上诉人北安市昌盛建筑安装有限责任公司与被上诉人郑某某、罗某某，第三人沈某某物权确认纠纷一案民事判决书

北安市昌盛建筑安装有限责任公司
张玉忠
张守义
郑某某
罗某某
黄金光（黑龙江天平律师事务所）
沈某某

上诉人（原审原告）北安市昌盛建筑安装有限责任公司。
法定代表人李取昌，职务经理。
委托代理人张玉忠，职务副经理。
委托代理人张守义，职务法律顾问。
被上诉人（原审被告）郑某某，女，汉族。
被上诉人（原审被告）罗某某，女，汉族。
委托代理人黄金光，黑龙江天平律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）沈某某，男，汉族。
上诉人北安市昌盛建筑安装有限责任公司（以下简称昌盛公司）与被上诉人郑某某、罗某某，第三人沈某某物权确认纠纷一案，原由北安市人民法院于2011年12月31日作出（2011）北民初字第199号民事判决，判后，被告罗某某不服，向本院提起上诉，本院于2012年11月19日作出（2012）黑中民终字第374号民事裁定，将本案发回北安市人民法院重审。北安市人民法院于2014年11月26日作出（2013）北民重字第1号民事判决。判后，原告昌盛公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人昌盛公司的法定代表人李取昌，委托代理人张玉忠、张守义，被上诉人罗某某的委托代理人黄金光，被上诉人沈某某到庭参加诉讼。被上诉人郑某某经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，2003年6月，郑某某到昌盛公司经理部购买其在建的昌盛公司职工集资楼房屋。郑某某与昌盛公司经理部杨成交谈时提出自有一套建行家属楼复式结构房屋欲出售，让经理部帮忙出售。几日后，昌盛公司经理部与郑某某联系称，欲购买该房屋。2003年6月8日，经双方口头协商一致，昌盛公司经理部以在建的价格为66，801.50元的昌盛公司职工集资楼1号楼5单元402室，建筑面积为78.59平方米房屋一处及100，000.00元现金，换购郑某某所有的位于北安市二道街建行家属住宅楼A单元401室，建筑面积为115.74平方米复式结构房屋一处。昌盛公司经理部与郑某某对上述协议的履行过程为；2003年6月8日，昌盛公司经理部与郑某某签订昌盛公司职工集资楼1号楼5单元402室《职工集资楼购楼合同书》，并给郑某某出具金额为66，801.50元的购房款“收据”一份（郑某某未实际交付）。同时，昌盛公司经理部给郑某某又出具了金额为壹拾万元的“欠据”一份。后至2004年8月20日，昌盛公司经理部杨成以昌盛公司名义与郑某某签订《买卖交易合同》，合同内容为:“买方:北安市昌盛建筑安装有限责任公司。卖方:郑某某。经双方协商，达成如下协议。郑某某将位于二道街路南建行后院的建行家属楼A单元401室（复式楼）卖给昌盛建筑公司。此楼面积（产权证面积117平方米），实际面积175平方米。一、价格为165，000.00元，其中（付给现金100，000.00元，昌盛建筑公司在二道街开发楼五单元四楼东一户为402室），面积为78.8平方米，当时的价格为65，000.00元，作为支付卖方楼款。二、此合同从2004年8月20日起生效，从生效之日起此楼发生的水、电、供热等一切费用，由买方承担。三、2004年8月20日以前发生的费用由卖方负责，产权过户费用由买方负责。四、卖方在2004年8月30日将此楼交给买方，产权证、土地证同时交给买方。买方:杨成，并昌盛公司经理部印章。卖方:郑某某。2004年8月20日。”同日，郑某某给昌盛公司经理部出具了“收据”一份，内容为:“收据，人民币壹拾万元整，收昌盛公司购建行家属楼A单元401室购楼款，收款人:郑某某”。郑某某确认收到了此笔100，000.00元款项。并将经昌盛公司经理部看验后的复式楼房屋、钥匙、所有权证照和土地使用证交付给昌盛公司经理部，昌盛公司经理部实际取得了该房屋，但未办理产权变更登记。昌盛公司经理部用于置换给郑某某的昌盛公司职工集资楼1号楼5单元402室，合同建筑面积为78.59平方米，工程完工后实测面积超出合同面积6.407平方米。2004年8月27日，郑某某向昌盛公司经理部补交超面积房款5，445.95元。后郑某某将昌盛公司职工集资楼1号楼5单元402室以76，500.00元的价格转让给案外人付佩君，在昌盛公司经理部帮助下办理了变更购房合同的手续。郑某某经昌盛公司经理部收取了付佩君交付的购房款。办理上述交易过程及相关事项经手人为昌盛公司经理部的杨成。至此，除昌盛公司经理部未办理建行家属楼A单元401室产权变更登记外，《买卖交易合同》约定的其他事项双方均已经履行完毕。
2005年3月26日，昌盛公司经理部与罗某某签订《房屋抵账协议书》，约定内容为:“甲方:北安市昌盛建筑安装有限责任公司职工集资楼项目经理部。乙方:罗某某。甲方于2004年11月24日，在乙方处借款人民币伍万元，约定月息3分，借据载名为曹立军，实为乙方资金。甲方于2005年1月9日，在乙方处借款人民币壹拾万零陆仟元，约定月息3分，借据载名为沈某某，实为乙方资金。以上两笔资金曹立军、沈某某都已确认为罗某某所有，将在本协议签字认可。由于甲方经济困难，不能用现金偿还以上资金，经甲、乙双方友好协商，及借据载名人曹立军、沈某某认可，甲方将拥有产权的二道街路南建行后院的建行家属楼A单元401室（复式楼）（郑某某抵账给甲方）抵偿给乙方，此房屋产权证面积为115.74平方米，顶抵以上两笔借款的本息，达成如下协议条款，共同遵守。一、截止本协议签订，甲方欠乙方借款利息15，540.00元，本息合计171，540.00元。二、此抵账房屋作价人民币壹拾陆万元（160，000.00元）。三、甲方负责协调办理产权过户手续，一切过户费由甲方承担，本协议签订后一个月内办完产权过户。四、甲方负责结清本协议签订之前的此房屋的一切水、电、热等费用。五、甲方负责将此抵账房屋的阳台窗改造成塑钢窗。六、综上一、二条，甲方尚欠乙方人民币11，540.00元，此款顶抵第五条发生费用，互相不找差。若不能实现第五条协议条款，甲方将退还以上欠款。七、将郑某某抵账《买卖交易合同》及100，000.00元交款收据、产权证、土地证交由乙方保管。八、此房屋若发生产权纠纷，甲方除按原两份借据金额计息偿还本息，另按房价160，000.00元的双倍赔偿给乙方损失。九、2004年11月24日，以曹立军名义借给甲方的人民币伍万元，实为罗某某所有，本人在此声明，声明人（签字）:曹立军。2005年1月9日，以沈某某名义借给甲方的人民币壹拾万零陆仟元，实为罗某某所有，本人在此声明，声明人（签字）:沈某某。十、本协议一式两份，甲、乙方各执一份，甲、乙方盖章签字之日生效。”昌盛公司经理部及杨成在该协议书上盖有印章及名章确认。罗某某在该协议书上签字、捺印确认。之后，在2005年4月，杨成召集郑某某、罗某某到北安市房产管理局办理建行家属楼A单元401室产权变更登记手续，此前郑某某与罗某某并不相识。在北安市房产管理局交易大厅进行变更登记的所需事宜均由杨成带领郑某某、罗某某办理。
庭审中，郑某某陈述，2005年4月，昌盛公司经理部杨成找郑某某到北安市房产管理局交易大厅，杨成手持一份已经书写好的建行家属楼A单元401室交易“协议书”，金额为85，000.00元。“买方”处为签名罗某某。郑某某对此提出疑问。杨成称，写85，000.00元是为了少交税。罗某某是田树海妻子。郑某某就在“协议书”上卖方处签字了。同时还在办理变更登记的表上签了名。随后，杨成称其他事项由其办理，郑某某即离开交易大厅。罗某某陈述，2005年4月10日左右，田树海电话通知罗某某到北安市房产管理局交易大厅办理建行家属楼A单元401室产权变更登记。罗某某到交易大厅时，杨成拿着已经签好“罗某某”名字的协议书，是谁代签的名字罗某某不清楚。整个变更登记过程都是杨成带领其办理。办理完毕后于2005年4月22日取得北房权证兆麟区字第013790号产权证书，并且实际占有该房屋。
本院认为，被上诉人郑某某在与上诉人昌盛公司签订《买卖交易合同》后，已经将本案诉争的房屋交付给昌盛公司，昌盛公司虽未办理房屋产权过户手续，但是诉争房屋的所有权实际上已经属于昌盛公司，昌盛公司对诉争房屋享有处分的权利。由于《买卖交易合同》及《房屋抵账协议书》中均明确约定产权过户费用由昌盛公司负责，故昌盛公司在与被上诉人罗某某签订《房屋抵账协议书》之后，以郑某某与罗某某签订诉争房屋买卖《协议书》的形式将诉争房屋的产权过户更名由郑某某直接变更为罗某某，导致郑某某与罗某某签订诉争房屋买卖《协议书》无效，即昌盛公司是导致该《协议书》无效的过错方。因昌盛公司经理部与罗某某签订的《房屋抵账协议书》上所加盖的公章和杨成的签名均是真实的，而昌盛公司没有提交有效的证据予以证实《房屋抵账协议书》是虚假的，故原审法院认定《房屋抵账协议书》有效符合法律规定。罗某某取得了诉争房屋的所有权，即享有处分该房屋的权利，其将房屋出卖给沈某某系行使处分该房屋的权利，不违反法律规定，该行为不因买受人沈某某系其亲属而无效。综上，昌盛公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元、邮寄费160.00元，由上诉人北安市昌盛建筑安装有限责任公司负担。
本判决为终审判决。

