上诉人何玉某与上诉人潘某某、被上诉人陆忠恕、涂三保、房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

何玉某
吴天河（通城县中心法律服务所）
潘某某
黎少云（湖北泰元律师事务所）
何玉某之女、
陆忠恕
涂三保
陆忠恕之妻

上诉人（原审原告）何玉某
委托代理人吴天河，通城县中心法律服务所法律工作者。委托代理权限为特别授权。
上诉人（原审被告）潘某某
委托代理人黎少云，湖北泰元律师事务所律师。委托代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）陆忠恕
被上诉人涂三保，系
上诉人何玉某之女、
被上诉人陆忠恕之妻。
上诉人何玉某因与上诉人潘某某、被上诉人陆忠恕、涂三保、房屋买卖合同纠纷一案，前由通城县人民法院于2008年6月20日立案受理后进行一审，判决驳回原告何玉某的诉讼请求，原告何玉某不服提起上诉，本院于2009年9月10日作出（2009）咸民二终字第138号民事裁定，以原审认定事实不清，证据不足为由将案件发回通城县人民法院重审。通城县人民法院第一次重审后于2010年12月27日作出（2009）通民初字第545号民事判决，判决驳回原告何玉某的诉讼请求。上诉人何玉某仍不服通城县人民法院第一次重审判决，向本院提起上诉，本院审理后再次发回重审。通城县人民法院第二次重审后于2013年6月12日作出（2012）鄂通城民重字第00002号民事判决，上诉人何玉某与上诉人潘某某均不服通城县人民法院第二次重审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，原告何玉某与被告陆忠恕、涂三保在一起共同生活，是一个家庭。二十世纪七十年代原告何玉某在通城县隽水镇白沙社区14组杨垅屋场建造一栋面积155.56平方米的土坯房，原告何玉某为房屋所有权人和集体土地使用权人。八十年代，被告陆忠恕、涂三保另行选址建造新房，原告何玉某与被告陆忠恕、涂三保一起搬至新房居住。1998年被告潘某某开始租用原告何玉某与被告陆忠恕、涂三保的田地进行耕种，并从原居住地通城县云溪乡棋盘村五组搬至原告何玉某与被告陆忠恕、涂三保为其提供的本案争议的房屋中居住。被告潘某某一家人在该房屋居住多年后，原告何玉某与被告陆忠恕、涂三保决定将该房屋卖给被告潘某某。2002年11月10日签订“卖房契”，由被告陆忠恕书写，并加盖了村委会公章。其主要内容:“经夫妇及全家大小商议，由于已建新楼房，愿将杨垅土砖瓦房老屋一栋出卖与潘某某管业居住，时值现金5200元，土地属集体所有，本人无权出卖，今后拆旧建新，所需的手续及费用按当时的政策办理，与现在买卖房无关”，并说明了四至界限及使用范围。订立卖房协议时，原告何玉某及被告陆忠恕、涂三保均在场，并请村委会及组民每户一人到场，由被告潘某某请到场的村民吃饭。同日，该组与被告潘某某签订了“土地使用权转让合同”，将该房屋所占集体土地使用面积130平方米转让给被告潘某某，该组收取转让费1300元，村委会收取转让费300元，尔后被告潘某某一直居住至今。期间被告潘某某新建厨房一间。
另认定:原告何玉某向被告潘某某交付了面积为155.56平方米的集体土地使用权证，但被告潘某某没有办理过户手续。因非法买卖集体土地，通城县国土资源局于2009年9月对被告潘某某及隽水镇白沙社区十四组作出行政处罚决定。该宅基地现处于通城县城东规划建设用地范围内。
原审认为，本案的争议焦点为双方房屋买卖合同的效力及在效力基础上产生的法律后果应如何处理的问题。原告何玉某主动参与并同意被告陆忠恕、涂三保将其拥有集体土地使用权的土砖房屋卖售给被告潘某某，其房屋买卖虽征得本村集体经济组织同意，但未办理过户手续。且原告何玉某、被告陆忠恕、涂三保与被告潘某某之间的集体房屋买卖合同关系与现行的法律、法规相悖，即非同村村民之间房屋买卖不受法律保护，该房屋买卖协议应为无效。但原告在非法进行房屋买卖多年后又反悔主张合同无效，存在明显过错。另被告潘某某在买受房屋后对房屋进行修缮，土地亦发生升值变化，其信赖利益（修缮及土地升值后的房屋价值）应当受到法律保护。根据“合同无效或被撤销的法律后果”，原告何玉某及被告陆忠恕、涂三保应对合同无效后给被告潘某某造成的信赖利益损失给予赔偿。对于原告提出要求被告潘某某退还原告宅基地、限期腾空房屋及归还集体土地使用权证的诉讼请求，现因本案中原、被告双方都不同意对现行房屋及宅基地升值部分价值予以评估，被告潘某某的信赖利益没有赔偿标准和依据，其信赖利益损失无法得到保护，可待双方通过协商一致或诉讼确定损失赔偿后，再返还房屋及土地使用权证，其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条  ，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条  、第一百五十五条  ，《中华人民共和国合同法》第五十二条  第（五）项  、第五十八条  ，《中华人民共和国民法通则》第六条  、第一百一十五条  ，国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《关于深化改革严格土地管理的决定》，最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的规定，原审法院审判委员会讨论决定，判决:一、房屋买卖合同无效；二、驳回原告何玉某的其它诉讼请求。本案收取案件受理费100元，原告何玉某、被告潘某某各负担50元。
