上海齐成投资管理有限公司与上海昂高门窗有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海齐成投资管理有限公司。
　　法定代表人：郑垂生。
　　委托诉讼代理人：郑扬，上海市万联律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：闵顺杰，上海市万联律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海昂高门窗有限公司。
　　法定代表人：王相贵。
　　委托诉讼代理人：陈平，上海邦耀律师事务所律师。
　　原告上海齐成投资管理有限公司与被告上海昂高门窗有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用简易程序，诉讼期间，上海昂高门窗有限公司提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，于2018年12月26日、2019年1月28日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海齐成投资管理有限公司的委托诉讼代理人郑扬、闵顺杰，被告(反诉原告)上海昂高门窗有限公司的法定代表人王相贵、委托诉讼代理人陈平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海齐成投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还预付押金人民币(币种下同)100万元；3、判令被告返还预付的租金(自2018年6月17日起算至原告实际返还房屋之日止，标准按每日每平方米0.80元计算)；4、判令被告返还电费38,700元；5、判令被告向原告赔偿损失400万元。
　　事实和理由：2018年1月28日，原告(乙方)与被告(甲方)就位于上海市闵行区江川路XXX弄XXX号厂房(以下简称系争厂房)签订《房屋租赁合同》。合同约定被告将其位于闵行区江川路XXX弄XXX号的1号厂房及新建2、3号厂房租赁给原告，租赁用途为将租赁房屋打造为创意园区(集办公、小型加工、教育培训、电商、仓储等功能的一体化园区)，并可对外转租。合同同时约定“新建厂房所有工程项目完工于2018年5月1日，计划于2018年10月30日以前办出新建2、3号厂房产证”；“租赁期间，甲乙双方水费、电费应单独挂表核算”及“甲方按照合同约定,将租赁房屋交付给乙方，若违反该款规定的，视为甲方根本违约，甲方应按当年的月租金的6倍支付违约金”等条款。
　　截至原告起诉之日，被告既未完成新建2、3号厂房竣工，也从未向原告提供勘察、设计、施工、工程监理等单位签署的质量合格文件、政府验收单位签署的竣工验收原始文件、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料及规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。被告新建的2、3号厂房甚至存在不按规划部门备案施工图纸施工，擅自更改消防楼梯走向及增加层高等行为，因此被告新建的厂房无法通过竣工验收，至今未办理出房屋产权证。
　　综上,被告严重违反诚实信用原则,未能按照合同约定按时提供合法合规的房屋给原告，造成租赁合同的租赁目的不能实现。原告因被告的违约行为造成巨大经济损失，故诉至本院，望判如所请。
　　关于第三项诉请电费的构成，原告称，根据合同约定，电费应单独挂表核算，被告要求按照1.40元/度标准支付电费，但因没有独立电表原告无法向次承租人收取电费，次承租人实际使用多少电费由被告开单确认，诉请的金额是根据原告收集到的次承租人的单据计算得出，实际费用高于该金额，其中一部分电费由原告代次承租人支付。关于第四项诉请的损失，原告认为该损失包含合同约定的六个月租金的违约金2,508,509.22元。另外，因被告违约需要赔偿原告的实际损失，包括中介费、保安费、赔偿次承租人的损失，原告的损失共计400万元。
　　被告上海昂高门窗有限公司辩称，1、同意解除双方就系争厂房签订的《房屋租赁合同》，但因原告存在违约行为导致合同解除。2、100万元不是押金而是租金。虽然双方在合同中约定了100万元的押金，但根据合同第四条第三款约定：“具体租金及押金支付方式详见《租金及支付列表》”，在《附件及支付列表》中并无列明押金字样。原告在支付300万元款项时注明“房租”字样，且原告在2018年7月21日的函件中也明确“支付租金300万元”，并据此要求被告开具300万元的租金发票。因此，原告支付的所有款项均为租金。3、关于原告应支付的租金，因考虑到原告是长期租赁，故双方约定了四个月免租期，现合同仅履行了很短的时间原告即要求解除，且是原告违约造成，应当根据诚信、公平的原则处理免租期的问题。免租期期间的租金应当按原告实际使用的时间与合同约定的租期按比例予以调整。此外，合同解除后，原告应清理1号厂房的租户。因合同履行过程中被告给予原告优惠的租金，即每日0.8元/平米，既然合同解除，原告占有使用系争厂房期间的使用费仍应参照房屋租赁合同约定的租金标准即每日0.9元/平米的标准支付占有使用费直至原告将1号厂房全部返还被告之日止。4、合同解除并非被告违约，故不同意支付违约金。即使被告存在违约行为，原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。
　　原告为证明其主张向本院提供了如下证据：
