上诉人五大连池市荣某房地产开发有限公司与被上诉人郑玉某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案民事判决书

上诉人（原审被告）：五大连池市荣某房地产开发有限公司，住所地五大连池市。
法定代表人：吴荣刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张之敏，黑龙江青山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑玉某，女，汉族，住五大连池市。

上诉人五大连池市荣某房地产开发有限公司（以下简称荣某公司）因与被上诉人郑玉某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服五大连池市人民法院（2016）黑1182民初1359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人荣某公司的委托诉讼代理人张之敏，被上诉人郑玉某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荣某公司上诉请求：请求撤销一审法院判决第一、二、三项，改判按照《荣某名城二期棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案》回迁，即回迁给郑玉某150平方米房屋，75平方米为无偿回迁，剩余75平方米由郑玉某按照当地商服市场价格5,000元至10,000元补交房屋价款。事实与理由：1.回迁协议书明确约定了郑玉某拆迁前房屋面积为75平方米，回迁的房屋为商服两层计150平方米，其中第九条约定“回迁按照政府回迁方案为准”。而一审法院判决在审理查明事实中故意遗漏了本应作为定案依据的关键条款。2.按回迁协议书第九条，合同双方的真实意思表示是：按回迁方案非商用房回迁比例为1:1，故协议首先声明“郑玉某回迁面积75平方米”，回迁房屋为商服75平方米两层是郑玉某自己选择的结果，结合前后条款的含义，应认定商服楼价款减去按1:1回迁比例应无偿回迁的75平方米折算的房款，郑玉某尚应支付所差房款。3.至于补充条款中增面积郑玉某不补钱，少面积荣某公司双倍补偿的约定，实际上是说按合同约定荣某公司交付的房屋为商服两层每层75平方米，如经房产测绘部门测量后大于约定的150平方米则郑玉某不补钱，小于约定的商服二层每层75平方米则荣某公司双倍补偿，与前面条款内容无关，更不影响郑玉某补交房款合同义务的履行。4.一审法院已有在先判例，一审法院判决明显同案不同判。5.一审法院对于层高和面积的理解和处理也是错误的。合同双方仅对二层层高有约定，并未约定一层高度和房屋总高度。层高4米的84.51平方米房屋价值与层高2.2米的84.51平方米房屋价值肯定不同，但一审法院竟将4米层高的房屋按2.2米层高处理，简单的用150平方米减去84.51平方米，所得面积差按双倍由荣某公司赔偿，一审法院处理不当。6.因违约在先的是郑玉某，故判令荣某公司给付房费10,000元无事实根据和法律依据。
郑玉某辩称，一审法院判决有理有据，应当予以维持。荣某公司法定代表人的妻子与郑玉某签订的回迁协议书是合法有效的，手写条款是荣某公司法定代表人的妻子书写的，应当按照该条款履行。
郑玉某向一审法院起诉请求：要求荣某公司履行回迁协议书。
一审法院认定事实:2014年7月2日，郑玉某与荣某公司签订回迁协议书，第2条为郑玉某回迁建筑面积75平方米，回迁房屋位于荣某名城二期工程4号楼西数第3门，商服75平方米二层。第10条为补充条款，约定一切附属和补助在回迁中（门前房），上下150平方米，上75平方米，下75平方米。商服75平方米一带二层，增面积郑玉某不补钱，少面积荣某公司双倍补偿（按市场价），入住费荣某公司不收，二层不低于2.3米高，2014年12月30日前不入住，荣某公司负责租房费10,000元（二年租费）。荣某名城二期工程4号楼于2015年12月完工，五大连池市房产管理处初步测绘荣某名城二期工程4号楼西数第3门商服面积为84.51平方米。该房屋举架高度为4米，室内搭设有槽钢，房屋未交付给郑玉某。郑玉某主张差面积按5,000元的2倍给付补偿。荣某公司称荣某名城二期工程4号楼商服对外出售价格为12,000元/平方米，又称该房屋投影面积为84.51平方米，实际面积应为投影面积的2倍。另查明，《房产测量规范》（GB/T17986-2000）规定“房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积……层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑”。另规定“房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积”。
