上诉人滕某某与被上诉人黑龙江省南岔林业局、铁力市鸿某房地产开发有限责任公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

滕某某
杜文波（黑龙江海天庆城律师事务所）
黑龙江省南岔林业局
孙友（黑龙江圣玉律师事务所）
铁力市鸿某房地产开发有限责任公司
毕兴珍

上诉人（原审被告、反诉原告）滕某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省伊春市。
委托代理人杜文波，黑龙江海天庆城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黑龙江省南岔林业局，住所地黑龙江省伊春市南岔区联合街。
法定代表人李纯厚，职务局长。
委托代理人孙友，黑龙江圣玉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）铁力市鸿某房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省伊春市铁力市。
法定代表人赵文阁，职务经理。
委托代理人毕兴珍，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，该公司职工，住黑龙江省伊春市。
原审被告（反诉原告）滕德泉，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省伊春市。
上诉人滕某某与被上诉人黑龙江省南岔林业局（以下简称南岔林业局）、被上诉人铁力市鸿某房地产开发有限责任公司（以下简称鸿某房地产），原审被告滕德泉房屋买卖合同纠纷一案，不服南岔区人民法院（2015）南民初字第574号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月28日公开开庭审理了本案。上诉人滕某某的委托代理人杜文波，被上诉人南岔林业局的委托代理人孙友、鸿某房地产的委托代理人毕兴珍到庭参加诉讼，原审被告滕德泉经合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。
原审认定，2011年，南岔林业局开发建设南岔东泰小区东方雅苑1-3号楼，并委托鸿某房地产进行施工建设，及办理房屋买卖相关事宜。2011年9月26日，滕某某与鸿某房地产签订《楼房买卖合同》两份，约定滕某某购买东方雅苑小区5号商服一户，建筑面积180.4平方米，每平方米价格为7,000.00元；滕某某购买东方雅苑小区一号楼一单元301室住宅一户，建筑面积161.22平方米，每平方米价格为2,880.00元。合同约定房屋实际面积以房产测绘为准，滕某某购买的两户房屋，5号商服实测面积为163.40平方米、一单元301室住宅实测面积为129.91平方米，两户房屋购房款共计1,517,940.80元。滕某某于2011年8月30日、9月26日交纳购房款867,940.80元，尚欠650,000.00元。合同约定余款在房屋交付使用前全额付清，后补充约定滕某某以按揭贷款的方式偿还余款，但至今未办理按揭贷款，所欠购房款亦未以其它形式偿还。2012年10月22日，滕某某入户该两户房屋，对房屋进行了装修、居住，并于2013年4月15日至2014年4月15日将5号商服出租给赵俊华，年租金60,000.00元，于2014年8月1日至2015年8月1日出租给南岔区沈阳华艺装修材料设计精品店，年租金为68,000.00元。另查明，滕某某与滕德泉系父女关系，两户房屋的实际购买人是滕某某，滕德泉只是代理其办理房屋买卖事宜。
原审认为，鸿某房地产系受本案原告南岔林业局委托进行楼房施工建设和楼房买卖，其行为系代理行为，应当由委托人南岔林业局承担责任。滕某某与鸿某房地产签订的《楼房买卖合同》协议内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,买卖双方应按照约定全面履行自己的义务。现南岔林业局已将房屋交付滕某某，滕某某并入户，滕某某应按照约定履行支付购房款。现滕某某既未以按揭贷款的方式偿还尚欠购房款，又未以其它方式偿还购房款，故其存在违约行为。原告南岔林业局的诉讼请求理由正当，应予支持。被告滕德泉抗辩其不是实际购房人不承担责任的辩解理由成立。被告滕某某关于不同意给付所欠购房款及利息的辩解理由，缺乏法律及事实依据，该抗辩理由不成立。被告鸿某房地产抗辩其系代理行为，不能承担责任的理由成立。