　　证据1、房屋租赁合同，证明原、被告双方存在房屋租赁关系。租赁合同的第五条约定，所有项目完工2018年5月1日，并要求所有厂房安装好标准电梯，计划于2018年10月30日前办出厂房产证。另，合同第三条约定，2、3号厂房的租期以实际交付使用时间节点为准，合同第四条第二款约定，2、3号厂房的第一期租金支付时间是交付前的5个工作日内支付，该租金是未到期债务，而由于2、3号厂房一直未交付，故该租金不满足支付条件。
　　证据2、客户回单、EMS面单及查询单、公函，证明原告于2018年1月31日向被告支付1号厂房租金200万及新建厂房的预付押金100万。
　　证据3、2018年7月20日原告向被告寄送的2份函件及相应的快递送达凭证，证明：(1)原告于2018年7月19日要求交房但当时房屋的状态不满足合同约定的交付条件，原告拒绝接收；(2)原告已发送公函催告被告于2018年8月1日将合法合规并符合约定的新建厂房正式移交给原告；(3)原告催告被告开具增值税发票、配合设立单独总电表及总水表、移交电力、水务公司出具的电费单及水费单，并按规定结算水电费。
　　证据4、原告于2018年9月5日向被告发出的公函及相应的快递送达凭证，证明原告再次给予被告期限要求其在2018年9月8日前将全部完工的新建厂房按照约定交付给原告、要求被告按照约定设立总电表总水表等。
　　证据5、施工图纸、竣工图、编号01-15的视听资料一组，证明截至合同解除之日，新建厂房未完工，不满足交付条件。
　　证据6、场地划分说明、编号为18的视听资料，证明被告书面同意将租赁房屋的1号厂房2层虚拟分隔为28间作为注册使用；因被告拒不协助办理营业执照，导致原告无法出租房屋共计360平方，致合同目的不能实现。
　　证据7、原告与次承租人的租赁合同、建设银行活期存款明细表，证明因被告违约，双方解除合同后，原告将要向次承租人赔偿至少431,238.40元并造成原告可得利益损失多达37,626,390元。
　　证据8、厂房租赁定金合同(2号楼)及赔偿协议、转账记录、银行转账业务客户回执，证明因被告延迟交付新建厂房，造成原告损失8万元。
　　证据9、二份轻钢龙骨石膏板隔墙施工合同，证明1号厂房需要隔断后再出租，原告的装修损失为40,800元。
　　证据10、房款收据、佣金确认书、工商银行填单及凭证，证明原告中介费损失38万元。
　　证据11、1号楼的保安服务协议、保安附加合同、建设银行活期存款明细表及工商银行凭证、物业管理公司实际支出发票及收据，证明合同解除之前原告的实际经营支出350,042.47元。
　　证据12、被告公司出具的电费收据，证明被告强制要求按1.4元每度收取电费，收取原告及部分客户电费38,700元。
　　证据13、被告公司函及微信聊天记录，证明被告于2018年7月22日收回2号新建厂房，其对2号新建厂房实际控制占有；被告同意于2018年11月28日解除租赁合同；被告已对外招租新建厂房。
　　证据14、2018年12月17日被告出具的风险告知书，证明2018年11月19日被告收到了原告的起诉状副本及解除合同的通知，至该时间截点，2、3号厂房没有完成竣工手续，不满足交付的条件。
　　证据15、照片，证明原告已经清空1号楼2层1640平方的场地，要求与被告协商返还事宜。
　　证据16、汇总表，证明2号、3号厂房未施工完毕，不满足交付条件，原告有权解除合同并按照约定拒付该房屋的租金。
　　证据17、光盘，证明2号、3号厂房存在严重的质量问题，被告至今仍在对房屋外墙进行修补、增设排水管道。
　　被告对原告提供的证据质证意见如下：
　　证据1、真实性无异议，但不认可原告的证明目的。双方对于新建2、3号厂房的交付时间在合同中没有明确约定，应以实际交付时间为准，并非在2018年5月1日前一定要交付。根据合同第二条第二款约定，签署合同时，双方明知2、3厂房正在新建将于近期竣工。根据合同第三条第二款约定，新建2、3号厂房交付时间以实际交付使用时间节点为准。合同第三条第四款约定，免租期是从房屋实际交付之日次日开始计算。合同第四条第三款约定，自2、3号厂房交房满10个月时，原告应支付交房后前两年剩余的10个月的全部租金。
　　证据2、真实性无异议，但不认可原告的证明目的。郑某某分2次各付150万，用途明确载明是房租，原告所称100万元是押金没有依据。在2018年7月21日原告向被告发函中也明确要求被告开具300万的租金发票及已经向被告支付了租金300万元。在2018年9月5日原告向被告发函中也明确原告已经支付租金300万元，其中均无押金的表述。根据《租金支付列表》载明的租金支付情况也没有押金的表述。虽然合同中约定了100万押金，但在实际履行中没有押金。
　　证据3、4、真实性无异议，但不认可原告的证明目的。原告解除合同的理由是2018年5月1日前被告未交付房屋而不是交付的房屋不符合规范。二份函件的内容及要求都超出了双方租赁合同的范围，有些可能有相应的法律依据但没有合同依据，有些是细枝末节的约定但与本案合同履行无关。相关问题被告也在回函中作了回复。
　　证据5、施工图及竣工图真实性认可，但认为与本案无关，不认可原告的证明目的。编号为01-15的视听资料真实性不认可。
　　证据6、场地划分说明，真实性认可，不认可原告的证明目的，说明被告在履行合同过程中是配合原告的。编号为18的视听资料，真实性认可，但属于偷录，不具备合法性。
　　证据7、真实性认可，但被告未违约，且该租赁合同的赔偿损失没有实际发生，可得利益损失亦属于间接损失，原告应在违约金条款及实际损失两者之间择一主张。
　　证据8、厂房租赁定金合同及赔偿协议，真实性不认可。双方租赁合同约定房屋交付以实际交付日为准，原告应自担责任。转账记录、客户回执、真实性认可，关联性不认可。
　　证据9、真实性认可，但不认可实际金额，原告未提供付款的凭证及发票，且被告并未违约。
　　证据10、系原告与案外人间的法律关系，真实性无法确认。
