上诉人同江市长恒热电有限公司因与被上诉人李某某、原审第三人佳木斯昆仑房地产开发有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书

同江市长恒热电有限公司
王新伟（黑龙江博佳律师事务所）
李某某
丁伟（黑龙江中东律师事务所）
佳木斯昆仑房地产开发有限公司

上诉人(原审被告):同江市长恒热电有限公司,住所地同江市沿江路西段。
法定代表人:孙光侠，男，该公司经理。
委托诉讼代理人:王新伟，男，黑龙江博佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住同江市。
委托诉讼代理人:丁伟，男，黑龙江中东律师事务所律师。
原审第三人:佳木斯昆仑房地产开发有限公司，住所地佳木斯市友谊路。
法定代表人:勾宪峰，男，该公司经理。
上诉人同江市长恒热电有限公司因与被上诉人李某某、原审第三人佳木斯昆仑房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省同江市人民法院（2016）黑0881民初1093号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。
本案现已审理终结。
同江市长恒热电有限公司上诉请求:一、请求二审法院依法改判，判决准许执行执行标的，恢复执行。
二、诉讼费由被上诉人承担。
其上诉理由为:原审判决认定事实及适用法律错误。
一、被上诉人提交的证据违反法律强制性规定，为无效证据。
二、本案为执行异议之诉，适用法律必须按最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》执行。
其中第29条就是针对本案的情形作出的专门规定，即上诉人申请执行的房屋登记在本案第三人即被执行人开发商名下。
三、按照物权法的理论其物权的取得是以登记公示为表象，被上诉人没有对争议房屋登记，没有依法取得物权，不存在“债权不及物权”之争。
李某某辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当给予肯定，上诉人的上诉请求没有法律依据。
本案的事实是:1、同江市法院查封该诉争房屋之前，被上诉人与第三人签订了有效的买卖合同。
2、在法院查封之前，被上诉人已经合法占有了诉争房屋。
3、被上诉人在法院查封之前，已经交付了全部的房屋价款。
4、被上诉人对没有及时办理房屋产权证照手续没有任何过错，没办理手续的原因是第三人佳木斯昆仑房地产开发有限公司的原因所致。
请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审法院认定，本案争议的楼房是第三人欠原告的审计费用其开发建设的翰林院小区19号楼4单元503室商品住宅楼抵债的房屋，原告与第三人在2014年10月28日签订了该房屋购房协议。
协议签订后第三人将该房屋交付给原告使用，（协议实际是代物清偿关系，该合同的真实意思表示是债务清偿）。
2014年12月18日同江法院根据当事人的申请，查封了第三人抵偿给本案原告的同江市翰林院小区19号楼4单元503室楼房，本案原告李某某于2016年1月26日向本院提出执行异议，要求解除查封，本院于2016年2月24日下发了（2016）黑0881执异10号裁定书，驳回了李某某的执行异议申请，李某某不服，在法定期限内提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，本案争议的楼房并非是第三人与原告签订的商品房购销合同的买卖关系，而是第三人佳木斯市昆仑房地产开发有限责任公司用其开发建设的同江市翰林院小区19号楼4单元503室楼房抵给原告李某某冲抵赊欠的审计费，实际是代物清偿的法律关系。
代物清偿法律关系的实现，应当以清偿物实际交付为生效要件，第三人将清偿物实际交付给了债权人即本案原告，原告与第三人之间的债权债务消亡。
原告已经对争议的房屋实际占有使用，并不违反相关法律规定。
被告依据生效法律文书主张的是普通债权，原告主张的是物权，原告虽然没有办理房屋产权证照，是因为第三人办理房屋产权证手续不全致使原告不能办理房照，本案原告没有过错。
根据物权法第一百零六条第一款第（二项）及物权法司法解释（一）第十九条的规定，原告李某某以合理的价格善意取得了该房屋的所有权。
被告申请执行的争议楼房在原告取得该楼房的所有权之后，一般债权不及物权。
原告诉讼请求停止对诉争房屋的执行符合法律规定应予支持。
原告与第三人之间并非是房屋买卖关系，实际是代物清偿关系，本院对原告请求确认买卖合同有效的主张不予支持。
判决:一、不得执行同江市翰林院小区19号楼4单元503室楼房。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
李某某在一审法院起诉请求:一、请求法院依法确认原告与第三人之间房屋买卖合同合法有效、确认原告为诉争房屋合法所有人；二、请求法院立即停止对诉争房屋的执行并立即解除对诉争房屋的查封；三、由被告承担本案诉讼费用。
本院二审期间，被上诉人提交了同江市公安局证明一份、佳木斯昆仑房地产开发有限公司出具的证明一份、被上诉人与昆仑房地产公司签订的购房协议及交付房款的收据各一张、房屋现状照片两组以及交纳物业费的收据。
本院认为，由于同江市公安局经侦大队因侦办第三人佳木斯昆仑房地产开发有限公司，同江市翰林院工程张丽华涉嫌职务侵占案之需要，委托被上诉人李某某对其帐目进行审计，经被上诉人与同江市翰林院现任负责人兰洪涛协商，将本案争议房屋作为审计费用顶帐给被上诉人李某某，2014年10月28日李某某与第三人签订了购房协议，同日第三人为李某某出具收据一份，以审计费顶帐作为房款。
协议签订后被上诉人对争议房屋进行了简单装修。
经审理对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案中被上诉人取得争议房屋系第三人抵顶审计费得来，现第三人已实际交付房屋，被上诉人对争议房屋具有物权期待权，虽然物权期待权从性质上讲仍属于债权的范畴，但该债权不同于一般的债权，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护一般买受人的物权期待权。
至于物权期待权保护的条件，《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有明确规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中被上诉人在人民法院查封之前已与第三人佳木斯市昆仑房地产开发有限公司签订了合法有效的合同，购房款为抵顶审计费而来，被上诉人已对争议房屋实际占有使用，未办理产权证照的原因系第三人手续不全导致，其符合该条法律规定的四个要件，因此其权利应当受到保护。
上诉人主张不应适用该规定第二十八条，应当适用该规定第二十九条来进行审理，关于二十八条和二十九条理解与适用的顺序问题，二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其适用对象为一般买受人，规定的较为严格，应当首先予以适用。
而二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，系对弱势群体的一种保护，既不要求主观上无过错，也不要求交付全部价款，更不要求占有房屋，其限制条件比较宽泛。
基于消费者生存权这一更高价值的维护，当其不能满足二十八条的条件时，则再适用二十九条规定进行审查，而本案被上诉人已符合较为严格的二十八条，因此不应当再适用更加宽泛的二十九条。
原审法院适用法律并无不当，对于上诉人的上诉请求不予支持。
综上所述，同江市长恒热电有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第一项  规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3594元，由同江市长恒热电有限公司负担。
本判决为终审判决。

