上诉人刘某某与被上诉人铁力市恒信房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省铁力市。
委托代理人于宝祥，黑龙江祥达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）铁力市恒信房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市。
法定代表人杨罡，该公司总经理。
委托代理人张旭学，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省铁力市。

上诉人刘某某与被上诉人铁力市恒信房地产开发有限责任公司（以下简称恒信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服铁力市人民法院（2015）铁商初字第399号民事判决，于2016年1月27日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月18日公开开庭审理了本案。上诉人刘某某及其委托代理人于宝祥，被上诉人恒信公司的委托代理人张旭学均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年3月10日桃山林业局棚户区改造项目桃山禾旭家园小区1-2号楼，委托铁力市恒信房地产开发有限责任公司开发并代理销售。2011年11月被告刘某某在原告售楼处购买了1号楼12单元二层1厅66.19平方米和2厅28.39平方米，合计94.58平方米，每平方米3180.00元，核款300764.4元，首付150382.00元。2011年12月20日被告刘某某与装修商店签订合同，对房屋进行装修、入住，2015年2月28日被告又补交3382.00元（含原告将多收供热982.00元、返还质保金1500.00元，被告补交现金900.00元），共计交款153764.00元，余下欠款147000.00元贷款给付。2014年5月7日房屋竣工备案。2015年5月双方签订商品房买卖合同，后又签订补充合同。2015年7月6日原告诉讼，要求被告支付剩余房款147000.00元或无偿交还房屋。被告认为原告出售房屋质量不合格，没有按约定给被告贷款。要求退房，并提出反诉，要求反诉被告退还所交纳的所有房款和费用（包括装修费用)及利息共计324954.05元。诉讼期间，反诉原告刘某某提出对其装修费用进行评估。经指定由黑龙江辰星资产评估公司进行评估，被告刘某某明确表示不同意哈尔滨公司评估。
原审判决认为：桃山林业局2010年3月进行棚户区改造，并与恒信公司签订合同，委托其开发和销售，恒信公司具备相应的主体资格；2011年11月刘某某从原告处购买了1号楼12单元二层1厅和2厅，对面积和价格进行确认、支付了部分房款，并对房屋进行装修使用，实现了对房屋的实际占有，2014年5月房屋验收，2015年5月原、被告双方签订了房屋买卖合同，确认了双方的买卖关系，双方签订的合同合法有效；被告应当支付剩余房款，对原告的请求应当支持；对被告辩解应当由原告负责贷款的理由，是对按揭购房的曲解，正确做法是：原告在工程结束后，提供相应材料交给银行，然后被告提供贷款所需的如税务证明、收入流水、营业执照等，在银行办理购房贷款，银行将房款汇入原告帐户，被告按贷款约定偿还贷款。本案中，由于被告未能提供相关手续，造成不能贷款给付房款的责任在被告，对被告的请求不予支持；对被告反诉以质量不合格、面积不足要求反诉被告退还房款、给付利息、支付装修费用的请求，本院认为，质量和面积应当由有资质的鉴定部门进行鉴定，个人证言不足以证明反诉原告请求，对反诉原告请求不予支持。故判决：一，被告刘某某在判决生效后30日内给付原告铁力市恒信房地产开发有限责任公司房款147000.00元；二，驳回反诉原告刘某某的诉讼请求。案件受理费3240.00元，由被告刘某某承担；反诉费6174.00元，由反诉原告刘某某承担。
