上诉人张某某与被上诉人张丹丹、原审被告李某志、皇某玉苹案外人执行异议之诉二审民事判决书

上诉人（原审被告）：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省铁力市双丰镇繁荣社区二组。
委托诉讼代理人：高天书，黑龙江龙程律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张丹丹，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省铁力市双丰家具集团楼二单元302室。
原审被告：李某志，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省铁力市双丰镇供销社楼二单元四层东厅。
原审被告：皇某玉苹，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省铁力市双丰镇繁荣社区。

上诉人张某某与被上诉人张丹丹、原审被告李某志、皇某玉苹案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省铁力市人民法院（2017）黑0781民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某某的委托诉讼代理人高天书、被上诉人张丹丹到庭参加诉讼。原审被告李某志、皇某玉苹经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理现已审理终结。
张某某上诉请求：张某某与许卫国之间不存在房屋买卖合同关系，而是名为买卖实为抵押，且根据张某某所出示的短信聊天记录显示，许卫国一直在向张某某追讨借款，亦说明双方之间债权、债务关系客观存在，并不存在用债务抵顶售楼款的事实。且十四张购房收据所记载的房屋价格总计200多万元，明显不符合客观事实。
张丹丹辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确。依法驳回上诉，维持原判。
张丹丹向一审法院起诉请求：一、依法判决停止对查封四处房屋的执行。二、要求李某志、张某某、皇某玉苹承担诉讼费用。事实和理由：2014年张某某因在铁力市双丰镇建楼房急需资金，向许卫国借款60万元。张某某将资金用于铁力市恒信房地产开发公司开发建楼，后无力偿还借款，在2014年10月28日张某某同意将其开发的十四处房屋卖给许卫国冲抵欠款。双方签订了房屋买卖合同，合同上加盖了出卖方铁力市恒信房地产开发公司的公章，买卖合同签订后对其中的部分房屋进行了装修。在装修过程中铁力市人民法院对其中四处房屋进行了查封，对此错误的查封，许卫国提出了书面异议，铁力市法院（2015）铁执字24号执行裁定书裁定驳回许卫国的执行异议申请，因此诉至法院，请求依法判决停止对四处房屋的执行。
一审法院认定事实：张丹丹与许卫国系夫妻关系。许卫国于2017年2月4日死亡。2008年7月铁力市恒信房地产开发有限责任公司开发建设铁力市双丰镇繁荣小区项目，授权张某某为繁荣小区项目的负责人，负责该项目的出资、楼房销售等事宜。因张某某建房缺少资金，张某某在许卫国处借款，用于该小区的建设。2014年10月21日、10月28日张某某代表铁力市恒信房地产开发公司双丰繁荣小区项目部与许卫国签订了房屋买卖合同，将繁荣小区4号楼一单元101室、102室、二单元101室、3号楼一单元501室等十四套房屋出售给许卫国，并为许卫国开具了售楼收据。许卫国用张某某欠款抵顶了售楼款。许卫国已实际占有以上诉争房屋，并对房屋进行了装修。2014年10月14日本院判决张某某、皇某玉苹于判决生效后15日内一次性偿还李某志本金60万元及利息，2015年3月20日本院依据李某志的申请作出（2015）铁执字第155-2号执行裁定书，查封了包括本案诉争的四套房屋在内的共十套房屋。2015年11月20日许卫国向本院提出执行异议申请，请求解除对本案诉争四套房屋的查封，2016年2月4日，本院作出（2015）铁执异字第24号执行裁定，驳回许卫国的执行异议申请。一审法院认为，许卫国在诉讼过程中死亡，张丹丹作为许卫国的遗产继承人，已表明愿意承受许卫国的诉讼权利，故本案应变更原告为张丹丹，继续进行审理。张某某系铁力市双丰繁荣小区项目的负责人,接受铁力市恒信房地产开发公司的授权，负责繁荣小区项目的出资、楼房销售等事宜，故张某某有权代表恒信房地产开发公司出售房屋。张某某于2014年10月21日、10月28日代表恒信房地产开发有限责任公司与许卫国签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，故该合同有效。许卫国用张某某所欠债务抵顶了售楼款，该行为不违反法律规定，亦应认定有效。张某某为许卫国开具售楼票据均系张某某本人亲笔所开并加盖铁力市恒信房地产开发有限责任公司双丰繁荣小区项目部公章，无证据证明该售楼票据系在受强迫条件下后补所形成，故应认定开具票据时间即为票据所显示的日期。在合同签订后张某某已将出售房屋交付许卫国，许卫国虽未到繁荣小区物业管理部门办理房屋入住手续，但不能影响房屋买卖合同的效力。许卫国已实际占有诉争房屋，且无证据证明许卫国系恶意占有诉争房屋，故许卫国占有诉争房屋属于合法占有。张某某在2016黑0781民初第410号案件的庭审笔录中主张在签订房屋买卖合同后还陆续偿还许卫国债务，所以与许卫国之间是抵押关系，不是以物抵债关系。许卫国在该庭审笔录中已否认所偿还债务与本案有关，且双方没有以书面形式订立抵押合同,亦未进行抵押登记，违反了《担保法》第三十八条所规定的抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同的法律规定。故本院对张某某的辩解理由不予采信。综上，许卫国在人民法院查封之前已签订有效的书面房屋买卖合同，已合法占有本案诉争房屋，许卫国的权利能够排除法院执行。许卫国死后，张丹丹有权代表许卫国行使该权利。综上，张丹丹的诉讼请求成立。判决：不得执行铁力市双丰镇繁荣小区4号楼一单元101室、102室、二单元101室、3号楼一单元501室。案件受理费由3300元由张某某、皇某玉苹、李某志承担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，张某某经铁力市恒信房地产开发公司授权与许卫国签订房屋买卖合同并为其出具售楼票据，是双方真实意思表示，双方签订的合同是合法有效的。双方应接照合同约定履行。张某某提出与许卫国签订的房屋买卖合同是在房屋卖出后陆续偿还其欠款，是抵押并不存在买卖关系。因双方没有签订抵押合同也没有进行抵押登记，故其上诉理由不成立，不予支持。
综上所述，张某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由张某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　焦　杨 审判员　盖国建 审判员　于晓星

书记员：肖尊辉