　　证据11、保安服务协议及保安附件合同，系原告与案外人间的法律关系，真实性无法确认。建行及工行凭证、物业公司发票，真实性认可，但关联性不认可。原告已经因租金差价而实际获利，应自己承担经营成本及经营风险。
　　证据12、真实性无异议，但不认可证明目的。
　　证据13、真实性无异议，但不认可证明目的。原告一方面恶意拒收房屋，一方面继续霸占3号厂房底楼用于招商，原告因招商不力才导致本案纠纷，其目的是为了恶意阻碍系争厂房的交付。
　　证据14、真实性无异议，被告希望原告与次承租人协商后续问题。
　　证据15、真实性无异议，1号楼1-3层是一个整体，1层、3层均已经对外出租，原告应当将全部三层厂房一同返还被告。
　　证据16、关于消防问题，被告新建厂房已经取得消防验收备案，具备交付使用的法定条件。原告对专业方面的意见不具有说服力。双方的租赁合同对于消防问题并未作出明确约定，且鉴于原告对外招租、分割出租的现实，消防系统的完善也需要双方在履行合同的过程中予以不断改进和审批，原告以此理由拒收房屋，主观上具有恶意且构成违约。关于防水问题，原告并未提供证据证明新建厂房的渗水、漏水问题已经影响到了实际使用的程度，且该问题仅涉及一小部分厂房，不影响租赁房屋的具体使用。新建厂房尚在保质期，渗水、漏水问题可由施工单位解决。而房屋是否存在使用上的瑕疵也只有在实际使用过程中才能发现，原告未经使用即武断地认为房屋不具备使用条件是片面、不准确的。关于原告提出的生活给水管道系统问题、排水管问题、电力系统问题、配套设施问题的意见同上。
　　证据17、真实性无异议，新建厂房存在轻微漏水，在保修期内由建设单位进行修复，不影响租赁房屋的使用。
　　本院认证意见如下：对证据1-4、12-15、17被告确认其真实性，本院对上述证据予以采纳。对证据5的施工图及竣工图，被告确认其真实性，本院对该证据予以采纳，但新建厂房是否完工应以行政机关出具的建设工程竣工规划验收合格为准。对编号为01-15的视听资料，被告不确认其真实性，且因该录音未经被告同意，本院不认可其合法性，对该证据本院不予采纳。对证据6，被告确认其真实性，至于被告是否配合原告办理相关的营业执照事实，还需结合其他证据予以确认。证据7-11，被告确认真实性的，本院予以采信，但该证据有的因相关案外人未发表意见无法确认其真实性，且原告的损失的确认应结合损失产生的原因来判断。对证据16，系原告单方制作的对本案的观点，不具有证据效力，对该证据本院不予采纳。
　　反诉原告上海昂高门窗有限公司向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告及反诉被告就系争厂房签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告将系争厂房腾退、返还给反诉原告并支付房屋占有期间的房屋使用费(自合同解除之日起计算至实际腾退、返还之日止，按0.9元/平方米/天计算)；3、反诉被告赔偿反诉原告违约金2,508,509.22元(6个月租金)。
　　事实和理由：2018年1月28日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》及《租金支付表》，约定由反诉被告承租反诉原告位于上海市闵行区江川路XXX弄XXX号的1号、2号、3号厂房。签约时1号厂房已经建成并已办理房屋产权证，2号、3号厂房尚在建设中。故此双方就2号、3号厂房的交付时间约定“以实际交付时间为准，与办理产证时间节点无关。”2018年4月1日，因之前签署的《租金支付表》有误，双方重新签署《租金支付表》，并明确按此表执行。
　　反诉原告新建的2号、3号厂房于2017年2、3月间经政府审批新建，于2018年7月7日通过竣工验收，并于2018年11月22日取得竣工验收备案证书。反诉原告于2018年7月19日正式向反诉被告移交新建厂房，反诉被告虽然函告不予接受，但实际已经占有并使用2号、3号厂房，对外招商，并对部分区域进行了改造。因反诉被告招商不力，至今未能引进租户，从而导致反诉被告一再拖延支付租金。根据《房屋租赁合同》及《租金支付表》的约定，反诉被告应于租赁合同签署后3个工作日支付1号厂房租金1,863,418.44元、于2018年4月26日支付2号、3号厂房的租金3,153,600元，但至今反诉被告仅支付300万元，已严重违约。　　
　　关于反诉被告应当支付的租金及使用费标准，系争厂房的面积为：1号楼6381.57平米、2号楼9646.8平米、3号楼1112.4平米，共计17181.57平米。虽然租赁合同约定的租金为0.90元/日/平米，但在实际履行合同中给予反诉被告优惠，按照0.80元/日/平米计算租金。考虑到反诉被告违约要求解除合同，使用费反诉原告不再给予优惠，仍然按照合同约定的0.90元/日/平米计算，自合同解除之日起至实际返还房屋之日止。
　　反诉被告上海齐成投资管理有限公司辩称，1、同意解除双方就系争厂房签订的房屋租赁合同。反诉原告要求解除合同的理由是反诉被告拖欠款项，但根据反诉被告在本诉的陈述，不存在相应的违约行为。2、2号、3号厂房从未满足交付条件，故没有腾退的义务。对于1号厂房，整个2层已经满足腾退条件。租赁合同中关于1号厂房租赁范围约定的是反诉被告承租1-3层，4层由反诉原告留作自用。因系争房屋是仓储用房，单独一层就可以满足使用性质，故1号厂房2层已经满足了返还的条件。3、反诉被告没有违约行为，即便存在违约行为，反诉原告诉请的违约金也超过了其实际损失，请求法院予以调整。不认可反诉原告诉称的竣工时间，直至反诉被告提起诉讼，反诉原告仍未取得系争2号、3号厂房的竣工验收备案证书。综上，反诉被告不同意反诉原告的全部反诉请求。
　　反诉原告为证明其主张向本院提供了如下证据：
　　证据1、房屋租赁合同、租金支付表、反诉被告法定代表人身份证、原告营业执照，证明双方的租赁关系及约定的具体权利义务。
