上诉人付聪明与被上诉人博某房地产公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：付聪明，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省通城县人，农民，住湖北省通城县。
委托诉讼代理人：张雪，通城县中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：湖北博某房地产开发有限责任公司（以下简称博某房地产公司）。住所地：湖北省通城县隽水镇玉立大道。
法定代表人：邱定甫，董事长。
委托诉讼代理人：谭和平，湖北泰元律师事务所律师。

上诉人付聪明因与被上诉人博某房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2016）鄂1222民初1246号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
付聪明上诉请求：依法撤销原判决，并判令被上诉人支付其违约金1802元、返还非法收取的费用32810元；案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、原判认定事实不清。原审对双方提交的证据未予分析认定，被上诉人提交的《证明》不能证明办理了权属登记，照片未显示拍照的时间和地点，不能确认。二、原判适用法律错误。根据法律规定，由于出卖人的原因，买受人未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。被上诉人在销售时，还应当放置公示牌、价格一览表、预售许可证等，但被上诉人没有上述行为，所以被上诉人收取上诉人标价外的费用是非法的。
经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院继续予以确认。
本案争议的焦点为：一、被上诉人博某房地产公司是否违约？二、被上诉人博某房地产公司是否应退还收取的相关费用？
对于焦点问题一，本院认为，上诉人付聪明提出被上诉人博某房地产公司违反了双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定。双方于2013年4月26日签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”第一款第三项还约定：“出卖人将相关资料报产权登记机关备案后，因产权登记机关的工作流程或其他原因导致买受人不能取得房屋权属证明的，买受人不得向出卖人追究违约责任。”因此，如果博某房地产公司作为出卖人将应由其提供的资料报产权登记机关备案，即按照合同的约定履行了其相应的义务。否则，即违反了合同的约定构成了违约。本案中，被上诉人博某房地产公司向上诉人付聪明交付商品房后，相关的产权登记机关已向人民法院出具了书面证明，证实已根据被上诉人博某房地产公司提交的相关资料将涉案的房屋办理了相应的预告登记手续。因而，上诉人付聪明未提交充足的证据证明被上诉人博某房地产公司存在违约行为。
对于焦点问题二，首先，对于被上诉人博某房地产公司是否履行了商品房销售明码标价的问题，本院认为，被上诉人博某房地产公司已经提交相应的证据证明了其已经按行政机关的规章要求，在售房处显眼位置放置了公示牌，上诉人付聪明并未提交相应的证据证明其主张。同时，被上诉人博某房地产公司是否违规应由相关的行政机关进行审查或作出行政处罚。对于被上诉人博某房地产公司是否应退还其已经收取上诉人付聪明相关费用的问题，本院认为，上诉人付聪明与被上诉人博某房地产公司在签订《商品房买卖合同》以后，还对合同相关事宜签订了《补充协议》。《补充协议》约定，房款以外的费用，银行按揭手续、产权登记事宜所产生的相关费用由被上诉人博某房地产公司代收；水电、天然气开户及安装另行按实收费。结合到本案，首先，被上诉人博某房地产公司代收有关费用，具有合同依据；其次，房地产买卖合同交易过程中，为了方便施工和减少中间环节，已经形成了由房地产开发企业统一代收应当由购房者承担的有关费用的交易习惯。再次，本案审理的是房屋买卖法律关系，如果上诉人付聪明有证据证明被上诉人博某房地产公司收取了不应由上诉人承担的费用，上诉人付聪明可以另行主张权利，其诉讼权利并不会因此而受到侵害。因此，上诉人付聪明提出被上诉人博某房地产公司应退还其已经收到的相关费用的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，原审认定的事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
案件受理费500元，由上诉人付聪明负担。
本判决为终审判决。

审判长　赵　斌 审判员　王凯群 审判员　李　伟

书记员：蒋昊