上诉人崔某某因与被上诉人嫩江县供销合作社联合社、被上诉人嫩江县市场服务中心房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

崔某某
关国兴（黑龙江兴国律师事务所）
嫩江县供销合作社联合社
于春浩（黑龙江民声律师事务所）
嫩江县市场服务中心

上诉人（原审原告）崔某某，男，汉族，个体业主。
委托代理人关国兴，黑龙江兴国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）嫩江县供销合作社联合社。住所地:嫩江县嫩江镇原乡企局五楼。
法定代表人刘波，职务理事会主任。
委托代理人于春浩，黑龙江民声律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）嫩江县市场服务中心。住所地:嫩江县嫩兴路1号。
法定代表人张家华，职务主任。
委托代理人于春浩，黑龙江民声律师事务所律师。
上诉人崔某某因与被上诉人嫩江县供销合作社联合社（以下简称供销合作社）、被上诉人嫩江县市场服务中心（以下简称市场服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服嫩江县人民法院（2015）嫩民初字第934号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月17日公开开庭审理了本案。上诉人崔某某及其委托代理人关国兴，被上诉人供销合作社、市场服务中心共同委托代理人于春浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，2012年4月25日，原告与供销合作社签订了房屋租赁合同。合同约定，供销合作社将商贸城四楼的会议室及东侧的2间办公室、对门的1间办公室出租给原告；租赁期限为从2012年4月25日至2016年4月25日止；租金每年为10，000.00元，一次性付清；此合同到期后，原告如继续租赁，享有优先租赁权，如商贸城整体拆迁，被告供销合作社只负责给付原告搬迁费用及返还未到租赁期限的租赁费，原告不得以各种理由阻碍拆迁。合同签订后，原告缴纳4年的房屋租赁费40，000.00元。合同签订后，嫩江县人民政府于2012年7月24日召开政府协调会，决定对商贸城整体改造，并将商贸城四楼属于供销合作社产权所有的办公室整体迁出，原告所租赁的办公室及会议室已经被重建，即将原有的各个办公室改建成为一个整体大厅。商贸城改造后，新增国有面积招租由市场服务中心负责。商贸城改造前，二被告的工作人员与原告共同对原告所租赁的办公室及会议室于2012年10月14日进行了实际丈量，面积为586.772平方米，市场服务中心于2013年12月4日将改造后商贸城四楼整体以每年200万元价格出租给“火狐狸”服装广场。
原审法院判决认为，原告与供销合作社签订的房屋租赁合同因房屋整体改造并已出租，原、被告间的房屋租赁合同已无法实际履行而解除，因解除合同，给原告造成的实际损失，供销合作社应予以赔偿。因原告将房屋租赁以后未实际利用经营，原告的实际损失应为未到期限的房屋租赁费3.5万元及利息。现原告主张供销合作社退还剩余3.5年租金即35，000.00元的请求本院予以支持，供销合作社应当自原告搬出之日2012年10月15日起以35，000.00元为本金，本院酌情确定按照中国人民银行同期贷款三至五年年利率上浮30%计算利息，利息为8，392.00元（详见附后利率表，截止至2015年10月15日），供销合作社应退还原告本金及利息43，392.00元。原告主张二被告赔偿损失1，173，540.00元的请求，因原告未提交证据证实其所受到损失的具体数额，所以原告要求二被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》（二）第二十二条  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决，一、被告嫩江县供销合作社联合社于本判决生效后10日内退还原告崔某某房屋租赁费本金及利息43，392.00元（利息截止至2015年10月15日）；二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费15，362.00元（缓交），减半收取7，681.00元，由原告崔某某负担7，274.00元，由被告嫩江县供销合作社联合社负担307.00元。
判决宣判后，原告崔某某不服，向本院提起上诉。主要上诉理由:1、供销合作社无视双方签订的租赁合同违约在先，使上诉人与香港正兆国际投资有限公司现代建筑装饰材料合作的销售合同终止，损失年盈利近千万元，上诉人交纳的50万元代理费全部损失。因二被上诉人未将商贸城四楼586.772平方米租赁面积交予上诉人，而直接另行出租，如直接向崔某某承租，每年每平方不应少于500.00元，故要求二被上诉人至少赔偿上诉人房屋租赁合同违约损失1，173，540.00元。2、原审法院判决认为上诉人未提交证据证实损失的具体数额，而未支持上诉人主张错误，生效判决中已认定“火狐狸”服装广场对外出租价格为每平方米500.00元，应以此标准为依据给付。3、原审法院判决认定原租赁物灭失，不尊重客观事实，也违背了合同调节市场秩序的重大意义，租赁物现存在是客观事实，且改造后的房屋仍用以对外租赁，并未因其改建进而改变房屋用途，房屋租赁合同的违约也是对上诉人合法承租权的分割。4、根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约损害赔偿应采取完全赔偿原则，即违约方应赔偿受害人的实际损失和可期待利益损失，通过完全赔偿原则，可以使受害人恢复到合同订立前的状态，或恢复到合同如期履行的状态，它属于违约方应予赔偿的范围。请求撤销原审法院判决，改判支持上诉人原审诉讼请求。并由被上诉人承担诉讼费用。
本院认为，合同是双方当事人自愿平等签订的民事契约，上诉人崔某某与被上诉人供销合作社签订房屋租赁合同后，双方应按此合同内容履行约定的权利义务。因房屋租赁合同对租赁期限及违约责任进行了约定，供销合作社将房屋改造后未将己租赁给崔某某的房屋交由其继续使用，而是由被上诉人市场服务中心另行整体出租给“火狐狸”服装广场，二被上诉人的行为已属对原房屋租赁合同的违约，亦无法实现原房屋租赁合同目的，故二被上诉人应返还剩余租期内的租金及利息43，392.00元。
关于本案违约损失应如何认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条  规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”崔某某主张应依据双方认可的整体出租价格，给付剩余部分租金1，173，540.00元的主张，因二被上诉人对诉争房屋进行整体改造，在进行改造时对房屋存在资金投入，使改造后的租赁房屋整体价值提升，崔某某对其损失未提交有效证据证实其主张，且不能完全依据改造后的租赁价格给付违约损失，现双方对房屋租赁价格为每平方米500.00元的事实无异议，故以二被上诉人给付崔某某房屋租赁面积及剩余年限的价格1，173，540.00元为参考，酌情认定违约损失为租赁价格的20%即234，708.00元。综上，原审法院判决认定的事实清楚，但对违约损失标准予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:
一、维持嫩江县人民法院（2015）嫩民初字第934号民事判决；
二、被上诉人嫩江县供销合作社联合社、嫩江县市场服务中心于本判决生效后10日内给付上诉人崔某某违约损失234，708.00元。
一、二审案件受理费30，333.00元，邮寄费180.00元，由上诉人崔某某负担23，525.53元，被上诉人嫩江县供销合作社联合社、嫩江县市场服务中心负担6，987.47元。
本判决为终审判决。

