上诉人唐某某、吕某某因与被上诉人黑龙江省佳润置地房地产开发有限公司、原审第三人朱某、解某某商品房预售合同纠纷一案民事裁定书

上诉人（原审原告）唐某某，女，汉族，退休工人。
上诉人（原审原告）吕某某，女，汉族，个体业主。
二上诉人委托代理人吕子军，男，汉族，退休工人，系上诉人唐某某丈夫、上诉人吕某某父亲。
被上诉人（原审被告）黑龙江省佳润置地房地产开发有限公司。
法定代表人薛从贤，该公司总经理。
委托代理人刘一霖，该公司销售经理。
委托代理人仲伟良，黑龙江仲伟良律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）朱某，男，干部。
被上诉人（原审第三人）解某某，女，干部。

上诉人唐某某、吕某某因与被上诉人黑龙江省佳润置地房地产开发有限公司（以下简称佳润公司）、原审第三人朱某、解某某商品房预售合同纠纷一案，不服北安市人民法院（2013）北民初字第608号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人唐某某的委托代理人吕子军、上诉人吕某某及其委托代理人吕子军，被上诉人佳润公司的委托代理人刘一霖、仲伟良到庭参加诉讼。原审第三人朱某、解某某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告唐某某、吕某某在原审法院诉称，经唐某某、吕某某及其委托代理人吕子军申请后，原审法院于2013年8月9日对该案予以立案受理，唐某某、吕某某及其委托代理人吕子军提交了起诉状、起诉状1-1、起诉状1-1“补充1”、起诉状1-1“补充2”、起诉状二，五份起诉状，其中起诉状1-1“补充2”中将朱某、解某某列为第三人，参加本案的诉讼活动。
唐某某、吕某某在“起诉状”中的诉讼请求为：
一、请法院依法判决：佳润公司应当履行《【佳润·凤凰城】认购协议书》（以下简称《认购协议书》）第11条（首付款73482元，签约时间另行通知，……）的约定，按照商品房买卖合同说明的规定，签订公平合法的《商品房买卖合同》和《补充协议》。
（一）请法院依法判决：佳润公司应当按照《认购协议书》的约定（见《认购协议书》□银行按揭贷款：和第4条）将《商品房买卖合同》第六条第3、修改（修改手写部分）为3、其他方式于20年月日之前已经按照《认购协议书》约定和国家的相关政策交齐了首付款柒万叁仟肆佰捌拾贰元整。在七个工作日内交齐《认购协议书》中约定的按揭购房所需资料（户口、借款人及配偶有效身份证、借款人及配偶收入证明、借款人婚姻状况证明）。申请银行批准、确认按揭房款人民币壹拾陆万玖仟（零佰零拾零）元整（￥169000元）。
（二）请法院依法裁决：将《商品房买卖合同》第八条第一款修改（修改手写部分）为：出卖人应当在银行批准按揭贷款或者交齐购房款后7个工作日内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。
（三）请法院依法判决：将《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定修改（修改手写部分）为：第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项和第3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.3%向买受人支付违约金。3.在180日内基础上再增加60日，若买受人再不能在规定期限内取得房地产权属证书（房产证、土地使用证），出卖人应当承担违约的民事责任。
二、请法院依法做出判决：佳润公司应当按照《认购协议书》的约定，改正附件四：合同《补充协议》的部分协议内容：依据《认购协议书》□银行按揭贷款：和第4条，将《补充协议》1、修改为1、买受人选择银行按揭贷款方式的，在签订《商品房买卖合同》之前已经按《认购协议书》的约定和国家相关政策交齐了首付款柒万叁仟肆佰捌拾贰元整（￥73482元），买受人根据《认购协议书》相关约定提供按揭贷款所需资料（户口、借款人及配偶有效身份证、借款人及配偶收入证明、借款人婚姻状况证明）。申请银行批准、确认按揭房款人民币壹拾陆万玖仟（零佰零拾零）元整（￥169000元）；依据《认购协议书》□银行按揭贷款：和第4条，将《补充协议》2、修改为2、如买受人按揭贷款申请获银行批准，应自接到银行或出卖人以电话、传真等方式通知后10个工作日内提供相关资料（以《认购协议书》中约定的资料为原则基础，买卖双方当事人应当分清责任，积极配合银行工作）；依据《认购协议书》第5条，将《补充协议》3、修改为3、买受人选择按揭购房的，若由于买受人个人原因导致按揭贷款申请最终未获银行批准的，依据《认购协议书》的约定，买卖双方当事人应当协商变为分期付款的方式交付购房款；依据《认购协议书》□银行按揭贷款：和第4条，将《补充协议》4、修改为4、若银行要求买受人补充提交按揭贷款申请文件，买卖双方当事人应当具体情况具体分析，分清责任，协商解决；若银行有其他要求，买卖双方当事人也应当分清责任，协商解决。
