上诉人梁某、孙某某与被上诉人张某某租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：梁某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住肇东市。委托诉讼代理人：李明斌，黑龙江龙明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住肇东市。委托诉讼代理人：赵明，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，法律顾问，现住哈尔滨市。被上诉人（原审原告）：张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住肇东市。委托诉讼代理人：刘洋（与张某某夫妻关系），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住肇东市。委托诉讼代理人：帅秀海，黑龙江海强律师事务所律师。

梁某、孙某某上诉请求：1、依法撤销肇东市人民法院（2018）黑1282民初1605号民事判决；2、依法改判支持梁某、孙某某在一审的反诉请求，驳回张某某的诉讼请求；3、本案一、二审本诉、反诉费用全部由张某某承担。事实和理由：本案是房屋租赁合同纠纷案件，梁某、孙某某与张某某之间存在不定期房屋租赁关系。张某某提起的本诉是以双方租赁为不定期租赁，其依法可随时解除不定期租赁合同为由，提起由其出租人主张解除不定期租赁合同诉讼。梁某、孙某某提起的反诉是以其承租的房屋已被政府征用为由，提起由其法定解除不定期租赁合同诉讼。一审判决支持本诉张某某的本诉请求，驳回了反诉梁某、孙某某的反诉请求，一审判决认定事实、适用法律错误。1.梁某、孙某某与张某某之间存在不定期房屋租赁关系，在租赁房屋被依法征用、租赁关系必须法定解除的情况下，不定期租赁合同已不适用当事人可以随时解除租赁合同的规定，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定错误。2.一审判决已认定涉案租赁为不定期租赁，判决适用《中华人民共和国合同法》第二百三十五条错误。3.涉案出租房屋被政府征收，租赁关系应法定解除，张某某已不享有出租人随时解除租赁合同的解除权。4.一审判决认定“张某某于2017年7月14日又一次通知梁某、孙某某要求其搬家，距第一次通知其搬迁的时间已超过两个多月，应视为张某某已在解除合同之前给予了梁某、孙某某合理的搬迁期限”有误。5.一审判决认定“双方之间不定期租赁关系的解除时间为2017年7月14日，双方的租赁关系于当天终止”有误。6.张某某主张租期至2017年5月1日已解除，梁某、孙某某租金交到2017年5月1日，涉案已不存在不定期租赁合同终止前的房屋租金问题，一审判决认定“对于双方的不定期租赁合同终止前的房屋租金，梁某、孙某某应按原先约定的标准予以支付”错误。7.反诉被告张某某被征收的房屋，是由于反诉原告梁某、孙某某多年承租办厂，且有营业执照，政府征收时才对其原产权证上记载的400多平方米住宅房屋，补偿安置给其500多平方米商服楼，政府补偿安置给反诉被告张某某的500多平方米商服楼中包括补偿给反诉原告梁某、孙某某的搬迁费、停产、停业损失，梁某、孙某某的反诉请求应得到支持。张某某答辩称：张某某于2017年5月1日前通知梁某、孙某某解除不定期租赁合同，张某某给梁某、孙某某合理的搬迁时间，梁某、孙某某至今占用租赁房屋不交还给张某某，系违约行为。梁某、孙某某要求张某某给付搬迁费、停业停产损失50，000.00元无事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张某某向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令梁某、孙某某腾空并迁出租赁的房屋，同时将房屋返还给张某某；2、请求法院依法判令梁某、孙某某赔偿张某某经济损失15,700.00元；3、诉讼费及相关费用由梁某、孙某某承担。梁某、孙某某反诉请求：1.依法确认梁某、孙某某与张某某之间的不定期租赁于2018年8月14日解除；2.依法判令张某某给付梁某、孙某某搬迁费、停产停业损失暂定50，000.00元（待评估鉴定后增加诉讼请求）；3.