本院认为，合同是双方当事人自愿平等签订的民事契约，上诉人崔某某与被上诉人供销合作社签订房屋租赁合同后，双方应按此合同内容履行约定的权利义务。因房屋租赁合同对租赁期限及违约责任进行了约定，供销合作社将房屋改造后未将己租赁给崔某某的房屋交由其继续使用，而是由被上诉人市场服务中心另行整体出租给“火狐狸”服装广场，二被上诉人的行为已属对原房屋租赁合同的违约，亦无法实现原房屋租赁合同目的，故二被上诉人应返还剩余租期内的租金及利息43，392.00元。
关于本案违约损失应如何认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条  规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”崔某某主张应依据双方认可的整体出租价格，给付剩余部分租金1，173，540.00元的主张，因二被上诉人对诉争房屋进行整体改造，在进行改造时对房屋存在资金投入，使改造后的租赁房屋整体价值提升，崔某某对其损失未提交有效证据证实其主张，且不能完全依据改造后的租赁价格给付违约损失，现双方对房屋租赁价格为每平方米500.00元的事实无异议，故以二被上诉人给付崔某某房屋租赁面积及剩余年限的价格1，173，540.00元为参考，酌情认定违约损失为租赁价格的20%即234，708.00元。综上，原审法院判决认定的事实清楚，但对违约损失标准予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:

一、维持嫩江县人民法院（2015）嫩民初字第934号民事判决；
二、被上诉人嫩江县供销合作社联合社、嫩江县市场服务中心于本判决生效后10日内给付上诉人崔某某违约损失234，708.00元。
一、二审案件受理费30，333.00元，邮寄费180.00元，由上诉人崔某某负担23，525.53元，被上诉人嫩江县供销合作社联合社、嫩江县市场服务中心负担6，987.47元。

审判长：代柳怡
审判员：张可秋
审判员：张岩

书记员：仇长城