三、请法院依法做出判决：将《认购协议书》认定为《房屋买卖合同》或《商品房买卖合同》。
四、请法院依法做出判决：1、凤凰城18号楼三单元502室属于唐某某、吕某某固有财产，令佳润公司不许另行出售；2、冻结凤凰城18号楼三单元502室。
五、《认购协议书》第11条中的“客户自己跑贷款”恢复为“由开发商（出卖人）办理按揭贷款”。
六、此案产生的申诉费、交通费、住宿费均由佳润公司承担。
唐某某、吕某某在“起诉状1-1”中的诉讼请求为：
一、佳润公司应当继续履行《认购协议书》第11条（首付款73482元，签约时间另行通知，……）的约定，按照商品房买卖合同说明的规定，继续履行《认购协议书》的约定与买受人签订《商品房买卖合同》和《补充协议》。
二、佳润公司应当继续履行《认购协议书》的约定，改正《补充协议》之中违反《认购协议书》约定的内容。
三、请法院依法做出判决：将《认购协议书》认定为《房屋买卖合同》或《商品房买卖合同》，令佳润公司依法向买受人交付买受人所购买的房屋。
四、依据《黑龙江省消费者权益保护条例》第十四条的规定，请法院依法做出判决：1、凤凰城18号楼三单元502室属于买受人固有财产，令出卖人不许私自出售；2、冻结凤凰城18号楼三单元502室，令其不许装修。
五、《认购协议书》第11条中的“客户自己跑贷款”没有法律效力，应当恢复为“由开发商（出卖人）办理按揭贷款”。
六、根据《认购协议书》有关内容，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，请法院依法判决：买受人已交齐购房首付款的《认购协议书》为《买卖合同》。佳润公司应当按照《认购协议书》的约定继续履行义务：与买受人签订《商品房买卖合同》；佳润公司应当依法交付买受人所购买的房屋。
七、请法院依法做出判决：在2012年12月31日的次日起至本案最终判决并且执行完毕日止和出卖人将房屋交付给买受人使用日止，由出卖人向买受人支付买受人已（以）付购房款的定期年利率的贷款利息，或者由出卖人向买受人支付房屋使用金14元／㎡／月（比照并低于出卖人规定的房屋使用金，见《补充协议》3、）。
八、此案产生的受理费、诉讼费、交通费、住宿费、误工费、从起诉到申诉均由佳润公司承担。
九、去掉起诉状一（2013年4月22日交北安市人民法院的起诉状为起诉状一）的诉讼请求一第（二）项；起诉状一诉讼请求一第（三）项，变更为起诉状二的诉讼请求一第（二）项。
十、起诉状一和起诉状二与起诉状1-1不一致的内容以起诉状1-1为准。
唐某某、吕某某在“起诉状1-1补充1”中的诉讼请求为：
一、佳润公司应当履行《认购协议书》第11条（首付款73482元，签约时间另行通知，……）的约定，按照商品房买卖合同说明的规定，继续履行《认购协议书》的约定与买受人签订《商品房买卖合同》和《补充协议》：
（一）佳润公司应当履行《认购协议书》的约定（见《认购协议书》付款方式、□银行按揭贷款：和第4条），将《商品房买卖合同》第六条第3、修改（修改手写部分）为3、其他方式于20年月日之前已经按照《认购协议书》约定和国家的相关政策交齐了首付款柒万叁仟肆佰捌拾贰元整。在七个工作日内交齐《认购协议书》中约定的按揭购房所需资料（户口、借款人及配偶有效身份证、借款人及配偶收入证明、借款人婚姻状况证明）。申请银行批准、确认按揭房款人民币壹拾陆万玖仟（零佰零拾零）元整（￥169000元）。
（二）佳润公司应履行《认购协议书》第11条有关签约的约定，依法将《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定修改（修改手写部分）为：第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项和第3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.3%向买受人支付违约金。3.在180日内基础上再增加60日，若买受人再不能在规定期限内取得房地产权属证书（房产证、土地使用证），出卖人应当承担违约的民事责任。
