上诉人焦某某与被上诉人马会、由某某，原审第三人焦某某、王秀丽确认房屋买卖协议无效及返还原物纠纷二审民事判决书

焦某某
陈为国（黑龙江仗义律师事务所）
马会
王晓非（黑龙江新飞律师事务所）
由某某
焦某某
王秀丽

上诉人（原审原告）焦某某。
委托代理人陈为国，黑龙江仗义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马会。
委托代理人王晓非，黑龙江新飞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）由某某。
原审第三人焦某某。
原审第三人王秀丽。
上诉人焦某某因与被上诉人马会、由某某，原审第三人焦某某、王秀丽确认房屋买卖协议无效及返还原物纠纷一案，不服乌马河区人民法院（2013）乌民初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月16日受理此案后，依法组成合议庭于2015年1月21日公开开庭审理了本案。上诉人焦某某及其委托代理人陈为国，被上诉人马会委托代理人王晓非，原审第三人焦某某到庭参加诉讼。被上诉人由某某经合法传唤，原审第三人王秀丽经公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，1989年7月，原告焦某某从李云芝处购买了位于乌马河街道办事处曙光街18.22平方米住宅，实际测量面积19.21平方米，购买后一直未领取产权证。2010年7月，焦某某与王秀丽结婚。2010年8月8日，乌马河区林业局与王秀丽签订《乌马河林业局棚户区改造拆、回迁安置协议书》，将幸福小区12栋五单元五层正厅，建筑面积40平方米的房屋作为棚户区改造后的补贴房屋，回迁房款价格36790元，每户棚户区改造补贴10000元，王秀丽交进户差价款26790元，入住涉案房屋。2012年3月，焦某某在乌马河区建设局领取产权证（原房），并在乌马河区拆迁办补签《房屋征收与补偿协议》，内容与王秀丽和乌马河林业局签订的协议一致。2011年9月9日，王秀丽将该房屋以114000元的价格卖给被告马会、由某某夫妇，双方约定先付房款100000元，余款14000元在房屋过户后付清。2012年3月9日，焦某某缴纳了相关契税。
原审认为，王秀丽将位于幸福小区12栋五单元五层正厅，建筑面积40平方米的房屋以合理价格出卖给马会、由某某夫妇。王秀丽持有《房屋征收与补偿协议》、入户通知单等，且王秀丽居住在涉案房屋。马会、由某某有理由相信涉案房屋所有人是王秀丽，房屋已交付，该房屋买卖合同已履行完毕。马会、由某某夫妇是善意取得，焦某某只能请求无处分权人赔偿损失。故原告的诉讼请求，不予支持。庭审中，原告放弃确认王秀丽与马会、由某某签订的合同是否有效的请求，本院准许。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条  第（一）、（二）项；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，判决:原告焦某某的诉讼请求不予支持。案件受理费50元，由原告负担。
一审宣判后，原审原告焦某某不服，向本院提起上诉，请求撤销（2013）乌民初字第80号民事判决，改判二上诉人倒出房屋，交付上诉人。上诉理由为:1、第三人王秀丽作为无处分权人与被上诉人签订的房屋买卖合同无效。被上诉人理应基于无效合同返还非法占有的上诉人房屋；2、原审判决认定被上诉人是善意取得房屋无法律依据，被上诉人是明知第三人无处分权而与其恶意串通，意图侵占上诉人房产，其主张的返还房款应另诉；3、上诉人的房屋属于棚户区改造房屋，适用《经济适用住房管理办法》的规定，而依照该规定，上诉人的房屋五年内不允许上市交易。
本院认为，被上诉人马会、由某某夫妇虽然对争议房屋已经占有、使用，但是不动产物权不以交付为生效要件。依据《中华人民共和国物权法》第九条  规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。该争议房产并未进行过户登记，上诉人焦某某仍为所有权人。并且依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条  规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。本案中，被上诉人在购买房屋时未审查购房合同和发票，没有尽到必要的注意义务，并且未对房产进行过户登记，不符合善意取得制度的构成要件，原审法院认定被上诉人善意取得争议房屋，属适用法律错误。对于上诉人要求返还争议房屋的诉讼请求，本院予以支持。原审第三人王秀丽、焦某某无处分权而处分他人不动产，现二被上诉人未取得该争议房产所有权，原审第三人理应返还100000元购房款  。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:
一、撤销伊春市乌马河区人民法院（2013）乌民初字第80号民事判决；
二、位于乌马河区幸福小区十二栋五单元五层正厅的房屋归上诉人焦某某所有；
三、原审第三人王秀丽、焦某某于本判决送达之日起七日内一次性返还被上诉人马会、由某某购房款100000元；同时被上诉人马会、由某某返还上诉人焦某某该争议房屋。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由原审第三人焦某某、王秀丽负担。
本判决为终审判决。

本院认为，被上诉人马会、由某某夫妇虽然对争议房屋已经占有、使用，但是不动产物权不以交付为生效要件。依据《中华人民共和国物权法》第九条  规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。该争议房产并未进行过户登记，上诉人焦某某仍为所有权人。并且依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条  规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。本案中，被上诉人在购买房屋时未审查购房合同和发票，没有尽到必要的注意义务，并且未对房产进行过户登记，不符合善意取得制度的构成要件，原审法院认定被上诉人善意取得争议房屋，属适用法律错误。对于上诉人要求返还争议房屋的诉讼请求，本院予以支持。原审第三人王秀丽、焦某某无处分权而处分他人不动产，现二被上诉人未取得该争议房产所有权，原审第三人理应返还100000元购房款  。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:

一、撤销伊春市乌马河区人民法院（2013）乌民初字第80号民事判决；
二、位于乌马河区幸福小区十二栋五单元五层正厅的房屋归上诉人焦某某所有；
三、原审第三人王秀丽、焦某某于本判决送达之日起七日内一次性返还被上诉人马会、由某某购房款100000元；同时被上诉人马会、由某某返还上诉人焦某某该争议房屋。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由原审第三人焦某某、王秀丽负担。

审判长：张辉
审判员：于晓星
审判员：张紫微

书记员：高冬梅