市合同书》；三、被告王增生、第三人程海洋于判决生效后30日内给付原告武安市聚星工贸公司2010年度承租金18万元；从2010年7月14日以后按市场价格给付原告武安市聚星工贸公司承租金并将租赁房屋返还原告。案件受理费4375元，由被告王增生负担。
宣判后，上诉人王增生和上诉人程海洋均不服原审判决，向本院提起上诉。
王增生的主要上诉理由:1、本案是聚星公司与美人鱼名鞋城马银锁恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害上诉人等人以及案外人合法权益的恶意诉讼。2、名义原告聚星公司解除合同的诉讼属于规避法律的行为。本案是马银锁以聚星公司名义起诉的滥用解除权的案件，该解除合同的起诉超过合理的解除权行使期间，应改判驳回聚星公司的诉讼请求。3、一审判决认定在判决未生效时，王增生应按原告诉讼请求交纳承租费没有法律依据。在2009年7月，王增生曾向聚星工贸公司交纳2010年租金，但因聚星工贸公司将星聚桥市场的产权转让给马银锁，为制造解除合同的口实，而不收租金。一审以王增生未交纳承租费为由判决解除合同适用法律错误。
上诉人程海洋的主要上诉理由:1、一审法院认定“被告王增生将门市转租多年，原告武安市聚星工贸公司未提出异议，应当视为默认”，那么，既然是合法有效的合同就应当受到法律保护。2、一审法院以被告拖欠承租金为由解除合同认定事实错误，适用法律错误。
综上，原审判决认定聚星工贸公司与王增生签订《承包星聚桥市场中、西街门市的合同书》及王增生与程海洋签订的《承租门市合同书》有效并予以解除，系适用法律错误，依法应予纠正。二上诉人应共同承担返还房屋并支付房屋占有使用费的民事责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条  第一款  第（一）、（三）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条  、第五条  、第十八条  ，《中华人民共和国合同法》第五十二条  第五项  、第五十八条  的规定，判决如下:
一、撤销武安市人民法院（2010）武民初字第1593号民事判决第一项、第二项。
二、确认武安市聚星工贸公司与王增生于2003年11月28日签订的《承包星聚桥市场中、西街门市的合同书》及2004年7月26日王增生与程海洋签订的《承租门市合同书》无效。
三、变更武安市人民法院（2010）武民初字第1593号民事判第三项为:“上诉人王增生、程海洋于判决生效后30日内给付武安市聚星工贸公司2010年度房屋占有使用费18万元；自2010年7月14日以后按市场价格给付被上诉人聚星工贸公司房屋占有使用费并将涉案房屋返还被上诉人聚星工贸公司。”
一审案件受理费4375元，由上诉人王增生负担。二审案件受理费共计160元，由上诉人王增生、程海洋各负担80元。
本判决为终审判决。

综上，原审判决认定聚星工贸公司与王增生签订《承包星聚桥市场中、西街门市的合同书》及王增生与程海洋签订的《承租门市合同书》有效并予以解除，系适用法律错误，依法应予纠正。二上诉人应共同承担返还房屋并支付房屋占有使用费的民事责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条  第一款  第（一）、（三）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条  、第五条  、第十八条  ，《中华人民共和国合同法》第五十二条  第五项  、第五十八条  的规定，判决如下:

一、撤销武安市人民法院（2010）武民初字第1593号民事判决第一项、第二项。
二、确认武安市聚星工贸公司与王增生于2003年11月28日签订的《承包星聚桥市场中、西街门市的合同书》及2004年7月26日王增生与程海洋签订的《承租门市合同书》无效。
三、变更武安市人民法院（2010）武民初字第1593号民事判第三项为:“上诉人王增生、程海洋于判决生效后30日内给付武安市聚星工贸公司2010年度房屋占有使用费18万元；自2010年7月14日以后按市场价格给付被上诉人聚星工贸公司房屋占有使用费并将涉案房屋返还被上诉人聚星工贸公司。”
一审案件受理费4375元，由上诉人王增生负担。二审案件受理费共计160元，由上诉人王增生、程海洋各负担80元。

审判长：杨海山
审判员：王志平
审判员：冯雪

书记员：王琨