　　证据2、2018年4月1日租金支付表，证明因2018年1月28日签订租房合同所附租金支付表有误，双方重新签署租金支付表，并确认按此表执行。
　　证据3、2018年4月8日的备忘录，证明双方明确2018年5月1日前如果2、3号楼不能完工，客户不能搬入正常使用，免租期延后至房屋正常使用后起算。
　　证据4、1号厂房房产证、2号3号厂房建设工程规划许可证、施工许可证、建设工程竣工验收备案工程明细表，证明1号厂房总面积为6881.57平方米，2、3号厂房于2017年2、3月间经政府审批新建，并于2018年11月22日取得竣工验收备案证书，总面积10759.2平方米。
　　证据5、通知、公安局接报回执单、情况说明、鉴定意见书、致歉信、奋宏物业的工商信息，证明为落实安全生产，反诉原告于2018年5月21日向反诉被告工作人员发出通知要求整改，后双方产生肢体冲突并经报警处理，后反诉被告作书面道歉；反诉被告成立专业物业公司用于对外招商。
　　证据6、通知函及送达回单，证明反诉原告于2018年7月19日通知将新建2、3号厂房交付使用，因反诉被告发函拒绝交付，反诉原告于2018年7月22日发函要求交还2、3号厂房钥匙等，否则视同实际使用。又因反诉被告继续使用2、3号厂房，反诉原告再次于2018年9月28日发函要求支付租金。2018年11月22日，反诉原告再次向反诉被告催讨租金。
　　证据7、签收证明、3号厂房的现场照片、视频录音文字及光盘，证明目反诉被告于2018年4月即领取了2、3号厂房钥匙，已经实际使用并对部分区域进行了改造，现场遗留诸多建筑材料。
　　证据8、照片一组，证明反诉被告招商不力、园区管理混乱。
　　证据9、消防备案受理凭证、环保验收意见、绿化通过竣工验收的意见、建设工程竣工验收报告、建设工程竣工档案检查结论单、建设工程竣工规划验收合格证、建设工程国有土地核验合格证明，证明新建2、3号厂房于2018年5月9日通过消防备案、于2018年5月24日通过环保验收、于2018年6月25日通过绿化验收、于2018年7月9日通过勘察、设计、施工、监理(建设)四方竣工验收、于2018年9月18日通过档案检查、于2018年11月20日通过规划、国土验收，反诉原告从未怠于履行义务。
　　证据10、网络招租截图、与58同城客服的聊天记录，证明反诉被告仍在58同城上发布系争厂房的招租信息，该行为影响反诉原告重新招租。
　　反诉被告对反诉原告提供的证据质证意见如下：
　　证据1、真实性无异议，双方在租赁合同中约定2、3号楼的交付条件是所有工程项目完工。
　　证据2、真实性无异议，租金的支付期限在合同中有明确约定，该表约定的是租金的支付标准。
　　证据3、真实性部分认可，该备忘录上手写的“整体验收后开始安装”不认可，双方没有达成过该约定。备忘录中双方也确认了完工包括电梯安装完毕、公共卫生间，但至今2项都没完成。
　　证据4、真实性无异议，2、3号厂房的竣工验收日期是2018年11月22日，而合同约定是2018年5月1日交付。双方约定是完工非竣工，目前厂房仍未完工。
　　证据5、情况说明的真实性不认可，其余真实性认可。双方在沟通过程中发生过争执，并非黑社会殴打行为，且该事实也与本案无关联性。
　　证据6、真实性无异议，该通知确实在微信群里发过，但收件人不是反诉被告的工作人员，发该材料时反诉原告并没有提供过竣工验收的材料，系争厂房没有完工，反诉原告认可在2018年7月22日反诉被告将2号、3号厂房的钥匙返还反诉原告，系争厂房没有完成交付。
　　证据7、签收证明真实性无异议，反诉被告于2018年7月22日已经返还了2号厂房的钥匙。3号厂房的照片真实性不认可，占用门卫室是事实，但隔断不是反诉被告所建。录音真实性无异议，根据反诉原告工作人员的陈述，至2018年11月21日项目还没有竣工验收。
　　证据8、1号厂房2层的图片，真实性无异议，但不同意证明目的，由于反诉原告不配合反诉被告的次承租人办理证件导致大面积的厂房无法出租，并非反诉被告招商不力。
　　证据9、建设工程竣工验收报告，系反诉原告自行组织验收，不论是否真实都不具备合法性。其他材料的真实性无异议，但认为与本案争议焦点无关。
　　证据10、真实性不认可，未发布过该类信息。
　　本院认证意见如下：对证据1、2、4、6、8，反诉被告确认其真实性，本院对上述证据予以采纳。对证据3，虽然反诉被告对其中手写部分的真实性不认可，但至少可以确认双方层对若2018年5月1日前2号、3号厂房不能完工，则免租期相应延后作了约定，本院对该证据予以采纳。对证据5，认为与本案无关联性，对该证据本院不予采纳。对证据7，反诉被告对签收证明及录音的真实性无异议，本院对上述证据予以采纳。对3号厂房的照片，反诉被告认为占用门卫室是事实，但隔断不是其所建。对此本院认为隔断的问题反诉原告应提供其他证据与之相印证来确认该节事实，故本院对该照片不予采纳。对证据9，因新建房屋的竣工报批手续是一个过程，既然反诉原告已经于2018年11月20日取得2号、3号厂房的验收合格证，在其之前7月9日的竣工验收报告应为真实有效，在反诉被告未提供反证的情况下，本院对该证据予以采纳。对证据10，与客服的聊天记录，因案外人未发表意见无法确认其真实性，且该组证据无本案无关联性，故对该证据本院不予采纳。
