上诉人伊某农村商业银行股份有限公司金某支行与宋某某、伊某木材综合加工厂、庄某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

伊某农村商业银行股份有限公司金某支行
刘丽（黑龙江新飞律师事务所）
宋某某
刘新福（黑龙江兴福律师事务所）

上诉人（原审被告）伊某农村商业银行股份有限公司金某支行。
负责人任国玲，职务行长。
委托代理人刘丽，黑龙江新飞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宋某某。
原审被告伊某木材综合加工厂。
法定代表人徐衍安，职务厂长。
委托代理人刘新福，黑龙江兴福律师事务所律师。
原审被告庄某。
上诉人伊某农村商业银行股份有限公司金某支行（以下简称金某支行）因与被上诉人宋某某、原审被告伊某木材综合加工厂（以下简称伊木加）、庄某房屋买卖合同纠纷一案，不服伊某区人民法院（2014）伊民初字第508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月3日公开开庭审理了本案。上诉人金某支行的委托代理人刘丽、被上诉人宋某某、原审被告伊木加委托委托代理人刘新福到庭参加诉讼，原审被告庄某经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2000年8月15日，原告与被告伊木加签订了房屋买卖合同，购买了被告伊木加开发的面积为96.97平方米楼房，原告于2000年11月9日交付购房款6.8万元，于2001年9月6日进户居住。另查明，2000年9月18日，被告伊木加与被告庄某签订《承包开发伊木加1号楼合同书》，甲方为被告伊木加，将伊木加1号楼的建设项目承包给乙方被告庄某，约定在享受共同开发经济适用住宅优惠政策前提下，乙方自筹建设资金、整体承包、定额上缴、盈利归已、亏损自负，承包项目为伊木加1号楼项目的拆迁安置、土建安装、新楼销售、保修及售后服务等；乙方一次性向甲方支付利润50万元，甲方负责该项目的报批、委托规划设计、争取优惠政策等。被告庄某与原伊某市金某城市信用合作社（金某支行）于2000年9月25日签订贷款合同，贷款60万元，并于2000年9月26日办理了建筑面积为4106.60平方米在建工程抵押登记，现被告庄某尚未全部偿还贷款。还查明，原伊某市金某城市信用合作社经中国银行业监督管理委员会黑龙江监督局同意终止，其债权债务转为被告金某支行债权债务。原告宋某某在诉讼中撤回第二项即被告立即为原告办理房屋产权过户手续的诉讼请求。
原审认为，当事人对由民事关系产生的债权，在不违反法律、法规强制性规定的情况下，以《中华人民共和国担保法》规定的方式设定担保的，可以认定为有效。根据《中华人民共和国担保法》第三十八条  规定，“抵押人和抵押权人应以书面形式签订抵押合同。”本案中被告庄某以个人名义向原伊某市金某城市信用合作社申请贷款60万元，用伊木加1号楼房屋作为在建工程抵押，但伊木加1号楼是被告伊木加开发，在出售前伊木加对此楼享有处分权，被告庄某无权利抵押。原伊某市金某城市信用合作社也未与伊木加签订书面抵押合同。因此，被告庄某将原告所购房屋面积为96.97平方米的住宅房屋抵押给原伊某市金某城市信用合作社的行为无效。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条  第（五）项  、《中华人民共和国担保法》第三十三条  、第三十四条  、第三十八条  、最高人民法院《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第一百一十三条  第一款  之规定，判决，被告庄某将涉案房屋抵押给被告金某支行的行为无效。案件受理费50元，由被告庄某、金某支行负担。
一审宣判后，原审被告金某支行不服，向本院提起上诉，请求二审法院查明案件事实，撤销原判，依法改判，主要理由:1、原审判决庄某将诉争房屋抵押给上诉人的行为无效错误，伊某市房地产产权市场管理处颁发的伊房在建他字第013号他项权利证，明确注明房屋产权人是伊木加。伊木加与庄某签订的《承包开发伊木加1号楼合同书》可以看出庄某是自筹资金、整体承包、定额上缴、盈利归己、亏损自负，承包项目为伊木加1号楼项目的拆迁安置、土建安装、新楼销售、保修及售后服务等。庄某一次向伊木加支付利润50万元。可见，庄某支付约定利润后，对伊木加1号楼享有占有、使用、收益、处分的权利。故庄某用诉争房产在上诉人处申请借款抵押，伊木加是知晓并认可的。且在抵押物明细单上有伊木加加盖公章认可。因此，抵押行为有效；2、原审判决以未签订书面抵押合同认定抵押行为无效错误。应通过行政诉讼来审查抵押登记的效力，而不应在民事诉讼中进行审查。上诉人以及原审被告庄某、伊木加均是按照伊某市房地产产权市场管理处的要求提供相关材料进行在建工程抵押的。即使抵押登记错误，也应该通过法定程序撤销。
被上诉人宋某某答辩表示买房时不知道该房有抵押，如果知道也不会买，要求办理房产证。
原审被告伊木加表示服从一审判决。
原审被告庄某未到庭未答辩。
二审审理过程中，上诉人、被上诉人及原审被告均未向本院提供证据。
本院认为，伊木加1号楼是原审被告伊木加开发，在出售前伊木加对此楼享有处分权，原审被告庄某未经伊木加同意无权对该房进行抵押。在原审被告庄某与上诉人金某支行签订的借款合同和抵押合同中均没有伊木加印章，伊木加对抵押行为亦未加以确认，上诉人无证据证明伊木加知晓并认可庄某的抵押行为，故上诉理由不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。

本院认为，伊木加1号楼是原审被告伊木加开发，在出售前伊木加对此楼享有处分权，原审被告庄某未经伊木加同意无权对该房进行抵押。在原审被告庄某与上诉人金某支行签订的借款合同和抵押合同中均没有伊木加印章，伊木加对抵押行为亦未加以确认，上诉人无证据证明伊木加知晓并认可庄某的抵押行为，故上诉理由不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人承担。

审判长：王刚
审判员：于晓星
审判员：高峰

书记员：高冬梅