上诉人徐某某、杨某某与被上诉人伊春市物贸商厦有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省伊春市伊春区。
上诉人（原审原告）：杨某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省伊春市伊春区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：刘新福，黑龙江兴福律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：伊春市物贸商厦有限责任公司，住所地黑龙江省伊春市伊春区西步行街。
法定代表人：韩滨伊，职务总经理。
委托诉讼代理人：李海昱，女，物贸公司员工。

上诉人徐某某、杨某某因与被上诉人伊春市物贸商厦有限责任公司（以下简称物贸公司）租赁合同纠纷一案，不服伊春市伊春区人民法院（2016）黑0702民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐某某、杨某某的委托诉讼代理人刘新福，被上诉人物贸公司的委托诉讼代理人李海昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐某某、杨某某的上诉请求：撤销一审判决，依法改判本案争议的房屋租赁协议无效，并依法撤销。事实和理由：1、一审法院依据合同法第五十四条驳回上诉人的诉讼请求是错误的；2、一审法院忽略了本案中一个重要的民事原则，公平公正原则；3、合同履行期间超过二十年，是无效合同。
物贸公司辩称，1、原审法院判决驳回被答辩人的诉讼请求是正确的；2、该合同不存在显示公平的情形，与客观实际情形相符；3、被答辩人认为“租赁合同加上上诉人实际履行的期限是二十二年，该合同无效”是错误的；4、因被答辩人房屋位置的特殊性，双方也无法协商解除《房屋委托租用合同》。
徐某某、杨某某向一审起诉请求：判令撤销原告徐某某与被告物贸公司签订的物贸商厦二楼217房屋的委托租用合同；诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2003年10月15日，原告徐某某与被告物贸公司签订《房屋委托租用合同》一份，双方约定将二原告所有的、位于被告商厦二层的217号精品屋委托被告对外出租，租用时间以被告对外租用的年限为准，每年租金5000元，一年一支付，支付起始时间为2003年12月1日。合同签订后，双方一直实际履行至今，原告收到被告给付的房屋租金至2016年末。2005年6月30日，被告与案外人百姓超市（现黑龙江凯玛特超市）签订了租赁合同一份，被告将商厦的一至五层（含原告的位于二层的217号精品屋）租赁给超市经营，期限二十年，年租金1000000元，该合同至今亦在履行。现原告认为在与被告订立合同时租期约定不明，租赁费达十三年未变、低于现市场价10倍之多存在显失公平为由，而诉至我院，要求撤销双方签订的房屋委托租用合同，由被告承担本案的诉讼费用。原审认为，本案争议的焦点是租期约定是否明确、租金是否过低显失公平的问题。关于租期方面，双方在合同中约定的是“以被告对外出租的年限为准”，现被告与案外人约定了房屋租期为二十年，况且原被告就合同的约定已履行了达十三年之久，故应视为租期约定明确，故原告的理由不能成立；关于租金方面，原告认为十三年来保持年租金5000元不变，低于现市场价10倍之多，对此未提供相关证据证实，况且被告与案外人签订的房屋租赁合同亦保持年租金二十年不变，相比较被告在该合同中未取得明显的利益，不存在显失公平的现象，故原告的该理由亦不成立。判决，驳回原告徐某某、杨某某的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。

本院认为，上诉人主张其一审中提出的撤销房屋租用协议是基于该合同无效而撤销，但合同无效与撤销是两个不同的法律问题，无效的合同自始无效，并不存在无效后再撤销的问题，该主张无法律依据，本院不予支持。上诉人主张该租用合同显示公平，其他店铺租金已涨至几万元，但并未提供证据证明。且被上诉人已将争议房屋租赁给第三人，且也保持二十年租金不变，被上诉人并未因此而多获利益，故该主张本院不予支持。上诉人主张租赁合同最长时间不得超过二十年，本案委托租用合同总期限为二十二年为无效合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。超过二十年租赁期限并不导致合同整体无效，故上诉人该主张本院不予支持。
综上所述，徐某某、杨某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由徐某某、杨某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　焦　杨 审判员　张紫微 审判员　于晓星

书记员：肖尊辉