　　根据当事人陈述和以上经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月28日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于上海市闵行区江川路XXX弄XXX号的厂房，其中1号厂房1-3层6881.57平方米；甲方已在前述现有1号厂房所在院落内新建2、3号厂房，2号(共四层)、3号(共三层)将于近期竣工，甲方承诺新建厂房一并出租给乙方，规划建筑面积为108000平米，若甲方办理出新建厂房的《房屋所有权证》上记载的实际建筑面积不等于规划建筑面积的，以实际建筑面积计算租金。合同第三条第一款约定，现有1号厂房1-3层的租期为十年零二个月,自交房日(2018年2月18日)起算满十年零二个月(即2028年4月17日止)。第二款约定，新建2、3号厂房的租期为十年,自交房日(2018年5月1日)起算满十年零二个月(即2028年6月30日止)；甲方向乙方交付房屋以实际交付使用时间节点为准,与甲方产证办理完成时间节点无关。第三款约定，甲方同意乙方将该租赁房屋打造为创意园区(集办公、小型加工、教育培训、电商、仓储等功能的一体化园区),并可对外转租。第四款约定，现有厂房和新建厂房的免租期自租赁房屋实际交付日的次日开始计算,免租期为4个月,即1号厂房1-3层免租期为2018年2月18日至2018年6月17日,2、3号厂房免租期为2018年5月1日至2018年8月31日。第四条第一款约定，甲乙双方约定自免租期满次日起前二十二个月租赁房屋的租金为0.9元每平方米每天，自交房日起每两年递增6%，具体各年度租金金额详见附件《租金及支付列表》(注：第一个两年零二个月双方商定租金每天每平方优惠0.1元)。第二款约定，双方约定租金支付为壹年一付,乙方应在本合同签署日后3个工作日内向甲方支付1号厂房1-3层12个月的租金及2、3号厂房押金100万元;乙方应在2、3号厂房交付前的5个工作日内向甲方支付2、3号厂房12个月的租金(甲方退回原2、3号厂房的100万元押金)。第三款约定，自1号厂房1-3层交房满10个月时(2018年12月16日),乙方应向甲方支付交房后前两年剩余的10个月的全部租金;自2、3号厂房交房满10个月时2019年2月28日),乙方应向甲方支付交付房后前两年剩余的10个月的全部租金。租赁房屋后续租金,乙方应在上一年度租赁期满两个月前向甲方全额支付下一年度租金。甲方在收到乙方租金后的10个工作日内向乙方开具增值税专用发票。具体租金及押金支付方式详见《租金及支付列表》。第五条第二款约定，新建厂房的交付条件为所有工程项目完工2018年5月1日,计划于2018年10月30日以前办出2、3号厂房产证。第三款约定，现有厂房及新建厂房按规划设计安装好标准电梯。第六条第二款约定，乙方承诺，如需对房屋进行改建装修，装修方案以书面形式征得甲方同意；装修及增添的附属设施、设备等费用由乙方自理；乙方如需增设隔层的需甲方通过设计认可后签订补充协议施工简单隔层吊顶。第八条约定，乙方须按照租金及支付列表中的时间节点交付租金,累计拖欠10天以上属合同违约,甲方有权单方终止合同,并要求乙方承担违约金,违约金按违约当年月租金的6倍计算。因乙方单方面原因致使本合同终止或解除的，乙方承担违约金，违约金按违约当年月租金的6倍计算，乙方必须按双方协商的时间搬出全部物品，并恢复房屋原样；搬迁后十日内厂房如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。合同并附《租金支付表》作为附件。合同另对其他权利义务作了约定。
　　合同签订后，被告将系争厂房XXX号楼1-3层交付原告使用。
　　2018年1月31日，案外人郑某某向被告支付150万元，用途记载为“房租”。同年2月2日，郑某某向被告支付150万元，用途记载为“房租”。
　　2018年4月1日，原告的法定代表人郑垂生及被告的法定代表人王相贵又重新签订了一份《租金支付表》，双方对系争厂房的租金的计租启终日、计算公式、金额、付款日期等细节作了约定。同时注明：2018年1月28日签订租房合同，附表租金支付表有误，经双方审核确认按此表执行。
　　2018年4月8日，原告的法定代表人郑垂生及被告的法定代表人王相贵签订了一份《备忘录》，约定：1、5月1日前如果2、3号楼不能完工，客户不能搬进正常使用，双方签订租赁合同免租期延后至房屋正常使用后起算；2、三号楼电梯安装完毕；3、公共卫生间必须搞好给租赁方正常使用；4、处理协调好二号楼已租赁客户工作，由出租方协调，承租方配合工作。
　　2018年7月19日，被告向原告发出《通知》，载明新建2号、3号楼经相关部门验收(建设单位、设计单位、勘探单位、施工单位四方验收)，于2018年7月20日正式交付启用。该通知由“杨宝龙”签收。
　　2018年7月21日，原告向被告发出《公函》二份，其中一份《公函》大意为：我司工作人员现场实地检查发现贵司新建的2号、3号房屋存在如下情形，不符合合同约定的交付使用的必备条件：2号、3号楼未办理齐全相关证件；未安装独立总水电表；3号楼未有任何照明设施；2号、3号楼的消防设施不能使用；3号楼未安装标准电梯；2号、3号楼未按规划设计要求配备公共卫生间、未安装排污管道；园区内未按规划设计要求安装路灯；园区内背面停车场下雨天严重积水；2号、3号楼北面墙体开裂、雨天漏水；未经批准，擅自更改备案施工图纸，如将消防楼梯方位擅自更改、擅自增高新建厂房的层高、擅自将园区的排污管道接入二级水源河道；未按绿化部门要求建设绿化植被。综上，原告拒绝接受被告移交的系争厂房的2号、3号新建厂房；要求被告对违法建设部分重新施工更改，并于2018年8月1日前将符合建设工程规划许可证的系争新建厂房正式移交给原告。
　　另一份《公函》大意为：我司已按合同约定向贵司支付租金300万元，向贵司告知如下：请于2018年7月25日前开具300万元的增值税专用发票；于2018年7月25日前按租赁合同的约定配合设立我司及我司客户单独专用的总电表及总水表(1号楼)；提供自1号楼移交之日至2018年7月25日期间的正规电费单及水费单，以便结算。
