上诉人刘某与被上诉人陈某某、原审第三人中国电信咸宁传输局房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）刘某
委托代理人殷先平，湖北宁华律师事务所律师。委托代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）陈某某
原审第三人中国电信股份有限公司咸宁传输局（以下简称电信公司咸宁传输局）
法定代表人余凡，电信公司咸宁传输局局长。

上诉人刘某因与被上诉人陈某某、原审第三人中国电信咸宁传输局房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2014）鄂咸安民初字第01332号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2008年12月11日，原告刘某与被告陈某某签订一份《房地产转移契约》，约定被告将其原单位即第三人电信公司咸宁传输局分配给其居住的咸宁市咸安区永安鱼水巷249号1-1-202室出卖给原告，房屋价款为68000元。另约定签订合同时原告支付45000元，被告交付房屋，被告在三个月内办好房地产产权变更登记手续后，原告付清余款23000元。另原告向房屋中介机构支付中介费2000元。原、被告双方还约定了违约责任，若被告不能按期交房，则要支付原告违约金10000元。合同签订后，原告刘某依约支付了49000元购房款和2000元中介费，被告陈某某将房屋交与原告刘某居住使用。但被告陈某某在双方约定的期限内未予办理房地产产权变更登记手续，至今已有5年之久。原告刘某提起诉讼，请求解除与被告的房屋买卖合同，由被告退还原告购房款49000元、中介费2000元，并承担违约金10000元，合计61000元。
另认定，被告陈某某原为第三人电信公司咸宁传输局职工，咸安区永安鱼水巷249号1-1-202室房屋系第三人单位公房分配给当时身为单位职工的被告居住使用。第三人单位进行房改时，被告未向第三人交付房改房购房款。后被告因故离职，至今未取得所出卖房屋的所有权，但其一直占有居住该房，并将房屋卖给原告刘某。原告刘某与被告陈某某买卖房屋时，已经知道被告陈某某没有出卖房屋的产权证。此后因不能办理房屋产权过户手续，原、被告产生纠纷。本案诉讼中，第三人电信公司咸宁传输局明确表示不同意出售本案讼争房屋。
原审认为，合同的签订不得损害国家、集体或者第三人利益。无处分权人处分他人财产，应得到权利人的追认；未被追认的，合同无效；因无效合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告陈某某明知自己无权处分本案讼争房屋而将房屋出售给原告刘某，导致无法办理房屋产权过户手续，对引起本案纠纷应负主要责任；原告刘某明知被告陈某某无权处分本案讼争房屋而与被告陈某某签订房屋买卖合同，对本案纠纷的引起应负次要责任。原、被告买卖房屋的行为侵害了第三人电信公司咸宁传输局的权益，双方签订的房屋买卖合同为无效合同。原告刘某要求解除合同并由被告陈某某返还购房款49000元的诉求，应予以支持。因原告刘某在本案房屋买卖行为中存在一定的过错，故对其要求被告陈某某赔偿损失及承担违约金的诉求不予支持。据此判决：一、解除原告刘某与被告陈某某于2008年12月11日签订的房屋买卖合同。二、被告陈某某返还原告刘某购房款49000元。此款限被告陈某某在本判决生效后三日内支付完毕。三、驳回原告刘某的其它诉讼请求。案件受理费788元，由被告陈某某负担。
经审理查明，原审认定的事实属实，本院继续予以认定。

本院认为，一、上诉人刘某在原审诉讼中请求解除双方当事人于2008年12月11日签订的《房地产转移契约》，系基于合同有效的情况下提出的诉讼请求，并未主张合同无效。原审超出上诉人刘某的诉讼请求范围认定本案房屋买卖合同无效不当，应予以纠正。二、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，上诉人刘某请求被上诉人陈某某赔偿损失及承担违约金于法有据。对于造成上诉人刘某支付的购房款损失49000元、中介费损失2000元，应由被上诉人陈某某承担赔偿责任。根据双方当事人签订的房屋买卖合同的约定，如被上诉人陈某某不能按期交房，则应支付上诉人刘某违约金10000元。本案合同在履行过程中，被上诉人陈某某已按约向上诉人刘某交付了房屋，且上诉人刘某居住使用至今，故被上诉人陈某某不存在不能按期交房的违约行为，不应承担违约责任。本案双方当事人在签订房屋买卖合同时上诉人刘某对于被上诉人陈某某没有该房屋的产权证书是明知，且合同亦没有约定在被上诉人陈某某不能为上诉人刘某办理房屋产权变更登记手续时应承担10000元违约金。因此，上诉人刘某以被上诉人陈某某不能为其办理房屋产权变更登记手续而请求由被上诉人陈某某承担10000元违约金缺乏合同约定的依据，本院不予支持。原审适用法律有误，导致实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持湖北省咸宁市咸安区人民法院（2014）鄂咸安民初字第01332号民事判决主文第一、三项。
二、变更湖北省咸宁市咸安区人民法院（2014）鄂咸安民初字第01332号民事判决主文第二项为：“被上诉人陈某某赔偿上诉人刘某支付的购房款损失49000元、中介费损失2000元，合计51000元，由被上诉人陈某某于本判决送达之日起三日内履行完毕”。
一审案件受理费的负担，按原审判决执行；二审案件受理费100元，由上诉人刘某负担83元，被上诉人陈某某负担27元。
本判决为终审判决。

审判长　熊　魁 审判员　吴晓梅 审判员　杨荣华

书记员：成刚