二、佳润公司应当履行《认购协议书》的约定，改正《补充协议》之中违反《认购协议书》约定的内容：佳润公司应当履行《认购协议书》付款方式和第4条的约定，将《补充协议》1、修改为1、买受人选择银行按揭贷款方式的，在签订《商品房买卖合同》之前已经按《认购协议书》的约定和国家相关政策交齐了首付款柒万叁仟肆佰捌拾贰元整（￥73482元），买受人根据《认购协议书》相关约定提供按揭贷款所需资料（户口、借款人及配偶有效身份证、借款人及配偶收入证明、借款人婚姻状况证明）。申请银行批准、确认按揭房款人民币壹拾陆万玖仟（零佰零拾零）元整（￥169000元）；
佳润公司应当履行《认购协议书》□银行按揭贷款：和第4条的约定，将补充协议2、修改为2、如买受人按揭贷款申请获银行批准，应自接到银行或出卖人以电话、传真等方式通知后10个工作日内提供相关资料（以《认购协议书》中约定的资料为原则基础，买卖双方当事人应当分清责任，积极配合银行的工作）；
佳润公司应当履行《认购协议书》第5条的约定，将《补充协议》3、修改为3、买受人选择按揭购房的，若由于买受人个人原因导致按揭贷款申请最终未获银行批准的，依据《认购协议书》的约定，买卖双方当事人应当协商变为分期付款的方式交付购房款；（买受人建议：关于违约金的数额，待分期付款的方式确定后，另行协商；）
佳润公司应当履行《认购协议书》付款方式、□银行按揭贷款：和第4条的约定，将《补充协议》4、修改为4、若银行要求买受人补充提交按揭贷款申请文件，买卖双方当事人应当具体情况具体分析，按照《认购协议书》的约定，分清责任，协商解决；若银行有其他要求，买卖双方当事人也应当分清责任，协商解决。
唐某某、吕某某在“起诉状1-1补充2”中的诉讼请求为：
一、请法院依法判决：朱某、解某某夫妻二人在出卖人与唐某某、吕某某的房屋买卖争议最终判决（起诉、上诉、申诉、一直到最高人民法院申诉判决）之前，不许装修、居住、出租、出卖、占有凤凰城18号楼三单元502室。
二、诉讼请求一产生的受理费、诉讼费、交通费、住宿费、误工费、从起诉到申诉均由朱某、解某某承担。
唐某某、吕某某在“起诉状二”中的诉讼请求为：
一、佳润公司应当履行《认购协议书》第11条（首付款73482元，签约时间另行通知，……）的约定，按照商品房买卖合同说明的规定，与买受人签订公平合法的《商品房买卖合同》和《补充协议》：
（一）佳润公司应当按照《认购协议书》的约定（见《认购协议书》付款方式、□银行按揭贷款：和第4条）将《商品房买卖合同》第六条第3、修改（修改手写部分）为3、其他方式于20年月日之前已经按照《认购协议书》约定和国家的相关政策交齐了首付款柒万叁仟肆佰捌拾贰元整，在七个工作日内交齐《认购协议书》中约定的按揭购房所需资料（户口、借款人及配偶有效身份证、借款人及配偶收入证明、借款人婚姻状况证明）。申请银行批准、确认按揭房款人民币壹拾陆万玖仟（零佰零拾零）元整（￥169000元）。
（二）佳润公司应当将《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定修改（修改手写部分）为：第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项和第3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.3%向买受人支付违约金。3.在180日内基础上再增加60日，若买受人再不能在规定期限内取得房地产权属证书（房产证、土地使用证），出卖人应当承担违约的民事责任。
二、佳润公司应当按照《认购协议书》的约定，改正附件四：合同《补充协议》的部分协议的内容：
按照《认购协议书》付款方式和第4条的约定，将《补充协议》1、修改为1、买受人选择银行按揭贷款方式的，在签订《商品房买卖合同》之前已经按《认购协议书》的约定和国家相关政策交齐了首付款柒万叁仟肆佰捌拾贰元整（￥73482元），买受人根据《认购协议书》相关约定提供按揭贷款所需资料（户口、借款人及配偶有效身份证、借款人及配偶收入证明、借款人婚姻状况证明）。申请银行批准、确认按揭房款人民币壹拾陆万玖仟（零佰零拾零）元整（￥169000元）