　　2018年7月22日，被告向原告发出《公司函》，载明：“……鉴于你公司于2018年7月21日书面提出拒绝交付，我公司现正式通知你公司如下事项：1、立即交还2号、3号厂房所有钥匙；2、立刻摘除所有招商广告标语横幅；3、鉴于3号厂房未交付，你公司无权使用，你公司所有人员立刻搬离3号厂房底层门卫室。若你公司未能执行上述事项，视同你公司同意2号、3号厂房的交付，相关法律责任自负。”
　　2018年9月5日，原告再次向被告发函，内容除了同7月21日的函件外，另补充：要求被告按合同约定协助配合原告及客户办理经营所需的相关证照，否则应赔偿原告的经济损失；要求被告向原告移交能正常使用的1号楼的附属设施设备及应有相关证书；整改租赁厂房所在园区的所有下水管道；尽快解决被告与第三方间的工程款结算纠纷，避免第三方采取过激形式封堵大门；要求被告于2018年9月8日前移交合法、设施设备齐全及能正常使用的新建厂房；尽快在租赁厂房园区内配置合法合规的消防附属设施设备。
　　2018年9月28日，被告向原告回函二份，对于租赁发票、水电表事项、电费单价问题、1号厂房附属设施设备、2号、3号厂房的交接问题、园区的保安事宜、1号楼二层分割小间事宜等作了回复。
　　另查明，2018年7月23日出具的签收单载明：上海奋宏物业管理有限公司(系原告聘请的物业公司)，2018年4月24日领用门卫室门钥匙1把；2018年4月29日领用门卫室门钥匙2把；2018年5月4日领用2号厂房南大门卷帘门遥控器钥匙1把；2018年6月20日领用厂大门电动门遥控器(郑可忠)钥匙1把；落款处备注：已返还2号厂房钥匙。其中，“上海奋宏物业管理有限公司，2018年4月24日领用门卫室门钥匙1把；2018年5月4日领用2号厂房南大门卷帘门遥控器”字样用笔划去。原告在审理中陈述，因被告交付的2号、3号厂房不符合交付条件，原告拒绝接收，故在2018年7月23日将相关钥匙返还被告，但其确认使用3号厂房门卫室至今。审理中，本院向原告释明，既然原告提起诉讼要求解除双方就系争厂房签订的《房屋租赁合同》，其应当及时返还相关房屋。对此原告解释称，因3号厂房的门卫室控制整个园区的大门，为保证后续的退租能够顺利完成，暂时未能返还，也是为了保障次承租人的生命财产安全，且诉讼期间原告已经与次承租人协商退租事宜，大部分次承租人同意在2019年6月搬离。对此被告认为，园区除了3号厂房的大门，没有其他出入口，被告的工作人员进入园区都需要原告的工作人员进行安排。1号、2号、3号厂房是独立的三栋楼，原告的次承租人均在1号厂房办公，若原告要保证其次承租人的安全及租赁秩序，只需要在1号厂房设置相应的岗位，没有必要占用3号厂房的门卫室，其行为给被告带来了不便。
　　再查明，关于2号、3号厂房工程的相关情况，2018年5月8日，2号、3号厂房工程经上海市闵行区公安消防支队验收消防备案。2018年5月24日，建设项目主体工程配套建设的水、噪声或者固体废物污染防治设施竣工环境保护由上海市环境保护局通过验收。2018年6月25日，配套绿化由上海市闵行区绿化和市容管理局通过竣工验收。2018年7月9日，被告出具2号、3号厂房工程的《建设工程竣工验收报告》。2018年9月18日，建设工程竣工档案资料由上海市闵行区城市建设档案管理中心通过验收。2018年11月20日，该项目取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证》，载明2号厂房建筑面积为9646.8平方米，3号厂房建筑面积1112.4平方米，发证机关为上海市闵行区规划和土地管理局。同日，厂房改扩建项目取得《上海市国有建设用地土地核验合格证明》。
　　审理中，原告向本院提出司法鉴定申请，请求对新建2号、3号厂房是否完工并符合建设工程竣工验收条件进行鉴定。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据查明事实，被告已经于2018年11月20日取得由上海市闵行区规划和土地管理局关于新建2号、3号厂房出具的《上海市建设工程建工规划验收合格证》。根据《中华人民共和国建筑法》第七十九条规定：“负责颁发建筑工程施工许可证的部门及其工作人员对不符合施工条件的建筑工程颁发施工许可证的，负责工程质量监督检查或者竣工验收的部门及其工作人员对不合格的建筑工程出具质量合格文件或者按合格工程验收的，由上级机关责令改正，对责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成损失的，由该部门承担相应的赔偿责任。”本案中相关行政部门已经通过了对系争2号、3号厂房建设工程的竣工验收，若原告对该事实有异议，应当向相关行政部门反映，故本院对其申请不予准许。
　　被告于2018年11月22日收到本案起诉状及证据副本。
　　本院认为，原告诉请要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告在审理中表示同意解除，故本院对原告要求解除双方就系争厂房签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以确认。被告于2018年11月22日收到本案诉状及证据副本，双方签订的《房屋租赁合同》应当于该日期解除。
　　综合本诉与反诉，本案最主要的争议焦点在于：原被告哪一方是导致《房屋租赁合同》解除的违约方。原告主张被告违约的理由，一是被告违反租赁合同的约定逾期交付2号、3号厂房，二是被告交付的2号、3号厂房未通过竣工验收，且厂房不符合交付条件。
