上诉人同江市长恒热电有限公司因与被上诉人丁某某、原审第三人佳木斯昆仑房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

同江市长恒热电有限公司
王新伟（黑龙江博佳律师事务所）
丁某某
佳木斯昆仑房地产开发有限公司

上诉人(原审原告):同江市长恒热电有限公司。
住所地同江市沿江路西段。
法定代表人:孙光侠，男，该公司经理。
委托诉讼代理人:王新伟，男，黑龙江博佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:丁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住同江市。
原审第三人:佳木斯昆仑房地产开发有限公司，住所地佳木斯市友谊路。
法定代表人勾宪峰，男，该公司经理。
上诉人同江市长恒热电有限公司因与被上诉人丁某某、原审第三人佳木斯昆仑房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省同江市人民法院（2016）黑0881民初1373号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。
本案现已审理终结。
同江市长恒热电有限公司上诉请求:一、请求二审法院依法改判，判决准许执行执行标的，恢复执行。
二、诉讼费由被上诉人承担。
其上诉理由为:原审判决认定事实及适用法律错误。
一、被上诉人提交的证据违反法律强制性规定，为无效证据。
二、本案为执行异议之诉，适用法律必须按《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》执行。
其中第29条就是针对本案的情形作出的专门规定，即上诉人申请执行的房屋登记在本案第三人即被执行人开发商名下。
三、按照物权法的理论其物权的取得是以登记公示为表象，被上诉人没有对争议房屋登记，没有依法取得物权，不存在“债权不及物权”之争。
丁某某辩称:一、在法院查封之前，被上诉人已与开发商签订了合法有效的书面合同，并且支付了全部购房款，缴纳了物业费，热化费，维修基金等，开发商当日交钥匙，现争议房屋已由被上诉人实际占有，是被上诉人合法购买的财产，不是开发商的财产，不应予以执行。
二、由于开发商携款离开，被上诉人多次催办无果，因此同其他购房人及回迁户曾多次到市政府和省巡视组上访，未办理过户登记是开发商的原因造成，被上诉人无过错。
三、本案应适用《最高院关于人民法院办理执行异议和复方案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不应适用二十九条，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
一审法院认定，原、被告争议的楼房是第三人佳木斯市昆仑房地产开发有限公司开发建设的，被告于2011年4月27日购买了第三人开发的同江市翰林苑小区2号楼101号门市并交纳了全额购房款，于2012年1月11日交纳进户费、物业维修费、装修保修金，于2011年1月份实际入住至今，原告因第三人欠其供热费于2014年12月18日在同江市人民法院诉前保全，对本案争议房屋进行查封，于2015年1月20日以供用热力合同纠纷案件诉讼到法院，法院判决第三人给付原告供热费，判决生效后原告对该争议房屋申请执行，被告丁某某于2016年3月28日向本院提出异议申请，要求法院依法解除对其房屋的查封，同江市人民法院于2016年3月9日下发了（2016）执异1号执行异议裁定书，终止了对争议房产的执行，原告不服在法定期限内申请执行人执行异议之诉。
一审法院认为，被告丁某某与第三人佳木斯市昆仑房地产开发有限公司签订的购房协议系双方真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。
丁某某依照上述合同的约定向第三人佳木斯市昆仑房地产开发有限公司支付全部购房款，并已实际入住上述房屋，被告已经对争议的房屋实际占有使用，原告依据生效法律文书主张的是普通债权，被告主张的是物权，被告虽然没有办理房屋产权证照，是因为第三人办理房屋产权证手续不全致使原告不能办理房照，被告以合理的价格善意取得了该房屋的所有权，原告申请执行的争议楼房在被告取得该楼房的所有权之后，一般债权不及物权。
被告提交的一系列证据，已形成其与第三人佳木斯市昆仑房地产开发有限公司房屋买卖行为的完整证据链，足以证明被告丁某某在上述买卖过程中并无过错，因此，其要求停止对上述房屋的强制执行，符合事实及法律规定。
原告的诉讼请求于法无据不予支持。
判决:驳回原告的诉讼请求。
同江市长恒热电有限公司在一审法院起诉请求:一、判决准许执行执行标的，恢复执行。
价值326997元。
二、由被告承担诉讼费用。
本院二审期间，被上诉人提交了长恒热电公司收费票据一张，证明被上诉人每年缴纳热费。
上诉人没有提交新证据。
本院认为，人民法院在审理执行异议案件中，首先应当依据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条的规定，对一般买受人进行审查。
《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，被上诉人在人民法院查封之前已与第三人佳木斯市昆仑房地产开发有限公司签订了合法有效的合同，且已按照合同约定交付了全部购房款，并对争议房屋实际占有使用，未办理产权证照的原因系第三人手续不全导致，被上诉人符合该条法律规定的四个要件，因此其权利应当受到保护。
上诉人主张不应适用该规定第二十八条，应当适用该规定第二十九条来进行审理，关于二十八条和二十九条理解与适用的顺序问题，二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其适用对象为一般买受人，规定的较为严格，应当首先予以适用。
而二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，系对弱势群体的一种保护，既不要求主观上无过错，也不要求交付全部价款，更不要求占有房屋，其限制条件比较宽泛。
基于消费者生存权这一更高价值的维护，当其不能满足二十八条的条件时，则再适用二十九条规定进行审查，而本案被上诉人已符合较为严格的二十八条，因此不应当再适用更加宽泛的二十九条。
原审法院适用法律并无不当，对于上诉人的上诉请求不予支持。
综上所述，同江市长恒热电有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第一项  规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6205元，由同江市长恒热电有限公司负担。
本判决为终审判决。

本院认为，人民法院在审理执行异议案件中，首先应当依据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条的规定，对一般买受人进行审查。
《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，被上诉人在人民法院查封之前已与第三人佳木斯市昆仑房地产开发有限公司签订了合法有效的合同，且已按照合同约定交付了全部购房款，并对争议房屋实际占有使用，未办理产权证照的原因系第三人手续不全导致，被上诉人符合该条法律规定的四个要件，因此其权利应当受到保护。
上诉人主张不应适用该规定第二十八条，应当适用该规定第二十九条来进行审理，关于二十八条和二十九条理解与适用的顺序问题，二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其适用对象为一般买受人，规定的较为严格，应当首先予以适用。
而二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，系对弱势群体的一种保护，既不要求主观上无过错，也不要求交付全部价款，更不要求占有房屋，其限制条件比较宽泛。
基于消费者生存权这一更高价值的维护，当其不能满足二十八条的条件时，则再适用二十九条规定进行审查，而本案被上诉人已符合较为严格的二十八条，因此不应当再适用更加宽泛的二十九条。
原审法院适用法律并无不当，对于上诉人的上诉请求不予支持。
综上所述，同江市长恒热电有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第一项  规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6205元，由同江市长恒热电有限公司负担。

审判长：姜广武

书记员：付丽丽