按照《认购协议书》□银行按揭贷款：和第4条的约定，将《补充协议》2、修改为2、如买受人按揭贷款申请获银行批准，应自接到银行或出卖人以电话、传真等方式通知后10个工作日内提供相关资料（以《认购协议书》中约定的资料为原则基础，买卖双方当事人应当分清责任，积极配合银行的工作）；
按照《认购协议书》第5条的约定，将《补充协议》3、修改为3、买受人选择按揭购房的，若由于买受人个人原因导致按揭贷款申请最终未获银行批准的，依据《认购协议书》的约定，买卖双方当事人应当协商变为分期付款的方式交付购房款；（买受人建议：关于违约金的数额，待分期付款的方式确定后，另行协商；）
按照《认购协议书》付款方式、□银行按揭贷款：和第4条的约定，将《补充协议》4、修改为4、若银行要求买受人补充提交按揭贷款申请文件，买卖双方当事人应当具体情况具体分析，按照《认购协议书》的约定，分清责任，协商解决；若银行有其他要求，买卖双方当事人也应当分清责任，协商解决。
三、请法院依法做出判决：将《认购协议书》认定为《房屋买卖合同》或《商品房买卖合同》，出卖人向买受人交付买受人所购买的房屋。
四、依据《黑龙江省消费者权益保护条例》第十四条的规定，请法院依法做出判决：1、凤凰城18号楼三单元502室属于买受人固有财产，令出卖人不许另行出售；2、冻结凤凰城18号楼三单元502室，令其不许装修。
五、《认购协议书》第11条中的“客户自己跑贷款”应当恢复为“由开发商（出卖人）办理按揭贷款”。
六、根据《认购协议书》和约定的付款方式，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，请法院依法判决：买受人已交齐购房首付款的《认购协议书》为《买卖合同》。佳润公司应当按照《认购协议书》的约定履行义务：与买受人签订《商品房买卖合同》；交付买受人所购买的房屋。
七、请法院依法做出判决：在2012年12月31日的次日起至本案最终判决并且执行完毕日止（至银行批准按揭贷款或者交齐购房款后7个工作日内出卖人将房屋交付给买受人使用日止），由出卖人向买受人支付买受人已（以）付购房款的定期年利率的贷款利息，或者由出卖人向买受人支付房屋使用金16元／㎡／月（比照并低于出卖人规定的房屋使用金，见《补充协议》3、）。
八、此案产生的受理费、诉讼费、交通费、住宿费、误工费、从起诉到申诉均由佳润公司承担。
九、去掉起诉状一（2013年4月22日交北安市人民法院的起诉状为起诉状一）的诉讼请求一第（二）项；起诉状一诉讼请求一第（三）项，变更为起诉状二的诉讼请求一第（二）项。
十、起诉状一与起诉状二不一致的内容以起诉状二为准。
2013年9月2日，经法院释明唐某某、吕某某及其委托代理人吕子军，要求唐某某、吕某某对提交的上述五份起诉状的诉讼请求进一步明确、具体，唐某某、吕某某及其委托代理人吕子军对唐某某、吕某某的诉讼请求进一步明确、具体后坚持要求按以下方式提出诉讼请求：
一、要求佳润公司与唐某某、吕某某按照《认购协议书》的约定履行与唐某某、吕某某签订《商品房买卖合同》，按唐某某、吕某某提供的起诉状1-1“补充1”第一项的（一）、（二）的内容与唐某某、吕某某签订《商品房买卖合同》（协商修改），同时对《补充协议》也要按照起诉状1-1“补充1”的第二项的内容对其进行修改，修改后唐某某、吕某某再与佳润公司签订《补充协议》（是协商修改）。
二、要求法院判令将《认购协议书》认定为《商品房买卖合同》和《房屋买卖合同》。
三、请求法院判令佳润公司依法向买受人交付买受人所购买的房屋。
四、要求朱某、解某某在本案最终判决之前，不能对凤凰城18号楼三单元502室进行占有、装修、出租。
五、请求法院判令唐某某、吕某某与佳润公司签订的《认购协议书》第11条中“客户自己跑贷款”没有法律效力，应当恢复为“由开发商（出卖人）办理按揭贷款”。
六、起诉状1-1第2页第七条的内容，即请法院依法做出判决：在2012年12月31日的次日起至本案最终判决并且执行完毕日止和出卖人将房屋交付给买受人使用日止，由出卖人向买受人支付买受人已付购房款的定期年利率的贷款利息，或者由出卖人向买受人支付房屋使用金14元／㎡／月（比照并低于出卖人规定的房屋使用金，见《补充协议》3、）。就是唐某某、吕某某的起诉内容。
七、要求佳润公司承担本案的受理费、诉讼费、交通费、住宿费、误工费，从起诉到申诉均由佳润公司承担。
2013年9月3日，唐某某、吕某某向法院提交“重申变更诉讼请求”内容为：
1、解某某、朱某不许出卖、居住凤凰城18号楼三单元502室；将该内容写入2013年9月2日调查笔录第四项。
2、去掉“起诉状”的诉讼请求一第（二）项。