本院二审查明事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为，案涉房屋系桃山林业局开发的棚户区改造项目，其委托恒信公司对案涉房屋进行开发销售，该工程已经竣工验收备案。2011年11月，双方当事人达成房屋买卖合意，虽未签订书面合同，但刘某某交付了首付购房款，恒信公司亦将案涉房屋实际交付刘某某使用，双方均已实际履行了自己的义务，应认定双方之间的房屋买卖关系成立。双方于2015年补签了《商品房买卖合同》及协议书，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。虽刘某某上诉称是张旭学骗刘某某签名，但本院认为刘某某作为完全民事行为能力人，应知晓签字行为具有的法律效力，并为自己的行为承担民事责任。
关于恒信公司是否具备诉讼主体资格的问题。恒信公司系合同一方当事人，其作为受托人以自己名义将桃山林业局授权范围内的房屋对外销售的行为并不违反法律规定。且刘某某认可是从张旭学处购买房屋，张旭学系恒信公司员工，其作为恒信公司的委托代理人参加诉讼，已明确表示该房屋系恒信公司开发销售。虽刘某某上诉称案涉桃山林业局出具的委托书中公章是虚假的，并申请对公章真伪进行鉴定，但经本院核实张旭学作为个人不具有开发销售资质，房屋已实际交付使用多年，无其他人就案涉房屋主张权利，故恒信公司作为诉讼主体并无不当，刘某某的此项鉴定申请不予准许。
关于违约责任的问题。因双方在合同中已明确约定付款方式为分期付款，首付与贷款相结合，现刘某某已将首付款给付恒信公司，但剩余购房款147000.00元至今未付，庭审中刘某某明确表示其不符合贷款条件，无法以银行贷款的方式给付恒信公司剩余购房款，构成违约，故刘某某应向恒信公司给付剩余购房款147000.00元。虽刘某某上诉称贷款手续应由恒信公司负责办理，恒信公司未办理构成违约，但未提交充分证据证实恒信公司就案涉贷款事宜做出过相关允诺，且案涉合同及协议中均无相关约定，银行贷款由贷款人亲自办理亦符合常理，故对于此项上诉理由本院不予支持。
关于一审程序是否违法的问题。刘某某上诉称立案审查、审判流程表是假造的。经审查，该表为固定格式，刘某某未提交证据证实该表是虚假的，且其已参加诉讼，认可立案行为，亦认可该表格的真伪不影响案件事实，故对于此项上诉理由本院不予支持；刘某某上诉称赵善芳的委托授权书中非刘某某本人签字，并申请笔迹鉴定。经审查，此委托授权书应为刘某某本人提交，且一审中刘某某及其委托代理人于宝祥、赵善芳三人共同出庭，赵善芳作为刘某某的委托代理人在庭审笔录中签字，刘某某未提出异议，应视为刘某某认可赵善芳的代理身份及行为，故案涉委托授权书中是否为刘某某本人签字不影响赵善芳的代理人身份，对于刘某某的笔迹鉴定申请本院不予准许；刘某某上诉称鉴定程序违法。经审查，一审聘请的鉴定机构是经双方当事人同意由法院指定的鉴定机构，虽于鉴定机构到达当日才通知刘某某程序存在瑕疵，但赵善芳作为刘某某的委托代理人有权利作出是否同意鉴定的意见，因赵善芳已明确表示不同意该鉴定机构进行鉴定，代理行为产生的法律后果应由被代理人刘某某承担。刘某某上诉再次对案涉房屋的装修费用数额申请鉴定，经审查，案涉房屋已由刘某某实际使用多年，装修费用应由其自行承担，是否鉴定不影响本案的基本事实，故对于其鉴定申请本院不予准许，原审法院未对案涉房屋装修费用进行鉴定并无不当。
关于刘某某反诉请求应否支持的问题。一审中刘某某因房屋质量、面积及贷款等问题要求退房返款，并支付相关费用及利息。经审查，案涉工程已经竣工备案，刘某某实际使用房屋多年，其提交照片中显示的水管裂开等问题应由物业等相关部门进行维修解决。刘某某未提交其他证据证实案涉房屋存在严重质量问题及面积不足等情形，亦无充分证据证实贷款事项应由恒信公司办理，故原审未支持其反诉请求并无不当。刘某某上诉称案涉房屋严重遮光，并申请鉴定。经审查，该诉请属于在二审中增加的诉讼请求，因恒信公司就此项请求不同意调解，刘某某可就此项诉请另行主张权利。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3240.00元，由上诉人刘某某承担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　黄　利 审　判　员　　张秋妍 代理审判员　　杨　洋

书记员：李晨希