上诉人李定南、吴某某与被上诉人毛某、原审被告卢某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）李定南
上诉人（原审被告）吴某某
被上诉人（原审原告）毛某
委托代理人金涛，系被上诉人毛某丈夫。委托代理权限为一般代理。
委托代理人吴永胜，湖北泰元律师事务所律师。委托代理权限为一般代理。
原审被告卢某

上诉人李定南、吴某某因与被上诉人毛某、原审被告卢某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2013）鄂通城民初字第02452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2006年12月28日，中国农业银行通城县支行（以下简称农行通城支行）与原告毛某签订了一份房屋买卖合同协议，原告毛某向农行通城支行交清了购房款，又向有关职能部门交纳了税费，并取得了隽国用（2011）第104694号土地使用权证。2007年12月10日，被告李定南在熊湘来介绍下与原告毛某签订购买原农行通城支行沙堆营业所两间三层楼的房屋买卖合同书，该合同书中以原告毛某、介绍人熊湘来为甲方，被告李定南为乙方。合同书主要内容为：“甲方将二间三层楼房出售给乙方，总金额为174000元，甲方负责办理土地使用权证手续，其税费由甲方负责”。被告李定南当场支付购房款60000元。此后原告毛某多次向被告李定南催收未交房款114000元，被告李定南没有给付。2008年2月5日，被告李定南以其向熊湘来缴纳了房款40000元为由，只向原告毛某写下欠房款72000元的借条，并在借条上约定2008年3月支付40000元，2008年4月支付30000元。原告毛某与熊湘来委托合同纠纷一案中，通城县人民法院作出（2008）通民初字第349号民事判决，判决由熊湘来将其收取李定南的购房款42000元返还给毛某。该案诉讼中，被告李定南向沙堆法庭缴纳购房款10000元。故被告李定南还应向原告毛某支付下欠购房款62000元，并按2％的月利率承担利息。截止2013年6月30日李定南应支付利息为104480元，本息合计166480元。另因被告李定南至今占用被告卢某所购房产的二楼，未向曾经的房屋产权所有人原告毛某、被告卢某交付任何费用，被告李定南应该向现房屋产权人被告卢某退还所占房屋。原告毛某为此提起诉讼。请求判决被告李定南向原告毛某支付购房款62000元，并按2％的月利率承担利息，截止2013年6月30日李定南应支付利息为104480元，共计166480元。并由被告李定南返还至今占用被告卢某所购房产的二楼。
2007年10月23日，被告吴某某在熊湘来介绍下与原告毛某签订购买原农行通城支行沙堆营业所两间门店的购房协议书，该协议书以原告毛某为甲方，被告吴某某为乙方。协议书约定：“每个门店价格为76000元、二个门店共计152000元；房屋清理改装费用为每个门店1000元，共计2000元，房内隔墙与隔壁实算进行平摊，甲方负责办理土地使用权证手续，其税费由甲方负责”。被告吴某某应付房款154000元，当场支付购房定金45000元。2008年2月6日，被告吴某某缴纳购房款10000元。2008年3月22日，原告毛某为甲方，被告吴某某为乙方，双方签订房屋买卖补充协议，其主要内容“被告吴某某缴纳购房款50000元；余款在甲方办妥土地使用证后一次性付清”。原告毛某与熊湘来委托合同纠纷一案中，被告吴某某向沙堆法庭缴纳购房款3100元，至今欠购房款45900元。因原告毛某多次向被告吴某某催收未交购房款，被告吴某某没有给付。被告吴某某应当偿还原告毛某欠款45900元及利息60500元（截止2013年6月30日），共计106400元。另被告吴某某在建房时因违背合同伸出阳台应赔偿原告毛某损失10500元，总计116900元。原告毛某为了维护自已的合法权益，向原审法院提起诉讼。请求依法判决被告吴某某清偿所欠原告毛某购房款45900元及利息60500元（截止2013年6月30日），共计106400元。另对于被告吴某某违背合同伸出的阳台应赔偿10500元，总计116900元。