本案本诉、反诉的诉讼费全部由张某某负担。一审法院认定事实：梁某、孙某某于2004年承租所有权为张志清涉案房屋，双方口头约定租金及租赁期限，双方并未签订房屋租赁书面合同。张某某系张志清之女，张某某于2015年2月9日取得涉案租赁房屋所有权，张某某与梁某、孙某某亦未签订书面房屋租赁合同。2016年5月5日，梁某、孙某某交纳了房屋租金15,000.00元，系2016年5月1日至2017年5月1日期间的房屋租金。张某某出租的房屋因涉及动迁、拆迁，2017年5月1日前，张某某通知了梁某、孙某某该房屋不出租了，要求其搬家。因梁某、孙某某未搬迁返还租赁涉案房屋，张某某又于2017年7月14日、2017年10月12日再次通知催促梁某、孙某某搬家，梁某、孙某某均以应给其搬家费、停产、停业损失为由，至今未予搬迁，双方发生纠纷，张某某诉至法院。梁某、孙某某认为，解除双方房屋租赁合同给其造成了损失，要求张某某予以给付，而提起反诉。另查明，张某某于2018年2月1日以返还原物侵权为由诉至本院，于2018年4月12日申请撤回起诉。张某某于2018年1月与肇东市人民政府房屋征收管理办公室签订了房屋征收补偿协议书，约定2018年1月25日前搬出涉案房屋。一审法院认为，双方争议的焦点问题：1、双方之间的租赁关系是房屋不定期租赁还是定期租赁，双方租赁关系的终止时间；2、张某某（反诉被告）是否应给付梁某、孙某某（反诉原告）搬迁费及停产、停业损失。首先，双方租赁涉案房屋，合同未采用书面形式，故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，视为双方之间形成的是不定期租赁合同关系。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人。本案中梁某、孙某某最后交纳的房屋租金15，000.00元为2016年5月1日至2017年5月1日期间的，结合张某某已于2017年5月1日前通知梁某、孙某某搬家及被告交纳2017年5月1日后的房屋租金，张某某拒收的事实，张某某有终止双方主要权利义务的意思表示，即应视为解除合同的意思表示。张某某因涉案房屋即将被拆迁，合同目的难以实现而要求解除合同，具有合理、正当的理由，而非滥用其解除权。原告于2017年7月14日又一次通知被告要求其搬家，距第一次通知其搬迁的期间已超过两个多月，应视为张某某已在解除合同之前给予了梁某、孙某某合理的搬迁期限，此时双方之间租赁关系解除，双方之间不定期租赁关系的解除时间应为2017年7月14日，双方的租赁关系于当天终止。双方的不定期租赁合同关系终止后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，梁某、孙某某作为承租人，其有向出租方张某某返还租赁物、搬离租赁房屋的义务。故本院对于原告的第一项诉讼请求予以支持。对于双方的不定期租赁合同终止前的房屋租金，梁某、孙某某应按原先约定的标准予以支付。本案双方租赁合同解除后，梁某、孙某某负有搬离并交还租赁房屋的义务，至今未将租赁涉案房屋交还张某某，显属违约，给张某某造成了一定损失，其损失可以参照双方不定期租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，计算至实际返还之日止，故张某某的第二项诉讼请求予以支持。梁某、孙某某辩称的理由不能成立、不予采纳。梁某、孙某某（反诉原告）要求确认张某某（反诉被告）之间的不定期租赁合同于2018年8月14日解除，没有事实和法律依据，予以驳回。梁某、孙某某（反诉原告）要求张某某（反诉被告）给付其搬迁费、停产、停业损失，证据不足，没有法律依据，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告（反诉原告）梁某、孙某某于本判决生效后立即将张某某（反诉被告）所有的位于肇东市北二街三委十六组的临街三层楼房腾空迁出并予以返还给张某某;二、被告（反诉原告）梁某、孙某某于本判决生效后10日内给付原告（反诉被告）张某某经济损失15，700.00元;三、驳回被告（反诉原告）梁某、孙某某的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费193.00元，反诉案件受理费1,050.00元，均由被告（反诉原告）梁某、孙某某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。