本院认为，由于同江市公安局经侦大队因侦办第三人佳木斯昆仑房地产开发有限公司，同江市翰林院工程张丽华涉嫌职务侵占案之需要，委托被上诉人李某某对其帐目进行审计，经被上诉人与同江市翰林院现任负责人兰洪涛协商，将本案争议房屋作为审计费用顶帐给被上诉人李某某，2014年10月28日李某某与第三人签订了购房协议，同日第三人为李某某出具收据一份，以审计费顶帐作为房款。
协议签订后被上诉人对争议房屋进行了简单装修。
经审理对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案中被上诉人取得争议房屋系第三人抵顶审计费得来，现第三人已实际交付房屋，被上诉人对争议房屋具有物权期待权，虽然物权期待权从性质上讲仍属于债权的范畴，但该债权不同于一般的债权，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护一般买受人的物权期待权。
至于物权期待权保护的条件，《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有明确规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中被上诉人在人民法院查封之前已与第三人佳木斯市昆仑房地产开发有限公司签订了合法有效的合同，购房款为抵顶审计费而来，被上诉人已对争议房屋实际占有使用，未办理产权证照的原因系第三人手续不全导致，其符合该条法律规定的四个要件，因此其权利应当受到保护。
上诉人主张不应适用该规定第二十八条，应当适用该规定第二十九条来进行审理，关于二十八条和二十九条理解与适用的顺序问题，二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其适用对象为一般买受人，规定的较为严格，应当首先予以适用。
而二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，系对弱势群体的一种保护，既不要求主观上无过错，也不要求交付全部价款，更不要求占有房屋，其限制条件比较宽泛。
基于消费者生存权这一更高价值的维护，当其不能满足二十八条的条件时，则再适用二十九条规定进行审查，而本案被上诉人已符合较为严格的二十八条，因此不应当再适用更加宽泛的二十九条。
原审法院适用法律并无不当，对于上诉人的上诉请求不予支持。
综上所述，同江市长恒热电有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第一项  规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3594元，由同江市长恒热电有限公司负担。

审判长：姜广武

书记员：付丽丽