2007年11月5日，廖成夫在熊湘来介绍下与原告毛某签订购买原农行通城支行沙堆营业所1间门店及门店后部分房屋的购房协议。2008年2月29日，廖成夫在征求原告毛某同意的情况下将该协议中的房屋转让给被告卢某，原告毛某与被告卢某重新签订协议书。该协议书中以原告毛某为甲方，被告卢某为乙方。协议书的主要内容为：“门店价格86000元，与熊湘来相邻楼房二层共150平方米，价值57000元，空地基31.5平方米，价值10080元，公摊面积50.5平方米，价值10100元，以上共应付房款163180元；甲方负责办理土地使用证手续，其税费由甲方负责”。已支付购房定金130000元，至今欠购房款33180元。被告卢某应该向原告毛某支付欠购房款33180元，利息19244元（截止2013年6月30日），共计52424元。原告毛某为了维护自已的合法权益，向原审法院提起诉讼。请求依法判决被告卢某清偿所欠原告毛某购房款33180元及利息19244元，共计52424元。
原审认为，原告毛某与农行通城支行签订一份房屋买卖合同协议，原告毛某取得了隽国用（2011）第104694号国有土地使用权证后。原告毛某再分别与被告李定南、吴某某、卢某签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。原告毛某分别与被告李定南、吴某某、卢某签订协议当日，原告毛某即按协议约定将房屋和空地基分别交付给被告李定南、吴某某、卢某占有和使用。被告李定南、吴某某、卢某分别已实际支付了112000元、108100元、130000元购房款给原告毛某，并由被告李定南、吴某某、卢某对剩余欠购房款出具欠条确认。但原、被告双方对剩余欠购房款的履行期限未有约定，亦未约定利息。自协议签订至今，被告李定南、吴某某、卢某仍分别欠购房款为62000元、45900元、33180元。另原告毛某诉求被告吴某某在建房时因违背合同伸出阳台赔偿原告毛某损失10500元的理由，应予以支持。被告李定南、吴某某、卢某对剩余欠购房款104000元、45900元、33180元的支付存在滞后履行情形，该滞后履行行为与双方之间对剩余欠购房款的履行期限，以及原、被告双方约定不明等因素不无关系。根据相关法律规定，履行期限不明确的，原告毛某可以随时要求被告李定南、吴某某、卢某履行，但应当给对方必要的准备时间。结合协议中由甲方（原告毛某）负责办理乙方（李定南、吴某某、卢某）土地使用权证手续，其税费由甲方（毛某）负责等约定内容，以及被告李定南、吴某某、卢某分别向原告毛某出具购房款欠条等情形，可见原告毛某对被告李定南、吴某某、卢某短时间内支付全部剩余欠购房款存有困难应有所预期。但结合双方签订合同及交付房屋时间至原告毛某起诉之时，被告李定南、吴某某、卢某对支付剩余购房款应具备充足的准备时间；原告毛某诉求被告李定南、吴某某、卢某分别立即支付剩余购房款给原告毛某，应予以支持。原告毛某诉求被告李定南返回占用被告卢某购买属被告卢某所有的二楼房屋的请求，亦应予以采信。原告毛某诉求被告李定南、吴某某、卢某支付剩余购房款承担相应利息的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李定南向原告毛某返还购房款62000元；被告李定南自动腾出占用二楼被告卢某的房屋。二、被告吴某某向原告毛某返还购房款45900元；因违背合同伸出阳台赔偿原告毛某损失10500元。三、被告卢某返还原告毛某购房款33180元。四、驳回原告毛某的其它诉讼请求。上述义务在本判决发生法律效力后二十日内履行完毕。本案收取案件受理费2600元，被告李定南负担1300元，被告吴某某负担800元，被告卢某负担500元。
经审理查明：一、通城县人民法院审理的（2008）通民初字第349号毛某与熊湘来委托合同纠纷案中，李定南、吴某某均作为第三人参加了诉讼。通城县人民法院于2011年11月18日对该案作出一审判决：“一、解除原告毛某与被告熊湘来的口头销售原沙堆营业所房屋合同。二、被告熊湘来收第三人李定南购房款42000元，应返还支付原告毛某。三、原告毛某支付被告熊湘来劳务报酬20000元。四、上述二、三项款项相抵后，被告熊湘来应支付原告毛某22000元，于本判决生效后五日内履行。五、驳回原告毛某其他诉讼请求。”熊湘来对该案的上述判决不服提起上诉，本院于2012年4月10日作出（2012）鄂咸宁中民三终字第00061号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”二、（2008）通民初字第349号毛某与熊湘来委托合同纠纷案中2008年5月15日的《庭审笔录》记载：“……审（审判长）：卖了几户人，多少钱？金（金涛，系毛某丈夫、委托代理人）：3户，吴某某依合同15.4万，已付10.5万元，钱是我收的。李定南依合同17.6万，已付6万元给我，熊湘来收4.2万。