3、“起诉状1-1”的诉讼请求一和二以“起诉状1-1补充1”为准。
原审法院裁定认为，唐某某、吕某某的第一项诉讼请求，以其2013年9月3日第5次确认的按“起诉状1-1补充1”中的诉讼请求一、二项为准，唐某某、吕某某在该项诉讼请求中要求佳润公司与唐某某、吕某某签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，并要求佳润公司按照唐某某、吕某某要求对《商品房买卖合同》和《补充协议》中的条款内容进行修改，对于唐某某、吕某某按自己的想法要求法院判令双方当事人修改合同并签订合同，该请求不属于人民法院受理案件的范围。
唐某某、吕某某的第二项诉讼请求为要求法院判令将《认购协议书》认定为《商品房买卖合同》和《房屋买卖合同》。对于该项请求，不符合本案所涉及的认购协议纠纷，且不具体明确，经法院释明本案为认购协议纠纷，唐某某、吕某某是否向佳润公司主张返还已经交付的预付款及相关权利后，唐某某、吕某某及其委托代理人吕子军仍坚持该项请求，不同意变更，对于该项请求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》对原告起诉要求有具体的诉讼请求和事实、理由的法律规定。
唐某某、吕某某的第三项诉讼请求为要求法院判令佳润公司依法向买受人交付买受人所购买的房屋，因本案法律关系属唐某某、吕某某与佳润公司对《认购协议书》签订后，在唐某某、吕某某与佳润公司未能协商继续签订《商品房买卖合同》的情形下产生的争议，故双方的法律关系属先合同行为，尚未产生佳润公司是否应当向唐某某、吕某某交付房屋的法律后果。
唐某某、吕某某的第四项诉讼请求为要求朱某、解某某在本案最终判决之前，不能对该房屋进行占有、装修、出租。该项请求属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的当事人在符合法律规定的情形下向人民法院申请财产保全的事项，而唐某某、吕某某将其作为诉讼请求提出，经法院释明仍不变更该项请求，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的法律规定。
唐某某、吕某某的第五项诉讼请求为请求法院判令唐某某、吕某某与佳润公司签订的《认购协议书》第11条中“客户自己跑贷款没有法律效力”应当恢复为“由开发商（出卖人）办理按揭贷款。”该请求不属于人民法院受案范围。
唐某某、吕某某的第六项诉讼请求，要求按起诉状1-1第2页第七条的内容，即请人民法院依法做出判决：在2012年12月31日的次日起至本案最终判决并且执行完毕日止和出卖人将房屋交付给买受人使用日止，由出卖人向买受人支付买受人已付购房款的定期年利率的贷款利息，或者由出卖人向买受人支付房屋使用金14元／㎡／月（比照并低于出卖人规定的房屋使用金，见《补充协议》3、）。就是唐某某、吕某某的起诉内容。和第七项诉讼请求，要求佳润公司承担本案的受理费、诉讼费、交通费、住宿费、误工费，从起诉到申诉均由佳润公司承担。该两项诉讼请求系唐某某、吕某某向佳润公司主张因上述诉讼请求得到法院支持的情形下向佳润公司所主张的赔偿金额及诉讼费用，在上述第一至五项诉讼请求不符合法律规定的情形下，第六项、第七项诉讼请求亦不符合《中华人民共和国民事诉讼法》对原告起诉要求有具体的诉讼请求和事实、理由的法律规定。
唐某某、吕某某在2013年9月3日向法院提交“重申变更诉讼请求”第一项中要求解某某、朱某不许出卖、居住凤凰城18号楼三单元502室；将该内容写入2013年9月2日调查笔录第四项。针对该项诉讼请求因唐某某、吕某某与佳润公司未签订合法有效的《商品房买卖合同》，唐某某、吕某某与佳润公司签订的《认购协议书》系先合同行为履行过程中双方发生的争议，在唐某某、吕某某与佳润公司未签订双方协商一致的《商品房买卖合同》情形下，朱某、解某某不属于本案必要的共同诉讼参加人。综上，本案唐某某、吕某某的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条所规定的起诉条件。据此裁定，驳回唐某某、吕某某的起诉。

综上，原审法院作出驳回唐某某、吕某某起诉的裁定适用法律正确。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。
二审邮寄费160.00元，由上诉人唐某某、吕某某负担。
本裁定为终审裁定。

审　判　长　　代柳怡 代理审判员　　张可秋 代理审判员　　沈洋洋

书记员：仇长城