梁某、孙某某举示证据一收取涉案房屋租金收条四份，证明梁某、孙某某一直向张志清交纳租金，不认识张某某。张某某对该证据的真实性无异议，提出2015年2月9日涉案房屋已过户到张某某名下，张某某父亲已将房屋过户一事告知梁某、孙某某。本院确认梁某、孙某某每年交纳租金事实。证据二证人闫瑞清出庭主要证实，张志清每年5月份到涉案房屋收取租金。梁某、孙某某意在证明租赁房屋是五年涨一次租金，交房屋租赁费的方式为每年交付。张某某对闫瑞清证实张志清每年5月份收取租金事实无异议，本院予以确认。证据三证人于清山出庭证实，2014年2月份梁某雇佣其从事电焊工作，每年5月份都能看见有人来收取租金。梁某、孙某某意在证实房屋租期五年一次约定，每年向出租人交租金。张某某对该证人证实的事实有异议，提出证人与梁某、孙某某是雇佣关系，不能证明连续租五年事实。因证人于清山只是证明看见2014年后每年5月份有人来收取租金，该证据不能证明五年租期约定的事实。证据四公告，证明动迁时间和补偿标准。张某某对该证据的真实性有异议，因该证据是复印件，本院不予采信。本院二审确认前述一审判决认定事实。一、关于梁某、孙某某与张某某之间房屋租赁合同解除时间问题本院认为，梁某、孙某某于2016年5月5日交涉案房屋的租金，交租金收条中明确写明租期时间为2016年5月1日至2017年5月1日。张某某一审举示2017年7月14日张某某丈夫刘洋与梁某的录音资料，梁某、孙某某对该录音资料的真实性无异。这份证据能够证实2017年5月1日前张某某已告知梁某不再出租房屋，双方的不定期房屋租赁合同已解除，梁某、孙某某未交纳2017年5月1日至2018年5月1日期间的租金。梁某、孙某某主张确认其与张某某之间的租赁关系是于2018年8月14日解除，因证据不足，不予支持。二、关于梁某、孙某某是否应将涉案的房屋腾空迁出并返还给张某某的问题本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。梁某、孙某某租赁房屋未签订书面的《房屋租赁合同》，梁某、孙某某与张某某之间为不定期房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案，张某某与梁某、孙某某之间形成不定期房屋租赁合同，张某某举示的刘洋与梁某的通话录音，能够证实在梁某、孙某某与张某某房屋租赁期届满，即2017年5月1日前已通知梁某不再出租房屋，双方不定期房屋租赁合同已解除。2017年7月14日又以电话的形式通知其搬出租赁房屋。张某某在合理期限通知梁某、孙某某搬出租赁房屋，张某某的行为并无不当，梁某、孙某某应将租赁房屋腾空迁出并返还给张某某。三、关于梁某、孙某某是否应赔偿张某某经济损失15,700.00元的问题本院认为,梁某、孙某某一直占用租赁的房屋未迁出，肇东市人民法院于2018年5月25日作出判决，判决梁某、孙某某立即将租赁房屋腾空迁出并返还给张某某，2017年5月1日至2018年5月25日，梁某、孙某某使用租赁房屋近13个月，一审法院依据2016年5月5日交纳租金标准计算梁某、孙某某赔偿张某某经济损失15，700.00元并无不当，应予维持。四、关于张某某是否应赔偿梁某、孙某某搬迁费、停产停业损失50，000.00元的问题
上诉人梁某、上诉人孙某某因与被上诉人张某某租赁合同纠纷一案，不服肇东市人民法院（2018）黑1282民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁某及其委托诉讼代理人李明斌、上诉人孙某某及其委托诉讼代理人赵明、被上诉人张某某及其委托诉讼代理人刘洋、帅秀海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，梁某、孙某某与张某某之间为不定期租赁合同，张某某在合理的期限已通知梁某、孙某某解除租赁合同关系。梁某、孙某某要求张某某给付搬迁费、停产停业损失无事实及法律依据，此上诉主张，不予支持。综上所述，梁某、孙某某上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，442.00元，由梁某、孙某某负担。本判决为终审判决。

审判员　　张晓红
审判员　　朱保东
审判员　　李　妍

书记员：唐韵词