吴（吴某某）：我实把4300元给熊湘来，其它我做了一些事未结账。金：廖成夫依合同163180元。我收11万，熊湘来收1000元，还欠53180元。熊（熊湘来）：是这个数字。审：李定南、吴某某对下欠款有什么想法？李（李定南）：该付的我们会付。吴：是的。审：剩下的钱交到法庭来，可以吗？手续可以找法庭。李：可以。吴：可以。审：两周之内把钱交到法庭来，以前付过不管付给谁有效。因为原告已申请财产保全？吴：一个月之内。审：5月月底前结清。李：要延长点时间。审：和吴某某一样，在月底前交来。……”三、（2008）通民初字第349号民事判决认定了以下事实：“……被告（熊湘来）又接受委托分户销售房屋的委托，原告（毛某）与廖成夫、吴美祥、李定南、吴某某分别签订房屋买卖协议，2008年2月19日廖成夫经原告同意转让给卢某。吴美祥应付款60000元，已付40000元，欠款20000元已向原告出具了欠条；卢某应付款163180元，已付原告130000元，欠款33180元已向原告出具了欠条；李定南应付174000元，已付原告60000元，付被告熊湘来42000元，欠款72000元向原告出具了欠条；吴某某应付154000元，已付原告105000元。……诉讼过程中，本院口头通知第三人李定南、吴某某不得向原、被告继续交款，第三人李定南、吴某某同意将款项交法庭，后第三人李定南交沙堆法庭10000元，第三人吴某某交沙堆法庭3100元。”四、上诉人李定南、吴某某主张其向被上诉人毛某出具欠条系受胁迫而为，但李定南、吴某某在通城县人民法院审理的（2008）通民初字第349号毛某与熊湘来委托合同纠纷案中并未主张该事实，对于下欠购房款的事实亦未持异议，且吴某某并无向毛某出具欠条的事实。五、上诉人李定南主张原审法院判决的“占用二楼被告卢某的房屋”系从廖成夫处购买，与（2008）通民初字第349号民事判决认定的事实“2008年2月19日廖成夫经原告（毛某）同意转让给卢某”不符。六、上诉人李定南、吴某某主张其均未收到（2008）通民初字第349号民事判决书，经本院查阅（2008）通民初字第349号民事一审案件卷宗材料，在通城县人民法院于2011年12月9日向李定南、吴某某送达（2008）通民初字第349号民事判决书的《送达回证》上，有李定南、吴某某的签名。该签名经本院向上诉人李定南、吴某某核实，均未否认签名的真实性。七、被上诉人毛某请求上诉人吴某某赔偿因违背合同伸出阳台给其造成的损失10500元，在本案一、二审诉讼中均未能举证证明。
原审查明的其它事实属实，本院继续予以认定。
本案争议焦点是：一、原审是否遗漏当事人熊湘来。二、被上诉人毛某的诉讼请求是否超过了诉讼时效。三、上诉人李定南、吴某某欠被上诉人毛某购房款数额的认定问题。四、上诉人李定南主张原审法院判决的“占用二楼被告卢某的房屋”系从廖成夫处购买的事实是否成立，原审判决“被告李定南自动腾出占用二楼被告卢某的房屋”是否得当。五、原审判决上诉人吴某某“因违背合同伸出阳台赔偿原告毛某损失10500元”是否得当。
关于以上争议焦点，本院认为：一、本案房屋买卖合同法律关系中，案外人熊湘来仅仅是房屋出卖人即被上诉人毛某的委托代理人，并非房屋买卖合同的实际权利义务人。通城县人民法院审理的（2008）通民初字第349号毛某与熊湘来委托合同纠纷案件发生效力后，毛某与熊湘来之间的委托与被委托关系即已终止，案外人熊湘来在本案的房屋买卖合同中纠纷已不享有任何权利或承担义务，其不符合本案房屋买卖合同纠纷当事人的主体资格。因此，原审并未遗漏当事人熊湘来。二、关于上诉人李定南、吴某某所欠购房款的具体金额及购房款应给付的对象等合同权利义务问题，双方当事人在本案诉讼之前存在争议。2011年11月18日通城县人民法院作出的（2008）通民初字第349号民事判决和2012年4月12日本院作出的（2012）鄂咸宁中民三终字第00061号民事判决，已对本案双方当事人房屋买卖合同中相关争议的权利义务问题进行了确认。从确认本案双方当事人合同相关权利义务之日起至被上诉人毛某向原审法院提起诉讼之日2013年11月26日止，并未超出法定二年的诉讼时效。上诉人李定南、吴某某主张被上诉人毛某的起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。三、上诉人李定南主张其实际支付被上诉人毛某及其授权委托人熊湘来购房款有160000余元，上诉人吴某某主张其实际支付被上诉人毛某及其授权委托人熊湘来购房款有150000余元，与李定南、吴某某在通城县人民法院审理的（2008）通民初字第349号委托合同纠纷案庭审诉讼中的陈述不符，与该案已发生法律效力的民事判决认定的事实不符。