　　首先，关于2号、3号厂房的约定交付时间。双方签订合同时，原告对2号、3号厂房正在建设中是明知的。根据租赁合同第三条第二款约定，新建2号、3号厂房的租期为十年，自交房日(2018年5月1日)起算满十年零二个月(即2028年6月30日止)。甲方向乙方交付房屋以实际交付使用时间节点为准，与甲方产证办理完成时间节点无关。第五条第二款约定，新建厂房的交付条件为所有工程项目完工2018年5月1日,计划于2018年10月30日以前办出2号、3号厂房产证。2018年4月8日原被告签订的《备忘录》约定：5月1日前如果2、3号楼不能完工，客户不能搬进正常使用，双方签订租赁合同免租期延后至房屋正常使用后起算。根据上述书面证据载明的内容，双方对于2号、3号厂房的交付时间明确是以实际交付时间为准，且该交付与房屋产证的办理是分开的；同时补充约定了对于在2018年5月1日前如不能按计划交付房屋则双方免租期顺延，租金起算点亦作相应顺延。因此，租赁合同中虽然约定了2018年5月1日的期限，但结合合同上下文及《备忘录》的约定，应当认定双方合意变更了2号、3号厂房交付时间，且变更后的交房日期是不确定的，只要被告是在合理期限内交付房屋，就不能认为其违约，故原告认为被告未在2018年5月1日前交房构成违约一说没有合同依据。
　　其次，关于2号、3号厂房的交付条件和实际交付时间。根据租赁合同约定，2号、3号厂房的交付条件是所有工程项目完工、现有新建厂房按规划设计安装好标准电梯。原告提出，被告新建2号、3号厂房未按照图纸完成给排水工程、消防工程、建设电气安装工程、防水工程及配套设施(包括卫生间、园区北面围墙、机动车停车位、非机动车车位)，也未按照合同约定配备三号楼电梯、未按照约定配电196千瓦及用水200平方米每月等。对此被告认为，关于3号厂房的电梯，因规划设计没有电梯，被告原准备在整体验收后开始安装，后因原告起诉，故没有安装完毕；原告提出的其他问题均没有合同约定。对此本院认为，根据《建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。根据被告提供的证据，新建2号、3号厂房于2018年5月8日通过消防验收，于2018年5月24日通过环保验收，于2018年6月25日通过绿化验收，于2018年7月9日通过建设、设计、勘探、施工单位的四方竣工验收，于2018年11月20日取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证》和《上海市国有建设用地土地核验合格证明》。这些源自主管单位或权威机构的证明材料足以证明被告一直在合法、有效地推进厂房建造工作，并最终完成各项验收，达到交付使用的条件。而原告在2018年7月21日致被告的函件中指出的问题中涉及原则性的均不能成立或与事实不符，至于原告提出的其他问题，在租赁合同上并没有约定，也非法律规定的强制性条件。即便原告因招商招租的特殊要求需被告变更、修改原有的设计方案，也应该与被告协商一致后，在法律法规允许的范围内进行。原告在未经相关行政管理机构批准的情况下要求被告更改建筑物的部分结构和设施，显属无理；而经被告认可且合法的装修、装饰工程，则如被告所述，应当在政府有关部门验收合格后进行，包括建筑质量是否合格应由专业机构来确认，进而由被告追究施工单位的责任。因此，本院认定被告于2018年7月9日完成双方约定的初步交付，至2018年11月20日，系争2号、3号厂房符合法律意义的交付。
　　最后，关于合同解除的责任确定。本案系争租赁合同的解除是基于原告起诉要求解除，起诉状(相当于解除通知)于2018年11月22日送达被告，但双方的矛盾根源在于2018年7月原告拒接接受2号、3号厂房的交付。通过上述评析可以看出，经过《备忘录》的补充，被告2018年5月1日之前未交付房屋不构成违约，且约定了被告通过对租期(免租期)起始日期的重新确定来弥补原告。所以，哪怕是经被告同意的、合法的改建项目，原告既可以在7月份验收之后，也可以在所有新建厂房的涉政府验收(2018年11月20日)完毕之后，要求被告进一步完善。至于因此造成的对房屋交付日期的不同见解，双方应本着诚信、公平的原则自行协商，也可以提交法院裁决，但这都不影响合同的继续履行，解除合同根本没有必要！尤其令人讶异的是：原告称其为了解除合同付出了将近4000万元可得利益损失的代价。试想，在1号厂房存在这么大的可得利益且依法、依合同原告暂不需要支付2号、3号厂房的租金的情况下，原告却选择解除合同，造成“巨大损失”，这符合商业习惯和企业的经营目的吗？所以，原告所述不尽、不实，原告是基于不足为外人道的原因才冒违约风险要求解除合同的，而根据查明的事实，其主张的理由不成立，则原告构成单方不当解除合同。被告在原告存在不再履行合同的违约行为时，同意并也主张解除合同符合法律规定。
　　根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对善后事宜及本案中的其他争议焦点，本院分述如下：
　　一、原告支付的100万元是押金还是租金。根据租赁合同第四条第二款约定，乙方(原告)应在本合同签署日后3个工作日内向甲方(被告)支付1号厂房1-3层12个月的租金及2、3号厂房押金100万元;乙方应在2、3号厂房交付前的5个工作日内向甲方支付2、3号厂房12个月的租金(甲方退回原2、3号厂房的100万元押金)。第三款约定，具体租金及押金支付方式详见《租金及支付列表》。基于上述约定，原告认为100万元是押金，应予退还。被告认为原告支付300万款项是明确注明系“租金”而非“押金”，双方在租赁合同的实际履行过程中并无押金。对此本院认为，首先，案外人郑某某分两次向被告公司支付300万元，用途记载均为“房租”。其次，2018年4月1日重新签订的《租金支付表》仅约定了租金，并无押金的表述。再次，原告于2018年7月21日、9月8日向被告发出的《公函》中均有如下表述：“我司已按合同约定向贵司支付租金共计人民币300万元，并多次向贵司催讨增值税专用发票，但贵司至今未向我司提供相应的等额增值税发票。”由此可见，虽然《房屋租赁合同》约定的是租金200万元、押金100万元，但在合同履行过程中，双方对该钱款的性质已经合意进行了变更。最后，即使原告要支付“押金”，也应付100万元，而原告付款中并无金额相对应。故在不能排除原告预付租金的情况下，本院认定原告向被告支付的300万元均为租金。