本院认为，本案争议焦点是:一、对于本案争议的宅基地，上诉人何玉某是否有起诉的主体资格。二、被上诉人陆忠恕、涂三保将房屋出卖给上诉人潘某某，是否构成表见代理。上诉人潘某某买受房屋是否构成善意取得。三、本案房屋买卖合同的效力问题。四、上诉人何玉某要求上诉人潘某某退还宅基地、腾退房屋的诉讼请求能否得到支持。
对于以上争议焦点，本院认为:一、本案争议宅基地登记的使用权人现仍是上诉人何玉某，上诉人何玉某是争议宅基地的利害关系人，故上诉人何玉某具备起诉的主体资格。二、被上诉人陆忠恕、涂三保是上诉人何玉某女婿、女儿，也是与上诉人何玉某一起共同生活的家庭成员。1998年上诉人潘某某租种上诉人何玉某、被上诉人陆忠恕、涂三保的田地时，上诉人何玉某、被上诉人陆忠恕、涂三保即已将本案争议房屋提供给上诉人潘某某居住。2002年11月10日被上诉人陆忠恕、涂三保与上诉人潘某某签订《卖房契》时，村委会干部及村组农户代表在场见证了双方买卖房屋的行为，且该《卖房契》上写明“经夫妇及全家大小商议，由于已建新楼房，愿将杨垅土砖瓦房老屋一栋出卖与潘某某管业居住……”，同时，该《卖房契》上有中人、证人签字，并加盖了村委会公章，上诉人何玉某在场并未提出任何异议。上诉人潘某某交付了购房款5200元，支付了村委会土地转让费1300元，支付了组里土地转让费300元，事后并请村委会成员及组里每户一个代表吃饭。综上，上诉人何玉某虽未在《卖房契》上签字，但上诉人潘某某完全有理由相信被上诉人陆忠恕、涂三保出卖房屋的行为代表上诉人何玉某，即被上诉人陆忠恕、涂三保出售房屋的行为构成表见代理。况且，上诉人潘某某购买本案争议房屋时已在此房居住，主观上并无恶意，亦支付了相应对价，其行为应认定为善意取得。三、本案上诉人何玉某与上诉人潘某某之间买卖的房屋是农村房屋。关于农村房屋买卖合同的效力认定问题，司法审判实践中虽有判决城镇居民购买农村宅基地合同无效的案例，也有最高人民法院关于非同一集体经济组织成员买卖农村房屋合同效力认定的个案批复，但目前的法律、行政法规并未明确禁止农村其它经济组织成员之间购买宅基地及村民的房屋。根据本案房屋买卖实际情况，上诉人潘某某是1998年从通城县云溪乡棋盘村五组来租种上诉人何玉某、被上诉人陆忠恕、涂三保家的田地，至2008年上诉人何玉某提起诉讼时止，上诉人潘某某实际已在该房屋居住10年之久，并对该房屋进行了修缮添附；2002年11月10日签订《卖房契》买卖房屋时，有中人、证人现场见证，上诉人潘某某不仅及时支付了购房款，还向当地村、组支付了土地转让费，其买房行为应视为得到了当地村、组的认可。上诉人潘某某还按当地风俗习惯邀请村委会成员及组里每户代表一人参加吃饭，上诉人何玉某在场亦未提出任何异议，应认定为房屋买卖行为系双方当事人的真实意思表示。房屋买卖行为并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条  规定的应认定合同无效的情形。从维护当事人之间交易稳定性出发，本案房屋买卖合同可认定为有效合同。四、本案房屋买卖合同有效，双方当事人均应按合同的约定履行义务。上诉人何玉某要求上诉人潘某某退还宅基地、腾退房屋的诉讼请求，缺乏事实基础和法律依据，亦违背了《中华人民共和国民法通则》第四条  “民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，本院对其上诉理由不予支持。
综上，上诉人潘某某认为本案房屋买卖合同有效、请求驳回上诉人何玉某的诉讼请求的上诉理由成立，本院予以支持。原审认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理上确认房屋买卖合同无效又判决驳回上诉人何玉某的其它诉讼请求不当，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:
一、撤销湖北省通城县人民法院（2012）鄂通城民重字第00002号民事判决；
二、驳回上诉人何玉某的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各100元，均由上诉人何玉某负担。
本判决为终审判决。