两上诉人主张的上述事实均不能认定。且在（2008）通民初字第349号委托合同纠纷案中，通城县人民法院已“口头通知第三人李定南、吴某某不得向原、被告继续交款，第三人李定南、吴某某同意将款项交法庭，……”因此，上诉人李定南、吴某某即使在此后有向案外人熊湘来交付购房款的行为，亦因其行为与法院的通知和其自己的承诺相违背而无效。原审根据已发生法律效力的（2008）通民初字第349号民事判决认定的事实“……李定南应付174000元，已付原告60000元，付被告熊湘来42000元，欠款72000元向原告出具了欠条；吴某某应付154000元，已付原告105000元。……诉讼过程中，本院口头通知第三人李定南、吴某某不得向原、被告继续交款，第三人李定南、吴某某同意将款项交法庭，后第三人李定南交沙堆法庭10000元，第三人吴某某交沙堆法庭3100元”。结合该判决作出后上诉人李定南、吴某某未另行支付购房款给被上诉人毛某的事实，认定上诉人李定南欠购房款62000元，吴某某欠购房款45900元正确，本院继续予以认定。四、上诉人李定南虽主张原审法院判决的“占用二楼被告卢某的房屋”系从廖成夫处购买，但该主张其在通城县人民法院审理的（2008）通民初字第349号委托合同纠纷案中并未提出，且与该案已发生法律效力的（2008）通民初字第349号民事判决认定的事实“……被告（熊湘来）又接受委托分户销售房屋的委托，原告（毛某）与廖成夫、吴美祥、李定南、吴某某分别签订房屋买卖协议，2008年2月19日廖成夫经原告同意转让给卢某。……”不符，本院不予支持。原审判决“被告李定南自动腾出占用二楼被告卢某的房屋”时未明确腾退房屋指向的主体欠妥，本院予以纠正，应由上诉人李定南返还所占用的经被上诉人毛某同意出售给卢某的房屋给被上诉人毛某。五、被上诉人毛某请求上诉人吴某某赔偿因违反合同伸出阳台给其造成的损失10500元，因未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。原审判决上诉人吴某某“因违背合同伸出阳台赔偿原告毛某损失10500元”不当，应予以撤销。
此外，上诉人李定南、吴某某主张原审对于被上诉人毛某未履行办证义务只字未提，因上诉人李定南、吴某某在原审诉讼中对此未提出反诉请求，本案不予审理。上诉人李定南、吴某某提出其出具欠条时受到被上诉人的胁迫而主张欠条无效，因在通城县人民法院审理的（2008）通民初字第349号委托合同纠纷案中李定南的欠条已经出具，而李定南、吴某某均未主张其受到胁迫出具欠条的事实，也未否认欠购房款的事实，且上诉人吴某某根本无出具欠条的事实存在而不能成立。上诉人李定南出具给被上诉人毛某的欠条有效，上诉人吴某某欠被上诉人毛某购房款的事实亦应予以认定。上诉人李定南主张在购房前做下水道工资、出售鞭炮及被上诉人用红砖砌墙恢复损失的应进款项，上诉人吴某某主张的在购房时做下踏步、水泥、砖和介绍费及被上诉人用红砖砌墙恢复损失的应进款项，均与本案房屋买卖合同不是同一法律关系，且两上诉人在二审诉讼中并未举证证明，亦未提出其应进款项的具体数额，故两上诉人的上述主张，均不予支持。

综上，上诉人李定南的上诉理由均不能成立，本院不予支持；上诉人吴某某上诉主张其不应赔偿被上诉人毛某因违反合同伸出阳台而造成的损失10500元的上诉理由成立，本院予以支持。原判认定事实部分不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：

一、维持湖北省通城县人民法院（2013）鄂通城民初字第02452号民事判决主文第三项、第四项。
二、变更湖北省通城县人民法院（2013）鄂通城民初字第02452号民事判决主文第一项、第二项为“一、上诉人李定南欠被上诉人毛某购房款62000元，并返还所占用的经被上诉人毛某同意出售给卢某的房屋给被上诉人毛某。二、上诉人吴某某欠被上诉人毛某购房款45900元。”
上述一、二项给付金钱和返还财产义务，由上诉人李定南、吴某某、原审被告卢某于本判决送达之日起二十日内履行完毕。
一审案件受理费2600元，由上诉人李定南负担1063元，上诉人吴某某负担787元，原审被告卢某负担569元，被上诉人毛某负担181元；二审案件受理费2100元，由上诉人李定南负担1063元，上诉人吴某某负担640元，被上诉人毛某负担397元。
本判决为终审判决。

审判长　熊　魁 审判员　杨荣华 审判员　王洪斌

书记员：成刚