上诉人伊春市宇某房地产集团有限公司与被上诉人陈某某房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）：伊春市宇某房地产集团有限公司。住所地黑龙江省伊春市。法定代表人：刘福君，该���司经理。委托诉讼代理人：郭红艳，该公司项目负责人。委托诉讼代理人：方芳，黑龙江凌云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：郭庆明，黑龙江龙程律师事务所律师。

宇某房地产公司上诉请求:请求撤销一审法院判决，发回重审或依法改判驳回一审陈某某的起诉。事实和理由：涉案房屋的购买人为杨明，一审原告主体不适格，陈某某不是案涉房屋购买人。案涉房屋为棚改项目所建回迁房屋，不是商品房，不应按商品房的法律依据判决本案，一审法院适用法律错误。陈某某辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，依法应驳回上诉人的上诉。案涉房屋系陈某某购房出资，交房的定金及证人均证实是陈某某购买，陈某某购买的属于商品房，一审适用法律正确。陈某某向一审法院起诉请求：判令陈某某与宇某房地产公司之间形成的房屋买卖合同无效，宇某房地产公司退还陈某某购楼定金款50万元，宇某房地产公司依法赔偿相应利息。一审法院认定事实：陈某某与案外人杨占军系亲属关系，案外人杨占军与案外人杨明系父子关系。陈某某于2012年4月16日通过案外人杨占军向宇某房地产公司负责人及投资人郭洪伟交纳定金10万元，用于购买由宇某房地产公司开发的铁力市天地宜家小区二期三号楼102号商服楼及两个车库，郭洪伟为陈某某出具了收据并加盖了天地宜家项目部的现金收讫公章，收条中注明“收取陈某某购房定金款10万元”。双方没有签订书面的房屋买卖合同，2012年7月1日、2012年9月29日，陈某某委托其亲属杨明向宇某房地产公司交纳房款40万元，宇某房地产公司给杨明出具了临时收据，临时收据交款人处注明了杨明的名字。陈某某总计向宇某房地产公司交纳预购房款50万元。该工程在2013年10月完工，宇某房地产公司至今未向陈某某交付房屋。庭审查明，该楼房至今没有验收，没有取得《商品房预售许可证》。一审认为，在2012年宇某房地产公司负责人及投资人郭洪伟代表该公司收取陈某某10万元购房款定��时，在收条中已明确注明收取本案陈某某的购房定金，后40万元房款虽是由杨明交纳，但杨明已作出说明，该40万元房款是受本案陈某某的委托向宇某房地产公司交纳的房款。现陈某某持有由宇某房地产公司出具的50万元购房款的原始收据，且宇某房地产公司已承认共收取涉案房屋50万元的房款，一审法院依据相关证据及事实认定房屋的购买人为陈某某，陈某某与宇某房地产公司存在民事法律关系，陈某某符合本案原告主体资格。商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发公司开发，建成后用于出售出租的房屋，包括住宅、商业用房。本案中宇某房地产公司将房屋开发建成后，将建成房屋对外出售，获得利润，本案涉案房屋属于商品房。双方形成的关系是商品房买卖合同关系，这种合同关系受《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法���问题的解释》的调整。《城市商品房预售管理办法》规定开发经营企业进行商品房预售，应当向房屋购买人出示《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中宇某房地产公司在至今未取得《商品房预售许可证》的情况下，向陈某某进行预售商服用房，双方所达成的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，依据《合同法》五十二条第五款规定，应当确认该房屋买卖合同无效。故陈某某作为房屋的买受人要求宇某房地产公司返还已付购房款的诉讼请求本院予以支持。陈某某要求宇某房地产公司支付购房款利息，因陈某某没有提出利息的具体数额，没有明确的��讼请求，一审法院对陈某某的该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第二条、第九条，《城市商品房预售管理办法》第九条规定，判决：一、伊春市宇某房地产集团有限公司于本判决生效后十日内返还陈某某购房款50万元。二、驳回陈某某的其他诉讼请求。案件受理费8800元由宇某房地产公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
上诉人伊春市宇某房地产集团有限公司（以下简称宇某房地产公司）因与被上诉人陈某某房屋买卖合同纠纷一案，宇某房地产公司不服黑龙江省铁力市人民法院作出（2017）黑0781民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宇某房地产公司的委托诉讼代理人郭红艳、方芳，被上诉人陈某某的委托诉讼代理人郭庆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，2012年4月16日，陈某某向郭洪伟交纳购买天地宜家小区商服及车库定金10万元，后杨明先后两次向天地宜家项目部交纳购房款40万元，且杨明自认是替陈某某交纳的案涉房款，宇某房地产公司认为购买天地宜家的人是杨明，无证据证实该主张成立，一审认定案涉房屋实际购买人为陈某某并无不当。宇某房地产公司主张该房屋系棚户区改造房，不应按照商品房的相关规定调整，宇某房地产公司开发建成房屋后出售且获得利润，该涉案房屋系商品房，案涉房屋在二审期间尚未取得《商品房预售许可证》，故一审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》并无不当，宇某房地产公司的该项上诉请求不予支持。综上所述，宇某房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由伊春市宇某房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长　焦　杨
审判员　盖国建
审判员　于晓星

书记员：肖尊辉