　　二、系争厂房《房屋租赁合同》解除后租金及使用费该如何结算。首先，关于1号厂房，原告在2019年1月28日的庭审中表示，1号厂房的二层已经清空，符合返还条件，原告不应当再支付1号楼二层的房屋使用费。被告认为，1号厂房是作为一个整体出租，原告要求部分返还部分占用显属无理。本院认为，原告承租的1号厂房是一个整体，《房屋租赁合同》解除后，1号厂房应当整体返还。在原告仍然占用的情况下，应赔偿被告相应的损失，即支付占用期间的房屋使用费。因系争厂房的《房屋租赁合同》于2018年11月22日解除，此前的租金应分开结算，本院认为，原告应支付自2018年2月18日起至2018年11月22日的租金806,630.45元(含四个月免租期)，计算标准以2018年4月1日签订的《租金支付表》为准(即0.8元*6381.57平米*158天)。多支付的租金，被告应当返还。合同解除后，因原告仍占用1号厂房，故应当支付房屋使用费，使用费自2018年11月23日起计算至原告实际返还房屋之日止，标准仍应以实际履行期内的租金标准为妥，即每日0.8元*6381.57平方米。
　　其次，关于2号、3号厂房，虽然原告于2018年7月23日明确拒绝接收2号、3号厂房，但原告自2018年7月即占用了3号厂房门卫室，控制整个园区的大门。原告提出解除关于系争厂房的《房屋租赁合同》后，继续占用该门卫室，经本院释明仍不愿意立即返还，导致被告对整个园区的控制权产生瑕疵，亦影响被告在《房屋租赁合同》解除后安排对系争厂房的重新招租，客观上扩大了被告的损失，对此原告应当承担相应的赔偿责任。鉴于双方对“交付验收”存在争议，即便从最有利于原告的角度考虑，以2018年11月20日被告完成所有行政验收为限，当日之后应当视为被告完全交付，则被告开始计付租金，但至22日原告又提出了解除合同，此后继续无理由地控制门卫室，限制被告正常使用，实际占用了系争房屋。因2号厂房被告已收回钥匙并可以自由进入，故本院认定2号厂房由被告占用；而3号厂房存有原告招商部的招牌、有原告的门卫室及人员值守，应认定仍由原告占用。则原告应当赔偿被告自2018年11月23日起至实际返还之日止的3号厂房的使用费，使用费标准亦以租赁合同约定为准，即每日0.8元*1112.4平米。
　　三、《房屋租赁合同》解除后违约责任的承担问题。根据争议焦点一的论述，原告提出解除《房屋租赁合同》的理由不充分，系违约方，应当根据合同约定承担违约责任。根据《房屋租赁合同》约定，乙方(原告)单方面原因致使本合同解除的，乙方承担违约金，违约金按违约当年月租金的6倍计算。审理中，原告认为被告诉请的违约金标准过高，请求人民法院予以调整，本院结合合同约定的违约金数额、被告的实际损失、原告的过错及其占用房屋情况等因素，酌情确认违约金金额为50万元。
　　四、其他损失的承担问题。关于电费，因各次承租人仍在使用系争厂房，电费金额尚无法最终确定，被告应在各次承租人实际腾退房屋后，根据电费的实际使用情况据实结算，原告要求返还电费的金额没有事实依据，本院对该诉请不予支持。关于原告所称的多种损失，有的未实际发生，有的是正常经营所需，有的系原告擅自改建房屋所致，更有的是原告违约不愿继续履行合同所致，故本院均不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、第七十九条之规定，判决如下：
　　一、原告上海齐成投资管理有限公司与被告上海昂高门窗有限公司就上海市闵行区江川路XXX弄XXX号厂房签订的《房屋租赁合同》于2018年11月22日解除；
　　二、被告上海昂高门窗有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海齐成投资管理有限公司租金2,193,369.55元；
　　三、对原告上海齐成投资管理有限公司的其余诉讼请求不予支持；
　　四、反诉被告上海齐成投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区江川路XXX弄XXX号内的1号、3号厂房腾退后返还反诉原告上海昂高门窗有限公司；
　　五、反诉被告上海齐成投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海昂高门窗有限公司支付1号厂房的房屋使用费(自2018年11月23日起算至反诉被告上海齐成投资管理有限公司实际返还之日止，按每日5,105.26元计算)；
　　六、反诉被告上海齐成投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海昂高门窗有限公司支付3号厂房的租金2,669.76元及房屋使用费(自2018年11月23日起算至反诉被告上海齐成投资管理有限公司实际返还之日止，按每日889.92元计算)；
　　七、反诉被告上海齐成投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海昂高门窗有限公司支付违约金50万元；
　　八、对反诉原告上海昂高门窗有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案保全费5,000元、本诉受理费23,639.02元、反诉受理费13,434.04元，合计42,073.06元，由原告(反诉被告)上海齐成投资管理有限公司负担28,048.71元，被告(反诉原告)上海昂高门窗有限公司负担14,024.35元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  端

书记员：刘  阳