反诉被告南岔林业局于2013年12月17日已经取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  的规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故本案不存在反诉原告所称房屋买卖合同无效的情形。另外，根据签订的《楼房买卖合同》中第一条的约定，已经明确了房屋实际面积以房产测绘为准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条  第一款  的规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的法律规定，双方针对房屋面积作出了约定，则应按照约定履行合同，故反诉原告以房屋的实测面积与合同约定面积不符，面积误差比绝对值超出3%为由要求解除房屋买卖合同并返回购房款的诉讼理由不当。而且，反诉原告购买的两户房屋均已实际装修并居住或对外出租，现要求确认房屋买卖合同无效和解除，缺乏事实理由和法律依据。故反诉原告的反诉请求不予支持。反诉被告南岔林业局及鸿某房地产不同意返还购房款及利息的抗辩理由成立，依法予以采纳。南岔林业局提供的证据均来源合法，与本案事实相关联，真实有效，本院予以采信。滕某某、滕德泉提供的证据除鸿某房地产企业信息表来源不明，不予采信外，其它证据均来源合法，真实有效，虽与其意欲证明的内容不符，但能够证明本案客观事实，予以采信。鸿某房地产提供的证据能够证明本案事实，真实有效，予以采信。判决:一、被告（反诉原告）滕某某给付原告（反诉被告）南岔林业局购房款650,000.00元及利息（自2012年10月23日始至付清之日止，本金650，000.00元按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算利息）。此款于本判决生效后十日内一次性给付。二、被告（反诉原告）滕德泉不承担给付责任。三、驳回反诉原告滕某某、滕德泉的全部反诉请求。
一审宣判后，原审被告滕某某不服，向本院提起上诉请求撤销原判决第一、三项。理由:此开发项目属棚改项目，涉案项目属违规建设后补办手续。上诉人购买的住宅房屋至今未核发《商品房预售许可证》，使所购房屋至今未办理权属证书，也未办理按揭贷款。该住宅楼买卖合同应认定无效；商服房（门市）虽在诉前取得《商品房预售许可证》，买卖合同有效，但两户房屋均差面积，故请求解除合同，返还已付购房款及利息。
本院认为，被上诉人鸿某房地产接受南岔林业局委托对南岔东泰小区东方雅苑1-3号楼开发建设及出售房屋，其代理行为合法有效。鸿某房地产与滕某某签订的两份《楼房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》相关规定，除安置回迁外，剩余的房屋依据棚户区改造项目的有关政策，可实行市场化运作，超出上靠户型面积部分按市场价格购买。上诉人购买东方雅苑小区1号楼一单元301室住宅楼是按市场价购买所得的棚户区改造项目楼房，虽未取得《商品房预售许可证》，但购房款结清后不影响房屋产权证的取得，上诉人请求住宅楼买卖合同无效的理由不能成立。两份《楼房买卖合同》第一条第（一）款均约定“房屋实际面积以房产测绘为准”，且核定房款价格亦是以测绘面积为标准，尚欠650，000.00元。上诉人以建筑面积与房屋实际面积不一致为由，请求解除商服房（门市）《楼房买卖合同》、返还已付购房款及利息的上诉理由不能成立。上诉人在鸿某房地产处购楼时双方均同意按揭贷款偿还尚欠650，000.00元购楼款，由于上诉人不能提供银行要求的相关材料，从而导致按揭贷款不能办理，不能履行按揭贷款的责任应由上诉人自行负担，上诉人以此拒付尚欠购房款不符合法律规定。故原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10300.00元，由上诉人滕某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为，被上诉人鸿某房地产接受南岔林业局委托对南岔东泰小区东方雅苑1-3号楼开发建设及出售房屋，其代理行为合法有效。鸿某房地产与滕某某签订的两份《楼房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》相关规定，除安置回迁外，剩余的房屋依据棚户区改造项目的有关政策，可实行市场化运作，超出上靠户型面积部分按市场价格购买。上诉人购买东方雅苑小区1号楼一单元301室住宅楼是按市场价购买所得的棚户区改造项目楼房，虽未取得《商品房预售许可证》，但购房款结清后不影响房屋产权证的取得，上诉人请求住宅楼买卖合同无效的理由不能成立。两份《楼房买卖合同》第一条第（一）款均约定“房屋实际面积以房产测绘为准”，且核定房款价格亦是以测绘面积为标准，尚欠650，000.00元。上诉人以建筑面积与房屋实际面积不一致为由，请求解除商服房（门市）《楼房买卖合同》、返还已付购房款及利息的上诉理由不能成立。上诉人在鸿某房地产处购楼时双方均同意按揭贷款偿还尚欠650，000.00元购楼款，由于上诉人不能提供银行要求的相关材料，从而导致按揭贷款不能办理，不能履行按揭贷款的责任应由上诉人自行负担，上诉人以此拒付尚欠购房款不符合法律规定。故原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10300.00元，由上诉人滕某某负担。

审判长：韩玉红
审判员：盖国建
审判员：高峰

书记员：高冬梅