本院认为，被上诉人郑某某在与上诉人昌盛公司签订《买卖交易合同》后，已经将本案诉争的房屋交付给昌盛公司，昌盛公司虽未办理房屋产权过户手续，但是诉争房屋的所有权实际上已经属于昌盛公司，昌盛公司对诉争房屋享有处分的权利。由于《买卖交易合同》及《房屋抵账协议书》中均明确约定产权过户费用由昌盛公司负责，故昌盛公司在与被上诉人罗某某签订《房屋抵账协议书》之后，以郑某某与罗某某签订诉争房屋买卖《协议书》的形式将诉争房屋的产权过户更名由郑某某直接变更为罗某某，导致郑某某与罗某某签订诉争房屋买卖《协议书》无效，即昌盛公司是导致该《协议书》无效的过错方。因昌盛公司经理部与罗某某签订的《房屋抵账协议书》上所加盖的公章和杨成的签名均是真实的，而昌盛公司没有提交有效的证据予以证实《房屋抵账协议书》是虚假的，故原审法院认定《房屋抵账协议书》有效符合法律规定。罗某某取得了诉争房屋的所有权，即享有处分该房屋的权利，其将房屋出卖给沈某某系行使处分该房屋的权利，不违反法律规定，该行为不因买受人沈某某系其亲属而无效。综上，昌盛公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元、邮寄费160.00元，由上诉人北安市昌盛建筑安装有限责任公司负担。

审判长：刘红梅
审判员：王伟才
审判员：朱传茂

书记员：赵雪