上诉人姚某某与被上诉人刘某某及原审被告李某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

姚某某
朱晓梅（黑龙江新飞律师事务所）
刘某某
苗春雷（黑龙江隆华律师事务所）

上诉人（原审被告）姚某某。
委托代理人朱晓梅，黑龙江新飞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘某某。
委托代理人苗春雷，黑龙江隆华律师事务所律师。
原审被告李某。
上诉人姚某某因与被上诉人刘某某及原审被告李某房屋买卖合同纠纷一案，不服伊春市南岔区人民法院（2014）南民初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月2日公开开庭进行了审理。上诉人姚某某及委托代理人朱晓梅，被上诉人刘某某及委托代理人苗春雷到庭参加诉讼，原审被告李某经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审认定，2005年，被告李某投资开发位于伊春市南岔区建国街建政委15组的南岔铁路医院综合楼。2005年8月14日，因被告李某资金紧张，在赵文东的介绍下，原告刘某某及其丈夫于宝生与被告李某达成了购房协议，购买伊春市南岔区建国街建政委南岔铁路医院综合楼一层东数第五厅92.91平方米门市房和二层五单元东厅、六单元西厅住宅（二厅合计）面积176.36平方米的楼房。其中一层门市房每平方米价格为4800元，二层住宅每平方米价格为750元。由于原告购房款不足，被告李某遂答应为其办理50%的按揭贷款。原告当即交付定金10000元，之后至2005年9月12日，原告陆续给付被告李某180000元购房款（其中包括定金10000元）。2006年10月，该楼房竣工，被告李某将该楼一层第四、五厅门市房和二层五单元东厅、六单元西厅的住宅交付给原告。原告经过对房屋装修后开始使用。地下室作为库房和厨房，一层门市房经营化妆品商店，二层开办美容院，地下室、一、二层楼房之间有室内楼梯相接。后来被告李某为原告办理贷款未成。自2007年始至2009年，原告每年交给被告李某60000元房租，租赁该楼房的一层第四、五厅门市房，三年共计交付房租180000元。2009年9月，经原告同意，被告李某将该楼一层第四厅门市房卖给他人。2009年10月至2011年10月，原告每年交给被告李某该楼一层第五厅的租金30000元，两年共交给被告李某60000元。期间，被告李某于2010年1月22日，与被告姚某某瞒着原告签订了房屋买卖协议书，将该楼一层第五厅及地下室以550000元的价格卖给被告姚某某。2011年10月，被告李某让原告将房租交给被告姚某某，原告遂与被告姚某某于2011年10月22日签订了一年的租赁合同，年租金30000元。2012年9月30日，双方又签订了一年的租赁合同，年租金为70000元。2013年3月22日，被告姚某某取得了该楼一层第五厅的房屋所有权证书。2013年10月，被告姚某某向本院提起诉讼，要求原告腾退房屋。
原审认为，依法成立的合同，受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。但是经当事人协商一致的，可以变更合同。本案中，原告及其丈夫与被告李某达成的房屋买卖协议，由于办理按揭贷款未果而导致部分内容无法履行，因而将诉争门市房的买卖关系转变成租赁关系，这是双方当事人对原买卖合同的变更，应以变更后的合同为准。那么此时该诉争门市房仍然归被告李某所有。原告要求确认其与被告李某之间达成的关于诉争门市房的房屋买卖合同有效，理由不当，本院不予支持。被告李某与被告姚某某买卖诉争门市房时，在原告一直占有、使用的地下室、一层门市房和二层住宅（实际在开办美容院）已形成一个整体的情况下，对原告采取欺瞒的方式，不仅剥夺了原告的优先购买权，更属于恶意串通，损害第三人即原告的利益，所以二被告之间签订的房屋买卖协议书是无效合同。对于原告要求确认其对诉争门市房享有优先购买权和二被告签订的房屋买卖合同无效的主张，本院应予支持。原告称其交给被告李某的租金系以租金形式冲抵购房款，举证不足，本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  、第五十二条  第一款  第（二）项  、第七十七条  、第二百三十条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  ，第一百四十四条  ，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:一、被告李某与被告姚某某签订的房屋买卖协议书无效；二、原告刘某某对位于伊春市南岔区建国街建政委十五组铁路医院综合楼一层第五厅门市房，享有以同等条件优先购买的权利；三、驳回原告刘某某要求确认其与被告李某之间达成的关于以上诉争门市房的房屋买卖合同有效的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担34元，二被告各负担33元。
一审宣判后，原审被告姚某某不服，向本院提起上诉，请求:撤销原判，重新认定事实，并改判驳回被上诉人刘某某的诉讼请求。
本院认为，关于被上诉人刘某某主张其与原审被告李某达成的房屋买卖协议是否有效问题。原审认定由于被上诉人刘某某办理按揭贷款未果而导致部分内容无法履行，因而将诉争门市房的买卖关系转变成租赁关系，这是双方当事人对原买卖合同的变更，应以变更后的合同为准。被上诉人刘某某对原审法院认定的上述事实并未提出异议。本院予以确认。据此，原审判决第三项“驳回原告刘某某要求确认其与被告李某之间达成的关于以上诉争门市房的房屋买卖合同有效的诉讼请求。”正确。
关于上诉人姚某某与原审被告李某签订的房屋买卖协议效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”据此，原审法院认定原审被告李某与上诉人姚某某签订的房屋买卖协议书无效不当，应予纠正。
关于被上诉人刘某某是否享有优先购买权问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定:“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持:（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”据此，原审法院认定被上诉人刘某某享有优先购买权不当，应予纠正。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律不当。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  一款（二）项之规定，判决如下:
撤销伊春市南岔区人民法院（2014）南民初字第50号民事判决第一、二项；
二、维持伊春市南岔区人民法院（2014）南民初字第50号民事判决第三项；
三、驳回被上诉人刘某某的诉讼请求。
一、二审案件受理费200元，由被上诉人刘某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为，关于被上诉人刘某某主张其与原审被告李某达成的房屋买卖协议是否有效问题。原审认定由于被上诉人刘某某办理按揭贷款未果而导致部分内容无法履行，因而将诉争门市房的买卖关系转变成租赁关系，这是双方当事人对原买卖合同的变更，应以变更后的合同为准。被上诉人刘某某对原审法院认定的上述事实并未提出异议。本院予以确认。据此，原审判决第三项“驳回原告刘某某要求确认其与被告李某之间达成的关于以上诉争门市房的房屋买卖合同有效的诉讼请求。”正确。
关于上诉人姚某某与原审被告李某签订的房屋买卖协议效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”据此，原审法院认定原审被告李某与上诉人姚某某签订的房屋买卖协议书无效不当，应予纠正。
关于被上诉人刘某某是否享有优先购买权问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定:“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持:（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”据此，原审法院认定被上诉人刘某某享有优先购买权不当，应予纠正。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律不当。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  一款（二）项之规定，判决如下:

撤销伊春市南岔区人民法院（2014）南民初字第50号民事判决第一、二项；
二、维持伊春市南岔区人民法院（2014）南民初字第50号民事判决第三项；
三、驳回被上诉人刘某某的诉讼请求。
一、二审案件受理费200元，由被上诉人刘某某负担。

审判长：赵淑杰
审判员：张辉
审判员：张紫微

书记员：高冬梅