一审法院认为，郑玉某与荣某公司签订的回迁协议书约定明确，且是双方真实意思表示，为有效合同，双方应履行回迁协议书，荣某公司应按协议约定交付房屋，给付未按期入住的租房费。荣某公司称4号楼西数第3门投影面积为84.51平方米，实际面积应为投影面积的2倍，根据《房产测量规范》规定，双方争议房屋总高度为4米，虽室内搭有槽钢隔层，但被隔开的上下两层不能都达到层高2.2米以上（含2.2米），不能按两层计算面积，故对荣某公司的主张不予采纳。因争议房屋面积为84.51平方米，不足房屋拆迁协议约定的回迁房屋上下总面积150平方米，故荣某公司应给付郑玉某房屋差面积补偿款。郑玉某主张差面积应按5,000元的2倍给付补偿，不高于荣某公司所称荣某名城二期工程4号楼商服的对外出售价格，本院予以支持。荣某公司辩称应按政府回迁方案规定的1:1回迁的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告五大连池市荣某房地产开发有限公司于判决生效后十日内将五大连池市荣某名城二期工程四号楼西数第三门，面积为84.51平方米的房屋交付原告郑玉某；二、被告五大连池市荣某房地产开发有限公司于判决生效后二十日内给付原告郑玉某房屋差面积款654,900元[（150-84.51）平方米×10,000元/平方米]；三、被告五大连池市荣某房地产开发有限公司于判决生效后二十日内给付原告郑玉某租房费10,000元。案件受理费10,449元，由五大连池市荣某房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，2014年7月2日荣某公司与郑玉某签订的回迁协议书系双方真实意思表示，约定郑玉某回迁位于荣某名城二期工程4号楼西数第3门的位置明确，第10条补充条款的内容系签订回迁协议书时荣某公司的代表焦红艳亲笔书写，向郑玉某承诺了回迁房屋的面积、结构及租房费等具体事项，荣某公司应当按照回迁协议书承诺的该项内容履行向郑玉某交付房屋的义务。荣某公司现主张应按回迁协议书第9条内容履行，以政府回迁方案为准，回迁比例为1:1，因政府回迁方案系2013年7月19日下发，荣某公司与郑玉某签订回迁协议书的时间为2014年7月2日，如按政府回迁方案执行，荣某公司没有必要就郑玉某回迁房屋增加补充条款，且荣某公司在二审庭审中亦认可不是所有的回迁户都按1:1的比例进行回迁，在签订协议书时有特例，故荣某公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
荣某公司主张层高4米的84.51平方米房屋价值与层高2.2米的84.51平方米房屋价值不同，一审法院将4米层高的房屋按2.2米层高处理，简单的用150平方米减去84.51平方米，所得面积差按双倍由荣某公司赔偿不当。因荣某公司在回迁协议书中承诺回迁给郑玉某的房屋系一带二结构，共计150平方米，上下层各75平方米，二层高度不低于2.3米，少面积荣某公司双倍赔偿。而荣某公司所建4号楼西数第3门市投影面积为84.51平方米，房屋总高度仅为4米，室内虽设有槽钢隔层，但被隔开的上下层均不能达到2.2米，荣某公司亦认可根据《房产测绘规范》该房屋无法办理一带二房屋的产权证照，未能按约提供回迁房屋及不能办理二层房屋产权证照的责任在荣某公司，荣某公司构成违约，应当给付郑玉某房屋差面积款，一审法院判决该差价款计算方式得当。
另，荣某公司主张系郑玉某违约在先，一审法院判决荣某公司给付租房费10,000元无事实根据和法律依据，因双方约定2014年12月30日前不入住，荣某公司负责租房费10,000元，荣某公司自认2015年12月才交工，其提供的房屋亦不能满足协议约定条件，致使双方发生争议，郑玉某未能如期入住，荣某公司应当给付郑玉某租房费10,000元。
综上所述，荣某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10,449元，由五大连池市荣某房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。

审判长　　孙立才 审判员　　代柳怡 审判员　　张可秋

书记员：仇长城