上诉人七台河市桃山区万宝河镇万宝河村村民委员会与被上诉人七台河市季某某笔厂农村土地承包合同纠纷一案民事二审判决书

上诉人（原审被告）：七台河市桃山区万宝河镇万宝村村民委员会。
法定代表人：张孝恩，村主任。
委托诉讼代理人：柳凤岐，男，万宝河村党支部书记，住所地七台河市桃山区。
委托诉讼代理人：葛继武，黑龙江桃源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：七台河市季某某笔厂，住所地七台河市桃山区大同街。
法定代表人：黄季霜，厂长。
委托诉讼代理人：黄继昌（黄季霜哥哥），男，佳木斯市郊区法院退休干部，住所地佳木斯市向阳区。

上诉人七台河市桃山区万宝河镇万宝河村村民委员会（以下简称万宝村）因与被上诉人七台河市季某某笔厂（以下简称季某某笔厂）农村土地承包合同纠纷一案，不服七台河市桃山区人民法院（2016）黑0903民初1161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人万宝村的法定代表人张孝恩及其委托诉讼代理人柳凤岐、葛继武，被上诉人季某某笔厂的法定代表人黄季霜及其委托诉讼代理人黄继昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万宝村上诉请求:撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：原审判决认定事实错误，被上诉人在庭审中明确表示，经双方签订协议后，被上诉人只到规划部门咨询了一次，并未到土地部门办理手续，且未向法庭出示其到相关部门办理土地手续的相关证据，亦未证明其向上诉人主张过返还土地出让金。根据双方签订的土地使用权出让协议第七条，本协议从双方签字并且乙方按合同约定支付全部转让金之日起享有该宗土地使用权的约定以及该宗土地的附图一并交付给被上诉人的事实来看，协议签订之日被上诉人就已经接收了该宗土地并且拥有了对该宗土地的使用权，致于其如何使用，如何管理是被上诉人自己的事，与上诉人无关，上诉人及原承包人再未对该宗土地进行使用和管理，原审判决被上诉人未实际接收、占有和使用该土地与事实不符。合同法第五十八条中“有过错一方”指导致合同无效的一方。本案被上诉人在签订协议后，应按法定程序去办理审批手续，却只进行了一次咨询便放任不管了，既未主动交回土地也未与上诉人协商处理，被上诉人存在过错，上诉人无过错。被上诉人占有土地9年时间的损失，应由被上诉人承担。原审判决上诉人承担违约金于法无据。被上诉人并未主张因此所受到的损失，也未提供证据证明实际损失，而主张的是协议有效情形下约定的违约金，原审判决按同期同类贷款利率计算违约金，违背了无效合同处理原则的法律规定。综上，请求撤销原判，驳回被上诉人的原审诉求。
季某某笔厂辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一、被上诉人签订协议后，为了协议约定的一年内尽快建厂投产达效，便到相关部门办理审批手续，当得知该土地系集体农用土地，不能审批建厂后，被上诉人购买该土地建厂的合同目的已无法实现，便找上诉人协商退款，但上诉人答复钱已被占用，让被上诉人等待。上诉人在一审时已对所出让的土地系农用土地，无法审批建厂，双方所签合同因违反法律及行政法规的强制性规定而导致无效的事实予以认可。故原审法院依据本案证据所认定的事实是清楚的，上诉人的该项上诉理由不能成立。二、协议第七条虽然约定了被上诉人支付全部转让金之日起享有该宗土地使用权，但并未约定从该日起即已接收土地，协议第八条同时约定，被上诉人必须先期办理土地、规划等审批手续，经同意后方可施工。附图仅是协议的附件，并非接收土地的清单或收条。综上，可以认定在被上诉人未经有关部门审批前，是无法接收、占有、使用该土地的。上诉人没有证据证明其已履行了协议约定的交付土地的义务。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。被上诉人购买土地后，因上诉人所出让的土地无法办理相关审批手续，依据协议第八条，应由上诉人承担过错责任。协议签订时间为2007年，该土地上并没有大棚等地上附属物，上诉人近些年在该土地上建大棚，完全可以证明上诉人一直在使用该土地，并未给其造成土地收益影响。三、被上诉人交纳土地出让金由上诉人占用长达10年，上诉人至今没有在该地建厂，无法实现合同目的，被上诉人造成的损失是巨大的，依据双方签订的合同第八条约定，导致合同无效是上诉人提供的出让土地性质不合法及手续不完备造成的，原审判决仅安年利率4.75%计算，已经远低于给被上诉人造成的实际损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。
