上诉人佳木斯市向阳区强强百大儿童王国商场（以下简称强强商场）因与被上诉人佳木斯百大家具有限责任公司（以下简称百大公司）、董某某、董某房屋租赁纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：佳木斯市向阳区强强百大儿童王国商场，住所地佳木斯市向阳区裕民街18号楼。
负责人：董某。
委托诉讼代理人：张志武，黑龙江振兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佳木斯百大家具有限责任公司，住所地佳木斯市向阳区裕民街。
法定代表人：姜克义，职务经理。
委托诉讼代理人：黄德志，黑龙江君德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：董某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，佳木斯佳俊商贸有限公司原法定代表人及股东，住佳木斯市。
被上诉人（原审被告）：董某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，佳木斯佳俊商贸有限公司原股东，住佳木斯市。

上诉人佳木斯市向阳区强强百大儿童王国商场（以下简称强强商场）因与被上诉人佳木斯百大家具有限责任公司（以下简称百大公司）、董某某、董某房屋租赁纠纷一案，不服佳木斯市向阳区人民法院（2016）黑0803民初348号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人强强商场负责人董某及委托诉讼代理人张志武、被上诉人百大公司委托诉讼代理人黄德志、原审被告董某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人强强商场上诉请求：1、撤销佳木斯市向阳区人民法院（2016）黑0803民初348号民事判决；2、改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：首先，被上诉人百大公司不具备诉讼主体资格，被上诉人百大公司不是租赁物所有人，其无资格以原告名义提起诉讼，其诉讼请求应予驳回。其次，本案是出租人违约而非承租人违约，出租人应保持租赁物在租赁关系存续期间具有商业使用用途，由于两条主要商业通道被堵，使顾客减少80%以上，租赁物已不具备商业使用用途，因此出租人构成违约，根据法律规定，出租人违约不履行义务、承租人有权不履行义务拒付租金，因此承租人不构成违约，而原审法院认定承租人违约显然是错误的。原审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院查清事实，依法支持上诉人诉讼请求，以维护上诉人合法权益。

本院认为，2013年3月20日百大公司与佳俊公司签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，双方签订的租赁合同合法有效。百大公司虽不是租赁房屋的所有权人，但其是基于房屋所有权人对房屋管理的概括委托对外签订租赁合同，佳俊公司及上诉人也是基于与百大公司签订的租赁合同对涉案房屋进行的占有和使用，根据合同相对性原则，百大公司有权针对房屋租赁合同的履行问题提起诉讼，上诉人关于百大公司不具备诉讼主体资格的主张不能成立。
关于合同违约问题，本案中双方在租赁合同中约定“甲方不得以任何形式阻挡乙方合法使用该房屋的入口或遮挡其招牌与店面”，争议的两个通道在租赁合同签订和前期履行时均在营业时间呈开通状态，通道关闭后势必给上诉人的正常经营带来一定的消极影响。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三方原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷依照法律规定或者按照约定解决”。根据该条法律规定和合同约定，虽然是百货大楼主动将该通道关闭，但百大公司应对通道关闭给上诉人经营造成的消极影响承担违约责任。在佳俊公司注销后强强商场向百大公司实际履行交付租金义务，百大公司也实际接受了强强商场的履行行为，故强强商场作为佳俊商场房屋租赁合同的承继履行人取得房屋承租人地位，享有房屋租赁合同的权利并履行相应义务。依据双方合同的约定，房屋承租人负有按时交纳租金的义务，强强商场自2015年12月1日后拒绝交纳租金的行为违反合同约定，故强强商场对迟延交付租金的行为应承担违约责任。
关于违约责任承担问题，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案中百大公司和强强商场在履行合同中均存在违约行为，应各自承担相应的责任。通道关闭对强强商场的经营行为虽然带来一定的消极影响，但此种影响并非百大公司主观故意为之，且通道关闭并不导致合同目的不能实现，故百大公司的行为构成一般违约而非根本性违约。双方在租赁合同中约定“逾期交纳租金逾30日的，视为根本性违约并且单方面解除合同，除承担违约责任以外，且租赁保证金无须退还”。根据该约定及合同的实际履行情况，强强商场拒绝交纳租金的行为导致出租人的合同目的不能实现，强强商场拒绝支付租金的行为构成根本性违约，百大公司有权主张解除合同。一审法院判决解除租赁合同并判决强强商场支付租金及合同解除后的房屋使用费符合法律规定和合同约定，本院予以维持。
关于违约金承担问题。双方在合同中约定“本合同的任何一方不履行约定义务，给对方造成损失或致使本合同提前解除的，违约方应按照年租金的20%向对方支付违约金”。该违约金条款对双方均有约束力，本案中双方当事人均存在违约行为，故对百大公司要求强强商场承担20%违约金责任的诉讼请求不予支持。原审判决支持百大公司20%违约金没有考虑双方均存在违约的事实，本院予以纠正。双方在合同中还约定“因拖欠租金等违约行为导致甲方解除本合同，则租赁保证金不予退还”。结合条款内容，该保证金约定事宜实质是针对承租人拖欠租金行为导致合同解除应承担的惩罚性责任的约定。根据该条约定，出租人对承租人已缴纳的12.5万元保证金有权不予退还。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第一百二十一条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三项之规定，判决如下：

一、维持佳木斯市向阳区人民法院（2016）黑0803民初348号民事判决第一项（解除原告百大公司与佳俊公司签订的房屋租赁合同，被告强强商场将承租的房产于本判决生效后十五日内返还给原告百大公司；）、第二项（被告强强商场给付原告百大公司拖欠的2015年12月1日至2016年3月30日的租金605000元，于本判决生效后十日内付清；）、第三项[被告强强商场给付原告百大公司拖欠的2016年4月1日至搬出承租房屋时的租金（2016年4月1日至2017年3月30日期间按年租金1996500元的标准计算，2017年4月1日至2018年3月30日期间按年租金2196150元的标准计算），于本判决生效后十日内付清]、第六项（驳回原告百大公司其他的诉讼请求）；
二、撤销佳木斯市向阳区人民法院（2016）黑0803民初348号民事判决第四项、第五项；
一审案件受理费18167元，二审案件受理费18167元，由上诉人佳木斯市向阳区强强百大儿童王国商场承担29474元，由被上诉人佳木斯百大家具有限责任公司承担6860元。
本判决为终审判决。

审判长　　姜广武 审判员　　韩国斌 审判员　　彭景丰

书记员：王钒漪