上诉人熊娥因与被上诉人金力公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：熊娥，女，1975年10月29日出生，汉族，住湖北省赤壁市。
委托代理人：程晓峰，男，汉族，1969年6月7日出生，住址同上。系上诉人熊娥丈夫。
被上诉人（原审原告）：湖北金力置业发展有限公司（下称金力公司）。住所地：湖北省赤壁市陆水湖大道160号。
法定代表人：张合县，金力公司董事长。
委托代理人：刘孝风，湖北金竹律师事务所律师。

上诉人熊娥因与被上诉人金力公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院（2015）鄂赤壁民初字第02015号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月20日公开开庭对本案进行了审理。上诉人熊娥委托代理人程晓峰，被上诉人金力公司委托代理人刘孝风到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2013年3月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，合同主要条款约定：一、乙方承租甲方位于赤壁市陆水湖大道160号世纪豪庭2号楼的二楼，总面积1946.22㎡，租赁期限10年（自2013年7月17日至2024年7月17日）；二、第一年至第五年的年租金为40万元，第六年至第十年年租金为45万元，第一年即2013年7月17日至2014年7月17日分两次交清，其余年度租金于每年的7月1日一次性交清；三、如乙方未能按时交纳租金，超过合同规定时间1个月，所租赁的房屋甲方有权收回并不补偿乙方的装修费用。合同还对双方其他权利义务作了明确约定。合同签订后，被告依约交付了2013年至2015年的租金。2015年7月1日，被告依约应交清2015年7月至2016年7月的租金40万元，但该款原告多次催要，被告均以目前经营困难及所承租房屋漏水等理由拒付，因而引起诉讼。
原审认为，原、被告签订的租赁合同，双方权利义务约定明确，意思表示真实，亦不违反国家法律强制性规定，该合同合法有效，被告应依约于2015年7月1日交清2015年7月至2016年7月的租金40万元；被告辩称所承租房屋漏水影响其经营，并给其造成损失，应依法由被告另行主张，但以此为由拒付租金无理，故被告的抗辩理由不能成立。被告拒付租金的行为已构成违约，原告要求解除与被告签订的租赁合同，并由被告支付2015年7月1日起至返还出租房屋之日止的租金的诉讼请求，原审依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、笫二百二十七条的规定，判决：一、解除原告金力公司与被告熊娥2013年3月17日签订的赤壁市陆水湖大道160号世纪豪庭2号楼的二楼房屋（面积1946.72㎡）的租赁合同。二、被告熊娥于本判决生效后15日内迁走货物，将所承租房屋返还给原告金力公司，并按合同约定支付原告自2015年7月1日至返还原告租赁房屋之日止的房屋租金。案件受理费100元，由被告熊娥负担。
熊娥不服原审判决，上诉提出：被上诉人金力公司未能依法履行自己的房屋修理义务，给上诉人的正常经营造成很大的损害。上诉人与被上诉人签订租赁合同以后，对房屋进行了装修，上诉人在经营过程中发现房屋多处漏水。上诉人向被上诉人反映情况要求修复房屋漏水问题，但被上诉人一直未能解决，给上诉人的经营形象造成了巨大的损害。依照法律规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。因此，被上诉人金力公司的行为属于违约行为，上诉人可以拒付租金。请求撤销原判。
针对上诉人熊娥的上诉理由，被上诉人金力公司答辩称：一、原审判决认定的事实清楚，适用法律正确。上诉人熊娥与被上诉人金力公司签订的《世纪豪庭房屋租赁合同》规定，自2015年起每年的租金应于当年的7月1日一次性交清，超过1个月的，出租人有权收回房屋并不补偿承租人的装修费用。被上诉人为此多次向上诉人催讨，但上诉人没有交纳。虽然上诉人提出了房屋漏水的情况，上诉人熊娥有权另行主张权利，而不能以此为由拒付租金。二、被上诉人金力公司出租给上诉人房屋为合格房屋，且尽到了维修义务。双方签订《世纪豪庭房屋租赁合同》以后，上诉人熊娥对房屋质量进行了验收，未对房屋质量提出异议。此后，因上诉人熊娥承租的房屋之上的酒店、公寓住户，由于装修、使用不当等原因，造成上诉人承租的房屋出现了几处渗水。被上诉人金力公司与上诉人熊娥一道，与相关人员进行过协商，由于房屋本身渗水的问题，被上诉人均予以了处理，但其他几处渗水不是被上诉人原因所造成。同时，租金的数额远远高于上诉人熊娥因渗水遭受的损失，渗水的问题如果是被上诉人的责任，被上诉人愿意承担责任，上诉人熊娥可以与金力公司协商，也可以另行起诉，但上诉人熊娥不能将责任全部强加于被上诉人，更不能因此拒付租金，上诉人拒付租金的行为于法无据。原审认定的事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持，请求驳回上诉人熊娥的上诉请求。
一审判决查明的事实属实，本院继续予以确认。

本院认为，上诉人熊娥与被上诉人金力公司所签订的《世纪豪庭房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的规定合法有效，对双方具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条还规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，上诉人熊娥与被上诉人金力公司签订房屋租赁合同以后，上诉人熊娥作为承租人，有义务按照合同规定的时间向出租人被上诉人金力公司支付租金。上诉人熊娥如果未按照合同的约定支付租金的，被上诉人金力公司可以解除合同。上诉人熊娥提出，被上诉人金力公司所出租的房屋存在漏水情况，对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”上述法律规定，如果租赁的房屋需要维修，且维修的原因系由被上诉人金力公司所导致，上诉人熊娥即应在法律规定的期限内向被上诉人金力公司主张权利。同时，该法律仅对出租人未尽维修义务的作出了限制性规定，承租人有权减少租金或延长租赁期限，并未规定承租人有拒绝支付租金的权利。因此，上诉人熊娥在承租的房屋出现渗水后，在未确定侵权责任人的情况下，违约拒绝房屋租金，原审判决据此解除双方租赁合同，符合法律规定。原审认定的事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。上诉人熊娥的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人熊娥负担。
本判决为终审判决。

审判长　赵　斌 审判员　夏昌筠 审判员　李　伟

书记员：蒋昊