季某某笔厂向一审法院起诉请求：1、请求法院确认原、被告签订的土地使用权出让协议无效；2、被告立即返还土地转让费269,270.00元及违约赔偿款269,270.00元，合计538,540.00元；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2007年7月6日，为响应市委、市政府提出的招商引资号召，大力发展民营经济，经万宝村村委会研究，并经村民代表大会讨论通过，万宝村将水库管理处后面和楼南面的侯德宫承包的土地转让给季某某笔厂建厂使用，面积为3709平方米，双方于2007年7月6日签订土地使用权出让协议书，约定该宗土地使用权出让价格为每平方米72.6元，总地价为269,270.00元，季某某笔厂于合同签订当日即一次性向万宝村交纳该款项，被告给原告出具结算票据，被告单位在收到原告方交纳的土地出让金后即将收取总额的70%给付土地承包村民侯德宫和刘海江，自留30%。同时协议书第八条约定“乙方（即原告）必须先期办理土地、规划等相关部门的审批手续，经同意后方可施工。但是由乙方报请土地管理部门办理相关手续，甲方（即被告）应出具相关手续，如因甲方出具给乙方的手续不符合办理转让的相关要求，无法办理《土地使用证》，甲方须承担违约责任，按乙方给付甲方土地转让费总额给付乙方进行赔偿。如甲乙方私自动工造成的一切经济损失由乙方自行承担，与甲方无关。”合同签订后，原告法人即到规划、土地部门办理审批手续，由于该地块为耕地，依法不能改变耕地使用性质为建筑用地，故未经过土地管理部门的审批，致使原告不能在该地块上建设工厂，后原告方要求被告返还其交纳的土地出让金，被告未予返还，经原、被告多次协商无果后，原告诉至法院。
一审法院认为，遵守法律、行政法规是订立合同的基本原则之一，当事人在订立合同时，从形式、程序到内容上都必须符合法律、行政法规的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，其所订立的合同是无效的。本案原、被告所订立的土地使用权出让协议书，内容约定将耕地转为建设用地，亦未经过土地管理部门办理审批手续，违反法律、法规的相关规定，按照《合同法》第五十二条一款（五）项的规定，应属于无效合同。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故被告应将收取原告交纳的269,270.00元的土地出让金返还给原告方。同时，原告与被告签订协议，交付土地出让金后即到相关部门办理土地登记手续，被告之该宗土地不得出让及办理转让手续后，原告并未实际接收、占有和使用该宗土地，原告找被告协商退款事宜，被告亦未返还，故被告应为有过错方，应承担赔偿原告经济损失的责任。关于原告诉请的被告给付违约赔偿款269,270.00元，因原、被告签订的合同系无效合同，其违约条款也应当认定为无效条款，故不应按照该合同约定条款履行，原告庭审中亦未提交实际损失的相关证据，故应按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算损失，自合同签订日至原告起诉日，被告应给付原告的违约金损失为115,113.00元（269,270.00元×4.75%×9年）。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百二十八条之规定，判决如下：一、季某某笔厂与万宝村于2007年7月6日签订的“土地使用权出让协议书”为无效合同；二、万宝村判决生效后十日内返还季某某笔厂土地出让金269,270.00元、违约金损失115,113.00元，共计384,383.00元。案件受理费7066.00元减半收取3533.00元由万宝村承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院在审理过程中，上诉人提供证人侯德宫出庭作证，证明：1、该土地转让是被上诉人主动找上诉人，不是招商引资来的。2、签订协议当天，被上诉人在场，出让该土地的原土地所有人，原是种植蔬菜的，年收入3万以上，从土地转让协议签订后，没有人到村里找人谈论此土地的问题。
被上诉人质证认为，证人是上诉人的村民，与上诉人具有利害关系，其证言内容具有倾向性，证人在回答问题时含糊不清，对当时在场人记不清了，对黄老板名字不知道，证言不应采信。证人无法证实本案土地是被上诉人主动购买，应依据当事人双方签订的书面协议书为准，书面证据大于证人证言的真实性。
被上诉人未提供新证据。
本院经审理对原审查明的事实予以确认。

本院认为，被上诉人季某某笔厂与上诉人万宝村签订协议购买土地用于建设厂房，因协议中约定的土地为农用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，因双方未办理审批手续，违法法律规定，故双方签订的土地转让协议无效，协议中约定的违约条款亦无效。上诉人应返还被上诉人购地款269,270.00元。因上诉人在签订协议后一直占有、使用该款项，对被上诉人造成损失，原审法院判决上诉人按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算损失并无当。上诉人主张土地在双方签订合同时已经将交付被上诉人，被上诉人对此不认可，上诉人亦未提供证据证明被上诉人对土地进行使用。故对上诉人的上诉主张，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人万宝村的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3533.00，由上诉人七台河市桃山区万宝河镇万宝村村民委员会承担。
本判决为终审判决。

审判长　　许鸿丽 审判员　　王旭辰 审判员　　迟丽杰

书记员：彭俊玲