本院认为，本案争议焦点是:一、对于本案争议的宅基地，上诉人何玉某是否有起诉的主体资格。二、被上诉人陆忠恕、涂三保将房屋出卖给上诉人潘某某，是否构成表见代理。上诉人潘某某买受房屋是否构成善意取得。三、本案房屋买卖合同的效力问题。四、上诉人何玉某要求上诉人潘某某退还宅基地、腾退房屋的诉讼请求能否得到支持。
对于以上争议焦点，本院认为:一、本案争议宅基地登记的使用权人现仍是上诉人何玉某，上诉人何玉某是争议宅基地的利害关系人，故上诉人何玉某具备起诉的主体资格。二、被上诉人陆忠恕、涂三保是上诉人何玉某女婿、女儿，也是与上诉人何玉某一起共同生活的家庭成员。1998年上诉人潘某某租种上诉人何玉某、被上诉人陆忠恕、涂三保的田地时，上诉人何玉某、被上诉人陆忠恕、涂三保即已将本案争议房屋提供给上诉人潘某某居住。2002年11月10日被上诉人陆忠恕、涂三保与上诉人潘某某签订《卖房契》时，村委会干部及村组农户代表在场见证了双方买卖房屋的行为，且该《卖房契》上写明“经夫妇及全家大小商议，由于已建新楼房，愿将杨垅土砖瓦房老屋一栋出卖与潘某某管业居住……”，同时，该《卖房契》上有中人、证人签字，并加盖了村委会公章，上诉人何玉某在场并未提出任何异议。上诉人潘某某交付了购房款5200元，支付了村委会土地转让费1300元，支付了组里土地转让费300元，事后并请村委会成员及组里每户一个代表吃饭。综上，上诉人何玉某虽未在《卖房契》上签字，但上诉人潘某某完全有理由相信被上诉人陆忠恕、涂三保出卖房屋的行为代表上诉人何玉某，即被上诉人陆忠恕、涂三保出售房屋的行为构成表见代理。况且，上诉人潘某某购买本案争议房屋时已在此房居住，主观上并无恶意，亦支付了相应对价，其行为应认定为善意取得。三、本案上诉人何玉某与上诉人潘某某之间买卖的房屋是农村房屋。关于农村房屋买卖合同的效力认定问题，司法审判实践中虽有判决城镇居民购买农村宅基地合同无效的案例，也有最高人民法院关于非同一集体经济组织成员买卖农村房屋合同效力认定的个案批复，但目前的法律、行政法规并未明确禁止农村其它经济组织成员之间购买宅基地及村民的房屋。根据本案房屋买卖实际情况，上诉人潘某某是1998年从通城县云溪乡棋盘村五组来租种上诉人何玉某、被上诉人陆忠恕、涂三保家的田地，至2008年上诉人何玉某提起诉讼时止，上诉人潘某某实际已在该房屋居住10年之久，并对该房屋进行了修缮添附；2002年11月10日签订《卖房契》买卖房屋时，有中人、证人现场见证，上诉人潘某某不仅及时支付了购房款，还向当地村、组支付了土地转让费，其买房行为应视为得到了当地村、组的认可。上诉人潘某某还按当地风俗习惯邀请村委会成员及组里每户代表一人参加吃饭，上诉人何玉某在场亦未提出任何异议，应认定为房屋买卖行为系双方当事人的真实意思表示。房屋买卖行为并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条  规定的应认定合同无效的情形。从维护当事人之间交易稳定性出发，本案房屋买卖合同可认定为有效合同。四、本案房屋买卖合同有效，双方当事人均应按合同的约定履行义务。上诉人何玉某要求上诉人潘某某退还宅基地、腾退房屋的诉讼请求，缺乏事实基础和法律依据，亦违背了《中华人民共和国民法通则》第四条  “民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，本院对其上诉理由不予支持。
综上，上诉人潘某某认为本案房屋买卖合同有效、请求驳回上诉人何玉某的诉讼请求的上诉理由成立，本院予以支持。原审认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理上确认房屋买卖合同无效又判决驳回上诉人何玉某的其它诉讼请求不当，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:

一、撤销湖北省通城县人民法院（2012）鄂通城民重字第00002号民事判决；
二、驳回上诉人何玉某的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各100元，均由上诉人何玉某负担。

审判长：汪明
审判员：杨荣华
审判员：王洪斌

书记员：肖少鲲